マンション購入の名義と相続について

Question

お世話になります。

表題の件につきまして、どなたかお詳しい方、知恵をお貸しくださいませ。

この度、両親の熟年離婚が決まりました。
離婚にあたり、父が今後５００万ほどのマンションを現金購入し
そちらで一人暮らしをしていく予定です。

当方、一人娘で、国際結婚を機に海外へ出ており、子供がいる為、
父が元気なうちは、日本へ帰国し同居の予定はありません。
（尚、母から私への遺産相続の予定はございません）

海外にいる為、
父に万が一の事があった際に出来る限り相続がスムースに行える方法を探しております。
今回の上記のマンション購入にあたり、父１人の名義にした際の相続においてのメリット・デメリット
又、父と私の共同名義にした際の、メリットデメリット、その他購入においての注意点など
お詳しい方がいらっしゃいましたら、ご教授いただければ幸いでございます。

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

マンションの購入をお父さん単独でする場合，契約もお父さん単独ですればいいですし，登記もお父さんだけが関われば済むことです。ですが，これをあなたとの共有にする場合，契約もお父さんだけでなくあなたも関わることになりますし，登記も同様です。

契約時には，いわゆる犯罪収益移転防止法による本人確認手続きを，不動産業者を相手にしなければなりません。また，登記の際には，犯罪収益移転防止法及び司法書士法の趣旨に基づく本人確認及び意思確認手続きを司法書士に要求されます。お父さんだけなら，それは特に大変なことだとは思いません。ですがあなたとの共有になる場合，あなたが海外在住だからこれをしなくてもよいよいうものではなく，むしろ法の趣旨からするとより厳格に行う必要があるものと考えられます。犯罪収益移転防止法のほうは，代理人がいる場合には代理人についての確認で済むところもあるものの，司法書士の確認は「本人の確認」をしないわけにはいかないので，その点が面倒です。

また登記申請に際しては，お父さんだけならその住民票の写しだけで足りるところ，あなたが共有者になるというのであれば，あなたの在留証明書（あなたが居住する国にある日本大使館または領事館に出向き発行してもらう必要があります）も必要になります。あなたのあ住まいの近くに領事館などがあるのであればいいのですが，そうでないと相当な手間になってしまいます。

それから購入資金にも気をつけないといけません。お父さんが購入資金の全額を出し，お父さんが単独で買うなら問題はありません。ですがあなたと2分の1づつの共有にするなら，購入資金の半分はななたが出さないとならないわけです。ではその半分をお父さんから贈与を受けようというのであれば，贈与税の申告と納税が必要になり，それについては国内居住者も同じなのですが，非居住者はそれ以外にも，納税管理人届出書の提出が必要になってきます。

とはいえ，その後の相続のことについて考えると，共有にすることは相続財産を減らすという意味にもなるので，相続財産が相当額になる（相続財産が3600万円を越える）という予想が立つなら，共有にしておくのもいいかもしれません。

相続の登記等の手続きの際のことを考えると，その時にあなたの国籍がどうなっているかが問題になることも考えられます。あなたが日本国籍であれば戸籍謄本の所得が可能なので特に問題はないのですが，もしも帰化して外国籍になってしまうと，国籍離脱時までの除籍謄本は手に入るでしょうが，それ以降，あなた自身の「現在の戸籍謄本」が取れなくなってしまいます。もしも帰化を考えているようであれば，その後にするということも考慮したほうがいいかもしれません。

tanzou2 · Answer

母から私への遺産相続の予定はございません 
 　　　↑
予定が無い、なんて言っても、亡くなれば
自動的に相続しますよ。
それがいやなら相続放棄をするなりの手続が
必要になります。

出来る限り相続がスムースに行える方法を探しております。
　　　↑
亡くなったのが銀行に察知されると、口座が
凍結されます。
危なくなったら降ろしておくことをお勧めします。
そのためには通帳やカードの場所、暗証番号
などを聞いておくことをお勧めします。

その他、財産関係は総て把握しておいた方が
良いです。
登記済証もです。

みやさん55 · Answer

お父様が居住をしている不動産ならば、居住財産としての評価になり、相続税の軽減措置が受けられます。
相続税の３，０００万円＋６００万円（一人）まではかかりませんので、５００万円くらいの評価ならば、
そのままお父様の名義でいいと思います。
ただし、お父様がご病気になられて入院するとか、施設に入られて、３年以上開けられる場合は軽措置が受けられない可能性はあります。

共有名義にする場合は、実際にお金の流れがある必要があります。
たとえば、持分２分の１づつにする場合は、ご自分が２５０万円分を拠出する必要があります。

余談ではありますが、必ず購入の時の契約書は保管しておいてください。
譲渡税が、売却時に、土地代と建物の償却分を除いた金額が、売買金額から差し引けます。

マンション購入の名義と相続について

マンションの購入をお父さん単独でする場合，契約もお父さん単独ですればいいですし，登記もお父さんだけが関われば済むことです。

母から私への遺産相続の予定はございません

お父様が居住をしている不動産ならば、居住財産としての評価になり、相続税の軽減措置が受けられます。

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