母親名義の一軒家に住んでいる息子です。 来年、母親が別の土地へ移住する事になり その前に今の自宅を自

母親名義の一軒家に住んでいる息子です。
来年、母親が別の土地へ移住する事になり
その前に今の自宅を自分名義に変更したら
どうかと言われました。
家、土地合わせて320万円位の価値ですが
その場合贈与税とかはどうなるのでしょうか？
名義変更に詳しい方がいましたら、御教授
願います。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/11/06 10:41

＞家、土地合わせて320万円位の価値…

なんの値段が 320万ですか。
不動産屋の相場なら関係ないですよ。

相続税や贈与税では、土地は路線価が定められているなら路線価優先、路線価のない土地なら固定資産税評価額です。
建物は固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞その場合贈与税とかはどうなるの…

税法の評価基準で 320万であるなら、
(320 - 110) 万 × 15% - 10万 = 215,000円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

ただ、親が 60歳以上、子が 20歳以上になっているなら、相続時精算課税を申告することによって、現時点での贈与税支払いは猶予されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

とても丁寧なご説明ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時：2016/11/06 11:37

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2016/11/06 21:09

３２０万円ー１１０万円（※）＝２１０万円

２１０万円×１５％－１０万円＝２１５、０００円
贈与税額は２１５、０００円発生します。

名義変更に詳しい方と言えば司法書士ですが、本質問は「母から子に自宅を渡したいが、どのような渡し方をするとどのような税金が発生するのか」をお聞きになりたいのではないでしょうか。

不動産の名義変更には、原因があります。その原因によっては、元の所有者に税金がかかったり、新しい所有者に税金が発生したりします。
さっと考えつつ「不動産の所有権名義変更原因」は、
１、売買
２、贈与
３、相続
４、代物弁済
５、所有権登記時の誤謬
（他にもあるでしょうが、とりあえず）

質問に即して回答します。
１売買
　母所有の土地を子に売り、その代金を母が受け取る。売買契約。
２贈与
　母所有の土地を子に贈与し、子はそれを認諾する。贈与契約。
３相続
　母が死亡して、子が相続人が母の遺産を相続する。相続人全員での遺産分割協議が必要。
４代物弁済
　母が子に借りていた金を返済できないとして、母所有の不動産を「借金の返済に代えて引き渡す」。
　金銭消費貸借契約と代物弁済契約が必要。
５所有権登記時の誤謬
　所有権者が母であること自体が間違いであることを証明し、正しい所有者である子の名義に登記簿を変更する。

上記の３は、お母様が生きてますので、今回の質問に該当しません。
４も５も該当しないと推測します。
すると、１か２です。

母所有の不動産を子に売却することは、法的に認められないことではないです。
この場合には「売却代金ー母がその土地を取得した価格ー売却にかかる費用（手数料など）」が母の譲渡所得として課税対象になります。

贈与を原因として所有権移転すると、冒頭に述べた贈与税が「子」に課税されます。


さて、ひどく回りくどい説明をしましたが、単純に「所有権の移転」と言っても少なくても以上を考える必要があります。
その中で「贈与」を選択した場合には、贈与税負担をいかに減らすかという知恵が必要です。
１、不動産の価値という３２０万円はどのように算出しているか。
　不動産の贈与時には「相続税財産評価に関する基本通達」によります。固定資産税評価額をそのまま価値だするのでもなく、時価でもありません。この点は大丈夫でしょうか。

２、贈与税については、相続時精算課税という制度があります。
　　贈与を受けた年では贈与税支払はしないが、いざ相続が発生した時点で贈与価格を相続財産に加えて、相続税として支払うという制度です。
　選択性です。贈与税の申告書を提出するときに「相続時精算課税を選択する」届け出を提出しますと、贈与価格のうち２，５００万円までは贈与税納税義務が発生しません。
　
なお、念のために。
４の代物弁済による所有権移転の場合には、贈与ではないので、不動産の価値判定は時価で行います。
先の相続税財産評価に関する基本通達による評価ではない点に注意が必要です。

※
贈与税については、年間に贈与を受けた額から基礎控除額として１１０万円が認められます。
贈与を受けた価格ー１１０万円に贈与税が課税されるわけです。

この回答へのお礼

大変丁寧な回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

お礼日時：2016/11/07 18:20

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/11/06 19:32

家と土地で３２０万円は安いですね。

でも、贈与税は控除額は少ないし税率も高いです。
相続税のほうが控除額（３０００万円＋６００万円×相続人の人数）も大きいし、相続の時に名義変更したほうがいいですよ。
遺産が控除額内なら、税金かかりません。

また、贈与の場合「不動産取得税」もかかります。
相続ならかかりません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
参考になりました。

お礼日時：2016/11/07 18:19