相続時の不動産評価方法について

友達のご主人が亡くなり相続が発生しました。子供なし、相続人はご主人の姉と妻の私です。
ご主人と一緒に住んでいた自宅は、土地がご主人の亡くなったお父さんの名義、建物がご主人の名義です。お父さんは、ご主人にすべての財産を譲る、と言う遺言状を残して亡くなりました。
自宅は売却したくないので、義姉と財産をわえなければなりません。弁護士さんに相談すると、自宅の評価方法が問題になり、裁判になる可能性もあると言います。
しかし、不動産を分割する相続問題は、よくある話だと思うので、裁判まで行かなくても不動産評価の方法は、一般的に行われている方法を選べば良いと思うのですが、相続時の不動産評価方法について判例はないのでしょうか？　ネットで検索してみましたが適切な記事が見つかりませんでした。
判例がありましたら教えて下さい。

No.6 回答者： ben0514 回答日時： 2016/10/03 20:30

冒頭がやはりおかしいですね。

ご友人の話ではなく、ご自身の話をごまかそうとしていませんか？
匿名サイトでさらにごまかしても意味がありませんよ。

当然争いとなってもおかしくはないのですよ。
土地や建物なんてものは、どうしても欲しい人であれば多少高くてもお金を出すものです。そして、どうしても売りたい人からすれば、多少安くても売るかもしれません。この幅は、人それぞれ、不動産にもよるでしょう。

評価と言いますが、日本の法律の中でも、評価方法はそれぞれの目的に応じていくつもあるのです。課税が目的の評価方法でも、相続税と固定資産税でも評価額が異なるのです。相続税の評価なんて、一応は納税者有利の計算で納税者が計算方法を選ぶようにもなっているぐらいですので、計算する人によっても異なるのです。

一番は、不動産鑑定士に評価してもらうことではないですかね。争いとなっても、一番有効かもしれません。ただ、評価してもらうための費用が高額だと思いますね。弁護士などの司法試験に並ぶとも言われる試験に合格された不動産鑑定士先生ですからね。

ちなみに不動産屋が評価し証明などをすれば、法律違反で不動産屋が処罰されます。不動産屋ができるのは、不動産屋が購入した場合の見積もりを出すぐらいでしょう。それにそれなりの利益を乗せて販売するのです。この場合、不動産屋の買う金額が相場なのか、売る時の金額が相場なのかと言えば、どちらも相場でしょう。それに、実際に不動産屋に売ってからでないと売値もわかりませんし、売れなければ値下がりもしますよね。さらに、力のある不動産屋であれば高く買ってもさらに高く売ることができるかもしれませんが、そうでない不動産屋であれば安く買いたたくかもしれません。

売る前提であれば、両者で不動産屋周りをして一番高く買ってくれる不動産屋に見つけた人が代表で販売してお金で分けることもよいでしょう。しかし、売る気のない状態で不動産屋に金額出させても、不動産屋は儲けはありません。やる気も失せることでしょうし、真剣に計算もしないことでしょう。

弁護士さんもあえて争いを作りたいと思わないと思います。すでに判例などがあればそれをネタに交渉できるかもと説明するでしょうし、裁判まですれば勝てるともいうでしょう。しかし、そう簡単ではないからそのような説明になったのです。

あなたが依頼した弁護士よりもこの分野に精通している人がいたとしても、そこまで高度な知識や経験であれば、お金になる話や知識なのです。無償でこのようなサイトに書くわけないでしょう。弁護士とは信頼関係ですよ。その弁護士を信頼できないのであれば、別な弁護士に相談行くべきです。そうでないのであればこのようなサイトに弁護士に相談後に書き込むべきではないと思います。

