袋地の通行権（囲繞地通行権）について

Question

Tの字のような形で横棒の所に2軒の袋地に家があります。縦棒の所に左右２軒ずつ家（計４軒）があります。縦棒の真中が位置指定道路（2ｍ+2ｍ＝4ｍの私道）になっていて、それぞれ４軒が私道の地代を地主に払っています。T↓の先に公道があります。向かってT｝の右側は、最近相続のため分割登記（２軒を３軒に奥が袋地になった）したので、土地分割のため袋地の人は無償で通行できると思います。問題は｛T左側の奥の３軒（いずれの土地も一筆で登記されていません）めの袋地の私です。昔から通行していたのですが、自分の2m＋2ｍの中心線の先の土地（後ろに母屋がある）に車を置きました。また、仕事をしているので、業者の車や品物が台車に載せて通ります。最近私道のお金も払っていないのにと、噂を耳にしました。通るだけなら問題がない様ですが、私の土地に車を置くこと（自家用車の入出）や、仕事の車等の出入りは、問題があるのでしょうか？教えて下さい。よろしくお願い致します。

agboy2 · Accepted Answer

『袋地』の概念を間違って使われていると考えまして、仮定の話ですが、黄緑色で表した地主A所有の土地が、地主Bとおなじように、質問者様の土地と道路の間に存在するとすれば、それが『分割により生じた袋地』ですよ、という意味で書きました。その場合には、×印で示したルートを通ることは出来ず、○印で示した隣地経由で道路に出ることになり、このことを『囲繞地通行権』というのですよ、と言う事です。

また、実際に質問者様の土地が道路に接しているのであれば、そもそも『袋地』ではアリマセンよ、ということです。

繰り返しになりますが、地主Aや周囲の人から見ると、質問者様は通行料を支払うべき地権者と見なされてもおかしくない。
質問者様は、それに対して反論できます。
最悪の場合には、車の通行に支障が出るような事（ポールの設置）もやられる可能性はありますが、それでも良いのであれば、こちらから通行料の話をしなくとも、地主Aの出方を待つのも手でしょう。
どういった結果が出るかは、私には予想が付かないので、隣の身内の方とも相談されたら如何ですか？ということです。

agboy2 · Answer

地主Bの土地が、元々は先ほどの回答の下図左で黄緑色の部分を含んでおり、それを点線部分で分筆した事により袋地になった場合には、黄緑色の部分についてのみ囲繞地通行権が発生しますが、地主Aがその手前までを道路として整備して、黄緑色の部分は手を付けていなかった、という状況であれば、地主Bには囲繞地通行権は発生せず、長らく通路として使用していたことによる、通行地役権の時効取得を主張出来る場合があります。
ただ、それは地主AB間での話であって、質問者様が当該道路を通行できるかどうかとは切り離して考えるべきでしょうね。
図では判らなかったのですが、下図の通り加工してみました。黄緑色の部分を通らないと質問者様の土地には行けないのであれば、質問者様が囲繞地通行権を主張出来るのは左隣の土地に対してですよ？質問者様の土地が地主Aの『道路』に接していれば、袋地にはなりません。

話を整理すると
地主Aは質問者様に対して、通行料を請求しうる立場にあります。拒否することは出来ますが、感情的にこじれた場合のリスクは先ほどの回答通りです。

現在通行料を支払っている人達は、直接には質問様の通行を制限する立場にはありませんが、何とも思っていないかどうかは判りません。質問者様の通行料の支払いが、自分達にとってプラスに働くこと（自分の払う通行料が下がる可能性）があっても、マイナスになることは無い人達です。

地主Bは、いわば質問者様と同じような立場にあるのですが、通行料を支払いたくないのか、何かと理由を付けています。ただ、地主Bが支払わないからと言って、質問者様も払う必要が無いとは言えない事はご理解ください。

＞それとも、通行料の話をした方が良いでしょうか？
とありますが、それは何とも言えません。ヤブヘビになる事もありますし、心証が良くなり他の人より良い条件にしてくれる可能性も無くは無いでしょう。質問文では、隣には身内の方がお住いのようですから、その方とも相談されては如何でしょうか？
質問者様の土地も、地主Bの土地も、地主A所有の道路部分の通行については囲繞地通行権は発生しないことをご理解頂き、質問者様については、通行料を支払っていた土地を分筆した事により生じた問題である事から、通行料を支払わないのに通行する者として扱われていいのか？という問題が残る点があります。
最初の回答にあるように、戸数で負担したのであれば分筆後に建築したのであれば別ですが、従来より存在していた建物の所有者が替わっただけの問題とも考えられます。
ただ、それはこちら側の主張であって、地主の意向を聞いてみないと何とも言えません。

agboy2 · Answer

図の説明で大体判りましたが、コピーして加工した下図左で、袋地ということは、黄緑色部分は地主Bの所有では無い、と言う事でしょうね。下図右のような感じの四軒で通行料を支払っていたが、実際には六軒の家が利用している。地主Bは日に限られた回数しか行き来しないし、第一徒歩であるのに、質問者様は自動車で頻繁に通行する。コレって、どうなんだ？
と言う事でしょうか。

