1人暮らしの為にマンションの賃貸を考えている者です。
先日とある物件公開サイトにて公開中の物件について、
当該サイト上フォームを用いて仲介業者Aに問い合わせを行い、
事務所に赴き、資料を見せて戴きました。
物件は非常に気になって内見をお願いしたいところではあったのですが、
とにかくその際のA担当者の適当な対応、
「このような安い物件こだわっても仕方ないですよ、
 お金無さそうだし考えちゃうのかもしれませんけど。
 一般的には1~2年で適当に住み替えを行うモンです」と、
こちらを一方的に貧乏人と決めつけたり、居住地に対する価値観への無理解、
そもそも私の話を聞かない、相場等に嘘がある、
(おそらくは頭の回転が遅いと思って多少の嘘は分からないと思ったんでしょう)、
まずは物件を見たいと言っているのに事務所内で契約を迫る等、
数々の気になる点があった為、出来ればこの業者Aを通したくありません。

そのような中、別の業者Bから同物件が物件公開サイト上に公開され、
そちらの会社に内見を申し込もうと思っています。
しかし、おそらくは業者Bはその物件の募集元になっている会社で、
多分Bから依頼されて仲介業者Aがいちはやく物件を公開サイト上に掲載したものと思われます。
(Aの事務所訪問中、物件掲載の紙にBの名が記されていたのも何となく覚えて居ます)
また当該物件はAとB以外はその物件公開サイト上では募集をかけていないようです。

上述のように
1)Aとは内見には行っておらず、
2)事前にAより説明(と言っても殆ど説明らしい説明はありませんでしたが…形式上は説明になってしまうのでしょう)を一応は受けてしまった段階で、
3)Bに問い合わせを行い、内見し、条件が良ければ契約を行う

これは俗に言う「飛ばし」とか「中抜き」に当たるのでしょうか。
また、Bに問い合わせを行う際に上記事情をお話すべきなのでしょうか。
なお、住所氏名をA訪問時に「訪問カード」のようなものに記載しましたが、
媒介契約書のような説明は無かったと記憶しています。


上記、分かる方宜しくお願い致します。
(補足ですが、私は仲介手数料を私の為に時間を割いて戴いた
 然るべき方にお支払いする事自体は抵抗なく思っています。
 募集元に近い業者に問い合わせて
 初期費用を浮かせようと考えている訳ではありませんので、
 予めご了承願います。)

質問者からの補足コメント

  • どう思う?

    上記の質問内容で、今一度業者Bの立場を確認しましたところ
    「貸主」となっておりました。
    そしてBは「仲介手数料:なし」となっておりました。

    そうするとやや状況が変わりますよね。
    (外観的には手数料惜しさに仲介業者飛ばしている形と同様ですよね)
    やはり、今回はこの物件をあくまで狙うのであれば、
    心情的には嫌でもAを通した方が良いのでしょうか。

    引き続き宜しくお願いいたします。

      補足日時:2016/10/20 09:22

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A 回答 (4件)

#2です。


A業者とB貸主間との契約関係が不明ですが、BがAと『代理』または『専属専任媒介』を締結している場合には、Aを外すワケには行きませんが、Bが取引様態として『貸主』としてエンド客に明示しているのであれば、Aが代理や専属である可能性は低く、『貸主B借主質問者様、仲介なし、重要事項説明者はBに属する宅建士』ということで契約が締結されることになります。

Bの立場で考えると、Aが入ろうが入るまいが、自己に入る収入は同じで、場合により『広告料』名義でBからAに支払いが発生する場合があります。
ですから、こちら側では判らない『AとBとの付き合い(取引様態含む)の程度』により、状況が変わると思います。

当該物件が『Aの媒介』『Bの貸主』以外では広告等がされていない場合は、『Aの専任媒介』である可能性はあると思います。『Aの一般媒介』であれば、他の業者を探す、ということも出来ますね。

Bに対して、経緯を説明して直契約を申出た場合には、前述の『BからAに支払われる金員の有無を含めた、AとBの付き合いの程度』により、Bの判断で、Aを通じての取引を勧められることはあると思います。Bとしては、質問者様ともAとも今後の関係があるワケですから、そちら側の揉め事を、こっちに持って来ないでよ、という事です。私がBの担当者であれば、今後のA業者との付き合いを考えて、無下には出来ないと判断すればBを入れるように話すでしょうし、単なる客付業者のうちの一社という認識であれば直取引に応じるカモ知れません。

では、事情を説明することなく、直接Bと契約した場合にどうなるか?となると、最初の私の回答の『質問者様』の立場に『貸主B』が入り、契約成立により報酬が得られるのであれば、A業者は貸主Bに対しては報酬の請求をすることは出来るでしょう。必ず媒介契約は締結しているでしょうからね。あとはAB間の問題ですね。
ついでに質問者様にも手数料を請求しようとすると、前回の回答通りに進むとは思います。

心情的な意味で、今後Aとの接触はしたくない、と言うのであれば、その旨を正直にBに話し、契約書類等はA経由でも構わないが、Aとは直接会いたくない、として判断をBに委ねる、という方法も考えられますし、A業者に他の担当者がいるのであれば、担当替えの要求もできますよね。
どこかで妥協は必要でしょう。
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この回答へのお礼