No.5 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/10/01 20:55

＞友達のご主人が亡くなり相続が発生しました。

子供なし、相続人はご主人の姉と妻の私です。

理解できない文章だな。

＞友達のご主人が亡くなり相続が発生しました。子供なし、相続人はご主人の姉と友達（妻）です。

と書けばよかったのに・・・・
（本当は友達ではなく、自分のことじゃないの？でなきゃ「私」なんて書かんよ。）



とはいうものの気づいたことを書きます。

＞土地がご主人の亡くなったお父さんの名義、建物がご主人の名義です。お父さんは、ご主人にすべての財産を譲る、と言う遺言状を残して亡くなりました。

主人のお父さんが亡くなったが、その相続においてお父さんの遺言書に「すべての財産は主人に」と書いてあったように読める。
まず、主人の姉はこの相続の整理について同意しているのか？極めて大事なポイントですよ。

主人の姉は主人のお父さんの娘であり、お父さんが亡くなった時、法定相続人になる。（相続する権利を有している。）
土地がお父さんの名義であり、姉が遺言書の「すべての財産は主人に」の部分に納得していなければ、今からでも「土地の半分はそもそも（お父さんからの）自分の相続分」と主張してくる可能性がある。

つまりお父さんからの相続分1/2　及び　主人からの相続分1/2×1/4　の権利を主張してくるかもしれない。


家は主人の名義であるが、子供がいない以上、姉も1/4の相続の権利がある。


＞弁護士さんに相談すると、自宅の評価方法が問題になり、裁判になる可能性もあると言います。

相続税の計算において、自宅は固定資産税評価額で評価される。　　しかし実際に相続する財産として評価する場合は、実勢価格（すなわちいくらで売れるか、という金額）になってしまう。

＞自宅は売却したくないので、

質問者さん、自宅を売りたくないんだろ？　　売却前提なら売却価額で議論すればおしまいだけど、実際には売らないわけだ。
当然姉は、「○○円で売れるはず」と高い価格を主張してくるだろう。

だから、弁護士は、「自宅の評価方法が問題になり、裁判になる可能性もある」と言っているんですよ。

売る気はないが、売るとしたらいくらで売れるか、というのはなかなか答えが出せないと思うよ。
（不動産屋に評価させる案もあるが、姉は当然高い価格を出す不動産屋を連れてくるだろうし、逆に質問者さんは低い価格を出す不動産業者を頼むんじゃね。）

No.4 回答者： Lescault 回答日時： 2016/10/01 11:11

こんにちは。

ご自宅は旦那様名義なんですよね？であれば相続の対象にならないと思いますけど・・・
土地は鑑定士なり第三者に評価してもらい、早々に値を決めて等分に分ければよろしいかと・・（お金または現物で）

お役に立てば幸いです。

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2016/10/01 10:28

「お父さん」はお亡くなりになった男性の父ですね。

回答送信後、もう一度読んだらわかりました。失礼しました。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2016/10/01 09:47

「友達のご主人が亡くなり相続が発生しました。

子供なし、相続人はご主人の姉と妻の私です。」？？？？？？
死んだ男性は「友人の主人、つまり夫」ですよね。
その相続人には配偶者が当然になりますが、その配偶者は「私」ですか？？？？？
ご質問者は「私」ですよね。その私は「友達」ですよね。？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
その後登場する「お父さん」は誰を指してるのでしょうか。死んだ男の人の父親でしょうか。

失礼ならが、読み進める気がなくなるご質問です。

なお相続不動産の評価は国税庁通達の相続財産評価通達に従って評価しますが、むろん評価額についての裁判もあれば判例もあります。
それだけ「実際には評価が難しい」のが現実です。
判例を教えてくれと言われてますが、まずは相続財産評価通達をお読みになるべきでしょう。

不動産の状態によっては素人が評価できるものではないので、専門家である税理士に依頼しましょう。

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2016/10/01 08:51

土地を半分に分けるだけなら、

国税庁　財産評価基準　
http://www.rosenka.nta.go.jp/
でわかりませんか？
固定資産税の今年の明細はあなたが持ってますよね。
お姉さんがもっているなら、役場でも聞けます。
それも参考になります。
弁護士さんに聞くまでもないと思いますが。