ファンタビの世界観を作る二人にインタビュー!

1)私(A)の隣地の借地(底地)を息子(B)が地主から買いました
2)税務署には「借地権の地位には変更が無い旨の申出書」をA,B
  連名で提出して有ります又、「借地権の使用貸借に関する確認書」も
  税務署で出したほうが良いということで出しました
3)Aが被相続人になった時にこの借地権をBに相続させた場合
  Bが相続税を払いますが その時点でこの借地権は
  消滅すると考えて宜しいでしょうか或は借地権は何時までも
  残るのでしょうか 
4)従前の借地権の消滅時期を教えて下さい
尚、Aには息子C及び妻Dが居ますがBに相続させるのが順当とかんがえています

質問者からの補足コメント

  • うーん・・・

    早々の回答を有難うございます
    書類を提出した事により借地権が消滅すると考えるのが順当と仰いますが
    私は土地の購入により借地権が消滅すると考えていました
    税金をとる立場からすれば書類を提出する事により借地権の譲渡を
    相続に振替て先延ばしにする事になります
    (60年も前は借地権の譲渡とか相続は不問でしたー借地権の登記無し)
    AがAのお金で購入すれば合同により借地権は消滅します
    (私も地主との関係を考えて大分前に宅建の資格をとりましたが当時はまだ
    相続に迄考えが及んでいませんでした)
    疑問が出ると税務署に相談をするのですが都度別の人が出てきて
    直近の相談相手は失礼乍ら若く経験が浅い様で借地権は何時までも残ると申すので
    更めて消滅時期が無いのはおかしいと考え質問した次第です

    No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2016/12/05 19:38
  • うーん・・・

    再度の回答を有難うございます
    前の補足で「税金をとる立場からすれば云々」の文言は
    税務署で申したことを纏めたものです
    尚、合同と申したのは混同の間違いでした
    申し遅れましたが購入した土地の古屋(貸家)は滅却して息子が
    新築しました 
    税務署と話をしている時には一度も上物の話は出ませんでした

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2016/12/07 20:58

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

補足コメントを拝見すると、当初の質問文の内容から変わった点が多く、何に対しての質問なのかが判らなくなってきています。


たまたま書店で見かけた書籍で『借地権 相続・贈与と譲渡の税務』(税務経理協会刊)と言う本を購入して、読み始めていますが、時代により借地権譲渡による課税というものがあったようですね。
税務の問題は、税制自体がコロコロ変わるので、確定的なハナシをして墓穴を掘ることが多く、そこら辺は避けて通ってきていますが、今回の様に質問文の内容が変わってきたり、質問のポイントが不明瞭ですと、尚更ですね。
2400円程の本ですから、購入されて研究されると良いかも知れませんね。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

適切な本「借地権 相続.贈与と譲渡の税務」を探して頂いて有難うございます
未だ手にしていませんが判例も記載されているでしょう
 私の疑問点は
1.A(親)の借地をB(息子)が買取り古屋を滅却し新築した
2.Aが買い取ったのではないので混同による借地権の消滅はなく贈与税の対象になる
3.之の回避の為に「借地権者の地位に変更が無い旨の申出書」を提出した
  (付随して「借地権の使用貸借に関する確認書」も提出)
  (agboy2 さんの仰る相続により使用貸借関係は消滅するのは頷けます) 
4.借地権は相続対象ですからBが之を全て相続した場合(相続税を払う)
5.借地権者と土地の所有者が同じになるので混同により借地権は消滅すると
  私は考えていた
6.所が直近の税務署の担当者曰く借地権は何時までも残ると
  即ち永代相続対象=相続税対象になり借地権は消滅しないのかと言う事です

お礼日時:2016/12/12 21:52

#1です。

補足拝見しました。
私も長らく不動産実務に関わってきましたが、実は、借地権の登記された土地の登記簿と言うのは実際には見たことがアリマセン。
宅建の勉強をされたようですからご記憶と思いますが、地上権は物権、借地権は債権です。地上権は登記により対抗要件を備えますが、借地権は賃借人名義の建物の所有により対抗要件を備えますので、登記まですることが極めて稀です。
借地借家法施行前は、土地所有者が替わってしまうと、借地人は賃貸借契約が解除されても文句が言えない、と言う時代背景があり、所有権は所有権、賃貸借は賃貸借と別個のモノと捉えるようになりました。従って、補足にあるように、土地の所有権移転だけでは借地権は消滅しません。建物所有者と土地所有者が同一になった時には混同により消滅する、というハナシです。
ですから
>私は土地の購入により借地権が消滅すると考えていました
については、借地人が購入するという条件付きで『Yes』それ以外の者が購入した場合は『No』です。今回は息子さんが購入したのでしょうから、借地権は消滅したとは見なされません。