場合分けを用いた細かい解説を加えて戴き有り難うございます。

そうですね。
Bの担当者様には一度、説明を入れてから臨みたいと思います。
Bへの何の説明も無いまま、Aとの関係が出てくると、
こちらへの心証を悪くするでしょうし。

お礼日時:2016/10/21 15:46

不動産会社に勤めています。



B業者が貸主ならば話が早いです。

貸主との契約の場合は宅建業法は適用されません。
免許もいらないので個人間でも契約もできるぐらいです。

そして、媒介契約も宅建業法で
重要事項説明書も宅建業法なので
本来は重要事項説明すらなくても契約ができる案件です。
(業者が貸主でも大半はしますけどね。)

つまり法的には何も問題ありません。

心情的にも明らかに信用がなくすような業者を利用する必要はなく、
B社で決めるのが当然だと思います。

まぁそもそも、賃貸において紹介されただけなら、
借主と業者間は一般媒介と判断するのが普通なので他社で決めても問題ありませんけどね。
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この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。
こちらで考えて居るよりも実際は「後先」の重要性は無いものなのでしょうか。
もっとも、その辺りの空気感は業界の中の人じゃないと
分からない点も多そうではありますから、
こういったご意見があると助かりますね。

一応、Aから変な嫌がらせがあっても嫌なので、
Bへは経緯の説明だけはしておこうと思います。

ここ数日で良い物件がチラホラ出てきましたので、
此処に拘らず探そうかなとも思います。有り難うございました。

お礼日時:2016/10/21 15:55

『飛ばし』『中抜き』いずれも不動産業者同士での行為ですね。

これをやっていると、仲間内から警戒されて長い目で見ると良い事はアリマセン。

質問者様に対してA業者が仲介手数料の請求をしようとすると、質問者様とA業者間での『媒介契約(賃借)』の締結があったかどうか?という点が問題になります。媒介契約書の締結が無くとも、黙示の媒介契約は成立していたか?
という点が問われることになります。

質問者様ご不安の通り、契約した事実をA業者が知った場合、仲介手数料を質問者様に請求する『ことは出来ます』。
質問者様はこれを拒む『ことが出来ます』。

では、それでは収まらないA業者は裁判に訴えてでも仲介手数料を請求できるかどうかは、その根拠となる媒介契約の成立を立証しなければなりません。最初の情報提供者であり、A業者を介してのみ、質問者様が当該物件を知ることが出来たのであれば、その事実を立証しなければなりません。

A業者と媒介契約は結んでいないでしょうから、重要事項説明書への署名捺印か、入居申込書の記入で立証するでしょうね。

質問文では、賃貸の目的物が特定できるような書面への記入は無いと思われます。A業者が所持しているであろうモノで『質問者様がとA業者間で、黙示の媒介契約が成立したと第三者に提示できる書面』の取り交わしが無ければあまり心配されることは無いと思います。

最後に『賃貸借契約での借主側との媒介契約なんて聞いたことがないよ~』などと素人業者であれば言いそうですが、それは無知というもので、『不動産の契約の成立→報酬(仲介手数料)の発生』ではなく、『不動産の契約の成立→媒介契約の目的の成就→媒介契約約款に基づく報酬請求権の発生』の手順です。『売り』や『貸し』の場合には予め媒介契約を締結するのですが、『買い』や『借り』の場合には不動産の契約時に同時に契約したり、場合によっては省略しているダケなのです。
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この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。
そして、状況に即した御解説ありがとうございます。
こういう事があるので、不動産仲介業者の早い物勝ち権と言いますか、
そういう権限の弊害だと感じてしまいますね。
(もちろんコレが無いと、私が申し上げた様な
 中抜き横取り等が横行するからこその制度だとは思いますが。)
実際に仲介業者に不信感を抱いたときに、
他の同階層のルート(別の同じような仲介業者等)で探すことが難しくなってしまいますし…。

そして、また状況が変わってきてしまいました…
これは、私の確認不足もあったのですが…。

お礼日時:2016/10/20 09:48

不動産の媒介(仲介)手数料は成功報酬なので、成約しなければ発生しない。


しかし、厳密に言えば、仮にBを介してこの物件を契約した場合でも、その前にAの事務所で物件説明を受けたことでBには媒介手数料を請求する権利が発生する。
この場合は損害賠償に当たる場合もあるので、AとBへ両方支払う義務が生じる場合もある。
事務所にそういう掲示があるからね。(抜きや飛ばしをしても後から請求されるというのはこれ)

しかし、本件のように、Aの業務に不審があり、Aを介して契約する意思が全くないのであれば、Aに対して明確に断りをすることで回避できる。
質問文にあるようにAの業務に過失があれば請求する権利はないので、もし請求されても拒否すればいい。