私としては、無用のトラブルは回避したいですから、双方合意できる程度の通行料の支払いで進めたいですね。
『地主Bも払ってないじゃないか』というと、地主Bが『俺を巻き込むなよ』と思うでしょうし、質問者様が通行料を支払う事で地主Bの立場は悪くなるかも知れませんが、それは別の問題ですね。

例えば、通行料の話で揉めて、下図右側のように3か所にポールを立てられたらどうします？この3か所にポールを立てても、通行料を支払っている四軒には影響も無く、質問者様も自動車の通行に支障が出るダケですよね。ただ、地主Bの被害より、質問者様の被害の方が多いですよね？

本当に揉めた場合は、地主側はそういった事も可能で、そうなると金銭の問題でなく感情の問題になりますよ。

今回は質問者様の立場で回答してますが、もし、地主の立場の人から相談を受けたら、でぃつもん者様に対して使用料をはらうか、さもなくば期限を切ってポールを立てる事を通告して様子を見ましょう、と提案すると思います。

agboy2 · Answer

#2です。配置図を見ました。
私の最初の回答にある図と違うのが判ると思いますが、もう一度描き直しました。左が分筆による囲繞地、右はただの分筆です。質問文の配置ですと、下図右側のパターンですね。
現在の通行料が、利用する土地の広さに応じて負担するのか、一戸あたりで負担するのか判りませんが、通行料を請求する立場とそれを拒否する立場でそれぞれ言い分があるでしょうね。

分筆前からそれぞれに建物が建っており、相続によりその建物を使用する世帯が増えた、という事でしょうから、徴収する理由にも拒否する理由にもなり得るでしょうね。
徴収する側の理屈からすると、通行料を支払っている土地建物を相続したのだから、通行料の支払い義務も相続したのだ、と言う事でしょうか。
通行料が一戸当たりで支払われていたとするならば、相続の土地に新たに建物を建てるワケでなく、新たな負担が生じてはいないじゃないか、と言う事でしょうね。

質問文では、従来の通行料の決め方が書かれておらず、何とも言えませんが、関係するのは地主と、お向かいさんですよね。地主としては通行料を支払って貰った方が良いでしょうし、お向かいさんとしては道路使用のタダ乗りのような気持ちもあるでしょう。
例えばお向かいさんの立場に立てば、質問者様が通行料の負担をすることによって、（総額÷戸数）で算出される通行料が減額になり、自分の負担も減る、と言うのであれば文句は無いでしょうね。地主さんが納得するかは別ですけれど。

地主が満足するような金額以内で通行料の総額を余り増やさずに（つまり一戸当たりの負担が減る）相応の負担に応じるという姿勢で臨まれた方が、現実的な解決は早いと思います。

agboy2 · Answer

先ず、囲繞地通行権ですが、間違って解釈されていると思います。下図左側の様に、分筆により道路に面していない土地が発生した場合に、袋地の所有者が通行権を主張できるのは、分筆前の土地の所有者に対してです。図で言うと、手前の土地所有者ですね。
どこを通っても良いワケでもなく、建物の状況により最も損害を与えない経路ですね。下図右側ですと左に寄せていますが、建物の状況により右に寄せる事もあるでしょう。幅は2ｍ程度、つまり、建築基準法による接道幅とされており、車が通れるどうかは考慮されません。

次に、通行料についてですが、下図で説明すると、奥の地主が手前の道路（やや太い線で表示しました。質問文に合わせて通行料の発生する私道とします）の通行に際して、囲繞地通行権を主張していることになります。

私道の地主にとっては、どういった内容かは関知しないものの、通行料を支払わずに使用している地権者がいる、というダケの問題です。ですから、他の地権者同様通行料を払ってくれと言われた場合には、従っておいた方が良いでしょうし、逆にこちらから通行料について伺ってみるのも手でしょうね。

ashitahatennki · Answer

位置指定道路＝問題無し

袋地の通行権（囲繞地通行権）について

図の説明で大体判りましたが、コピーして加工した下図左で、袋地ということは、黄緑色部分は地主Bの所有では無い、と言う事でしょうね。

#2です。

先ず、囲繞地通行権ですが、間違って解釈されていると思います。

位置指定道路＝問題無し

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