それと、補足を読むと、
>税金をとる立場からすれば書類を提出する事により借地権の譲渡を
>相続に振替て先延ばしにする事になります
この論法が良く理解できません。今回の書面は、貸家建付地の評価を得る為の物ですよね?更地であれば評価額はグンと上がるのを、従来通りの使用形態を継続すると約すことにより、税金面での優遇を受けようとされているのでしょう?実際に今後も建物をそのまま使うので、全く問題が無いと思います。
この回答への補足あり
    • good
    • 0

質問文では


>隣地の借地(底地)
とありますが、質問者様所有建物の底地と理解して回答します。

質問文にある、税務署宛の文書は、新たに購入した底地の評価についての資料として提出したものであって、その提出の事実を以て従前の借地権の消滅とするのが順当でしょう。

『順当でしょう』とは無責任かも知れませんが、税務署宛の書面は税務署宛の書面であって、従前の賃貸借契約の貸主の地位を継承した息子さんと、質問者様で地代の授受があってもおかしくありませんし、その点において係争になる可能性はあるからです。ただ、私が不勉強なのかも知れませんが、そういったケースで紛争になった事例は聞いたことがアリマセン。

税務署に書類を出した関係上、実態もそれに合わせた方が良いというのであれば、書類の提出日に合わせて息子さんとの間に借地契約の合意解約書面を交わしておけば良いでしょうね。

将来の相続発生時点のことについては、それ以前に賃貸借契約は消滅し、使用貸借になっていますから、相続が発生した時点で使用貸借契約は消滅します。建物を相続した者が、地主である息子さん以外の者であった場合には、その建物の使用権原について話し合いが必要、と言う事ですね。
この回答への補足あり
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」について

私(A)が実母(B)から、土地を賃借りして、その上に貸家を建てていくばくかの収入を得ていました。
今回、その貸家を妻(c)に贈与しました。
これに関する贈与税の申告について、税務署に電話で問い合わせていたところ、借地権までを妻に移す意思が無いのなら 「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出すれば、贈与税は貸家の建物だけの贈与ということに出来ると指導を受けました。
ところが、その様式を取り寄せてみると素人の私には土地の所有者は母であり、借地権者は私であるように思うのですが、それで文面を作るとまるでわけのわからぬ文章になってしまいます。
(土地の所有者)と(借地権者)は私・実母・妻のそれぞれどれを記入すべきかご教示下さい。

Aベストアンサー

昨日は、借地権に関する一般的な説明を中心に回答していました。再度税務書類を確認したところ、当初の税務署の指導が間違っているようです。正確には、「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出することになると思います。http://www.nta.go.jp/category//yousiki/sisan/annai/37.htm

あくまでも借地権がzenidaikojpさんにある場合に必要な書類ですので、ご注意ください。

参考URL:http://www.nta.go.jp/category//yousiki/sisan/annai/37.htm

Q借地権の相続と建物の関係について教えてください

近々2次相続が発生しそうなので、15年以上前の相続税申告書と遺産分割協議書を見て借地権の分割はこれで問題がなかったのかと考えています。内容は下記のとおりです。

(1)借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が全て相続しています。

(2)当該借地権を相続人Aが5分の3、相続人B(被相続人の妻)が5分の2を各々相続しています。


初歩的な問題なのかもしれませんが、相続人Bは建物を所有(相続)していないのに借地権を相続することが可能なのでしょうか?

また、その後、地主が死亡し、底地を相続人Aが全て買い取っています。現在の土地の権利関係はどうなっていると考えるのが妥当でしょうか。(底地の買取時に「借地権者の地位に変更がない旨の届出書」が税務署に提出されています。)

Aベストアンサー

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下記に国税庁HPから、「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」の概要に関するページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/sisan/annai/38.htm

 「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出する目的は、底地の購入時に「借地権」の贈与は受けていないということを税務署に申告することで、贈与税をいったん回避することにあります。