過失については、質問文の中で認められるものは内見前に「契約を迫る」という行為だけ。
しかし、これが非常に大きい。
内見できるのに内見させずに契約を迫る場合には結構悪質な方に入る。
「1~2年で住みかえを行う」ということが“一般的”という事実と異なる説明をして契約を促すのも軽くNGだけど、責任を追及できるほどでもないかな。
「相場観に嘘」というは、相場自体には幅があるので「虚偽の説明」(宅建業法違反)に該当するにはかなりの開きがなければ無理。

Aへの断りはメールでいいと思うよ。
メールなら日付けも残るし、口頭だと言った・言わないのトラブルも回避できる。

Bに対しては最初にAとの経緯を話しておけばいい。
きちんと断ったことを伝えればBも適切な対処をしてくれるはず。
(万が一のAとのトラブルを想定して、Bへの最初の連絡はメールにしておくと日付も残っていいかもね)


賃貸業者の営業マンには経験の乏しい素人同然の人もいるんだよ。
賃貸なら、少し口がたてば素人でも契約取れるから。
本件のAが素人同然か、あるいは悪徳かどうかはさておき、もう関わらない方がいいね。
それに、不動産サイト上にAとBだけが掲載しているみたいだけど、これはもしかしたらAの無断掲載かもしれないしね。
サイトの規定では無断掲載は禁止だけど、サイト側でチェックしているわけでもないので無断掲載は少なくはない。

良い住み替えができることを祈る
ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

状況に即したご回答有り難うございます。
このような状況の場合、Aには不審を抱いた理由を添えてメールで断った方が良いのでしょうか。
それとも「諸般の事情により、今回は別の方向で検討する事としました」というような感じで、
少しぼかしてお断りのメールを入れたら良いのでしょうか。

…と、伺おうかと思いましたが、

少々その状況が変わってきてしまいました。
此処は私の確認不足なのですが…。
貸主B→仲介Aですと、さすがに仲介Aを通した方が良いですよね…。

お礼日時:2016/10/20 09:28

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このたびオーナーチェンジということもあり業者を変更しようと思っております。
ここで問題になるのが事務手数料のみの借主が、今まではは事務手数料のみだったのに・・・
と激怒されるのではないかと思っております。
この場合は、どのような対処をしたらいいでしょうか?
アドバイスをいただきたくよろしくお願いします。

Aベストアンサー

更新時に借主が払う費用については
契約の際に契約書への記載、重要事項説明での説明が必要です。

あと、競売ではなく任意の売買におけるオーナーチェンジであれば
以前の契約書の内容がそのまま承継されます。
貸主の名前のみ入れ替わったとみなす、そういうことです。


なので、契約時に「更新時は事務手数料のみ」と契約書に
記載されている借主さんであれば、
激怒される、以前に認められません。

借主がお人よし、無知なら言われるままに払うかもしれませんが(笑)

なので、貸主の都合で更新業務を行う業者を変更し、
その業者の取得分が不足するならば
それは借主に転嫁するのではなく貸主である質問者さんが
負担すべき金額となります。

どのような対処も何も、貸主が契約内容を反故にするような
ことが認められる訳がありまえん。


もうちょっと詳しいことが知りたければ、
賃貸借契約書の中で、更新時の借主負担がどのように
なっているのか書き込みください。

「借主は更新時に1ケ月分支払う」となっているのを
業者が「オマケで事務手数料のみ」でやっていた、
ということならば、今後は記載通りにします、と
請求することも可能なので。

更新時に借主が払う費用については
契約の際に契約書への記載、重要事項説明での説明が必要です。

あと、競売ではなく任意の売買におけるオーナーチェンジであれば
以前の契約書の内容がそのまま承継されます。
貸主の名前のみ入れ替わったとみなす、そういうことです。


なので、契約時に「更新時は事務手数料のみ」と契約書に
記載されている借主さんであれば、
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普通の管理会社であれば、住民からその様な電話やトラブルがあった場合、
その事をすべてデータとして残し管理しているので、
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原因が解ったならその事を管理会社に報告した方が良いと思います。

また、その際には、誤解だった事を軽く謝り、
ありがとうございますという感謝の気持ちも伝えた方が、
お互い後腐れなく気持ちよく解決させることが出来ると思われます。

>名前を覚えられて、次何かあった時にないがしろにされないか不安です。

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データーが管理会社の方では作られ保管されていると思うので、
このまま何も連絡しない場合や、次に何かクレームを入れた場合は、
単なるクレーマーかもしれないという対応をされる危険性も考えられるので、
その辺も意識してどうするかの検討をしてみてください。

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管理会社と何回かお話しした経緯があったのですが、
その際に、私が前回いつ電話したかなどの情報を管理会社がちゃんと把握していたので、
管理会社はその様なデーターをちゃんと確保していると思って良いと思いますよ。

賃貸業者というのは、不動産会社・管理会社の事ですよね?

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その事をすべてデータとして残し管理しているので、
クレーマーだと思われない為にも、
原因が解ったならその事を管理会社に報告した方が良いと思います。

また、その際には、誤解だった事を軽く謝り、
ありがとうございますという感謝の気持ちも伝えた方が、
お互い後腐れなく気持ちよく解決させることが出来ると思われます。

>名前を覚えられて、次何かあった時にないがしろ...続きを読む


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