2.ここで、以下の話を論理的にするために、ご質問文の条件を1点だけ変更させて下さい(※下記3.で再検討します)。
 それは、「借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が3/5、相続人B(被相続人の妻)が2/5の持分割合で共有し相続しています。」という条件にとりあえず変更します。
 この条件の場合、建物はAとBの共有なので、建物を所有しているA、Bともに借地借家法で保護される「借地権」を有することになります。

 さて、相続人Aが地主から底地を買い取ったとき、土地の新所有者(A)と、2/5の借地権を有する者(B)との間に、地代の授受が行なわれなくなったとすれば、その土地の貸借関係は、前地主との「賃貸借」契約から、地代の支払を必要としない「使用貸借」契約に変わったとみるのが妥当です。

 しかし、その時点で、底地を取得したAに対してBは「2/5の借地権」を贈与したものとみなされ(=相続税法では借地権は高額に評価されるから)、Aに贈与税が課税されることになります(=借地権の価額が110万円以上のとき)。
 このとき、土地の新所有者(A)と借地権者(B)とが連名で「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出した場合には、Bの「借地権」は従前通り存在するため、Aに対して贈与税は課税されないということになります。

 もっとも、この申出書を提出すると、永久に贈与税が回避できるのではなく、相続の時に相続税として精算されることになります。
 A所有地の上にはBの持つ「2/5借地権」があるものとして、相続時の課税関係が処理されることとになります。

 相続人Aが底地を購入したとき、Bの有する「2/5借地権」について贈与税を納税せず、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出したのであれば、今後、Bが亡くなったときには、税務署は、Bの有する「2/5借地権」について、相続時に課税関係を精算するよう申し入れてくるものと推察されます。

 将来、Bが亡くなったときには、Bの遺産分割協議書に「2/5借地権」の存在と価額を明記し、遺産分割を行う必要があると思います(これは、税務署対策です)。
 このとき、Bの遺産である「2/5借地権」は、土地所有者であるAが相続するのが最も理にかなっていると思います。

 なお、Bの遺産である「2/5借地権」の価額は、15年以上前の遺産分割時の価額ではありません。相続時の時価に基づいて借地権価格を評価した価額になります(15年前ならバブル全盛期で地価水準が高い頃だが、今は半分以下になっている住宅地も多い)。

3.さて、以上の結論は、建物をAとBが共有していた場合ですが、ご質問文では、建物の所有者はA単独となっています。
 建物を所有していない賃借権に、はたして「借地権」と同等の強い権利、そして、その権利に「借地権」と同等の高額の資産価値を認めていいのかという疑問が、どうしても払拭できません。

 もし、税務署と今回の「借地権」の存在意義について交渉されるのなら、「そもそも建物を所有しない借地権はあるのか」という当たりから矛盾を突くことになろうかと思います。
 しかし、15年前のBの借地権が認められなければ、Aが借地権全てを相続したことになり、当時、正しく相続税を申告しなかったことを逆に税務署から指摘されるかもしれません(もっとも、相続税の納税義務は、5年で時効消滅するはずですが…)。

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下...続きを読む

Q借地権の消滅と時効

50年前に父が借地付き古屋を取得。40年前同土地に、古屋を取り壊し新築。30年前に地主の死亡に伴う相続の関係から、私(父の息子で別世帯)が地主の相続人から底地を購入。以来私は父から地代を受け取っておらず、また「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」も、法的無知から提出はしていなかった。父は20年前に死亡し、この住居は母が相続。今般母が死亡し、現在その相続手続き中。

質問:法的には、私が底地を購入し以来地代を受け取っていないこと、「申立書」も提出していないことから、30年前に借地権は父から私に贈与されたことになると思われる。この贈与税は時効になっていると言えるのか?因みに、父の死亡時、相続財産は課税基準以下であったため、相続税の申告は行わなかった。また、私は過去30年間、同土地の所有者として固定資産税・都市計画税を支払っており、母は居宅の固定資産税・都市計画税を支払っていた。

Aベストアンサー

ご質問のケースでは、30年前に父親の借地権を贈与され、以降、貴方から父親に対し土地の使用貸借をしていたものと推定されます。
この場合、贈与税を支払う必要があると知らず(善意)で、税務署からの請求もなかったのであれば、25年前に時効になったと推定されます。


ちなみに、底地を購入したときに、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出していれば、父親が借地権者のままで、貴方は借地権設定者となります。その場合、借地契約の存続が認められるので、贈与とはなりませんが、父親の死亡時に借地権の相続が発生します。


人気Q&Aランキング

おすすめ情報