借地権交渉について教えてください（その２）

Question

先週、借地権交渉について教えてくださいと質問したものです。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=92863
その節はアドバイス下さった方、ありがとうございました。

アドバイス頂いたとおり、税務署で路線価などを調べ、今週末に弁護士さんの
ところへ相談にいく予約もいれました。それまで、勉強の為また教えてください。

借地人である両親が、借地権を地主さんに買ってもらうという交渉ですが、
借地権と底地権の割合は、5：5で、更地代の10％を、名義書換手数料（？）として、もらうといわれました。つまり、例）坪単価80万円で、坪数30坪、として、
　　80×30＝2400万円、のうちの10％、240万円を手数料として、
地主がもらうので、借地人にはいる金額は、960万円ということです。

確か、地主さんではなく、第3者に、借地権を売る場合、借地権の譲渡承諾料と
いう名目で、”借地権価格”の1割を地主に払うというのは調べました。
しかし、うちの場合は、地主さんに借地権を売るのに、地主は、「それが通例だ！！裁判の判例もあるんだ！1割の手数料は絶対、譲れない！」といってます。
そういう手数料って、存在するんでしょうか？

あとは、借地権と底地権の割合なんですが、地主さんには、5：5だといわれてる
んですが、路線価図には、6：4とありました。うちは、１回更新をして、あと3年後
ぐらいで、2回目の更新になる時期です。（40年以上すんでいます。）
地主が言うのは、「更新したころは、確かに6：4だったが、再更新があと3年後に
せまっているので、今は、5：5にさがっているんだ。」と主張しています。
この割合って、こんな決まりあるんでしょうか？
手数料と、借地権割合の変化（？）、この２点についておしえてください。

noname#4720 · Accepted Answer

この問題は非常に難しい問題だと思います。

monchan-man2さんのおっしゃること、私ももっともだと思います。
その上で、私は私なりの説明をさせて頂きます。


まず、ご質問にお答えする前に、地価の説明から致します。

一口に地価と言いましても、
A．実勢価格（売買価格）
B．公示価格（国土交通省発表）、基準地標準価格（都道府県発表）
C．固定資産税評価額、相続税・贈与税評価額（路線価）

などの種類があります。
上記の価格の関係は、おおよそAの価格の８～９割がBの価格。Aの価格の７～８割がCの価格というような関係になっております。

しかし、バブル崩壊後、大都市の地価暴落地域においては、Aの価格よりもCの価格の方が高くなってしまった地域もあります。

ですから、必ずしもA＞B＞Cの関係にあるわけではありません。単にそのような傾向があるというだけです。

お分かりかとは思いますが、基本的には、売買契約の場合、両当事者の合意によって価格も決まるわけで、「公示価格がいくらになっているから」とか、「固定資産税評価額や路線価がいくらだから」といっても、その価格でないといけないというようなものではありませんので、その点はお間違いのないようにお願い致します。

以上のことを前提に、以下、ご質問に対する説明を致します。


１．手数料について

地主さんがおっしゃる『手数料』というのが『借地権譲渡承諾料』としての意味であるとすると、借地人が賃貸人である地主に借地権を売るに際し、借地人が地主に対して借地権譲渡承諾料を支払うことを命じた判例というのは、私は知りません。向学のため、本当にそのような判例があるのであれば、是非教えて頂きたいです。純粋に。

『名義書換手数料（？）』なのだとすると、今回の場合、土地所有者がその地上の借地権を購入するわけですから、借地権は混同（民法１７９条）により消滅しますので、仮に借地権が登記されていたとしても、その借地権の抹消登記をすれば良いだけです。ということは、登録免許税は１０００円です。
また、建物の所有権移転登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額の１０００分の５０です。
その他に、司法書士さんにお願いした場合でも、何らかの相談が必要になって、その相談料を含めたとしても、せいぜい司法書士費用として１０万円はかからないと思います。

借地権譲渡承諾料というのは、借地権を旧借地権者から譲り受けた新借地権者が賃貸人である土地所有者に支払う物であるものと考えます。或いは、後のトラブル発生を未然に防ぐ意味からも旧借地人と新借地人の双方が平分して負担するものと考えても、今回のように借地権を譲り受ける者が土地所有者である場合に、旧借地人側が一方的に全額支払うというのは理屈に合わないと思います。

買主が地主であっても、通常の他の第三者に対して借地権つきの建物を売却するのと同じです。借地権の売主である旧借地人が負担するべきものは旧借地人が支払うのは当り前として、買主が支払うべきものは、今回は、買主＝地主なのですから、地主さん本人の負担になるのが筋です。


２．借地権割合について

こちらも頭の痛い問題です。
今回の借地契約は、旧借地法の適用を受ける契約です。
あと３年で２回目の更新期を迎えるとのことですから、普通に考えれば借地契約締結時の契約期間（１回目）が３０年、１回目の更新（『合意更新』同法５条１項）で更新した期間が２０年ということで、現在までの契約の総期間は４７年ということだと思います。
建物も当然それに見合った築年数が経っているものと思います。

旧借地法の規定によりますと、借地権の契約期間満了前であっても、建物が「朽廃」した場合には借地権は消滅する（借地法２条１項但書。新借地借家法においては同様の規定はありません）となっております。

この「朽廃」とは何かと言いますと、災害などを原因とするのではなく、自然状態において建物の形をとどめず、建物としての効用を全く失ってしまったような状態のことを言います。

現実には、木造家屋であっても、建物保存のための小さな修繕や、建物の構造部分に関するような大規模な修繕などを適宜行っておればかなりの年月もつものです。
しかし、判例の傾向としては、通常の修繕の場合には問題はないものの、大規模な修繕を施さなければならないような場合には、実際に「朽廃」の状態になったときではなく、その大規模な修繕がなされなかったならば「朽廃」の状態になったであろう時期に借地権は消滅するものと考えている傾向があり（大判昭和９年１０月１５日、最判昭和４２年９月２１日）、今回のご質問の建物の状態がどの様であるかによって、建物の建て直しに賃貸人が異議を述べない場合（同法７条。堅固建物の場合、当初の建物滅失後３０年。非堅固建物の場合、当初の建物滅失後２０年、それぞれ借地権存続）を除き、借地権そのものの価値に影響が出てくるものと思います。
大規模な修繕など必要なく、小規模の修繕を適宜行っていけば、まだまだあと２０年間以上は十分使用に耐えうる建物であるとするならば、借地権割合の変更を認める必要はないと思います。

いずれにせよ、両当事者の合意によって売買は成立するもので、基準をどうするかによって今回の場合も数百万単位で金額が変わるため、どちらも安易に妥協はできないと思います。場合によっては、裁判所の調停や訴訟にして判決をもらう必要が出てくるかもしれません。

来週、弁護士の方と相談なさるそうですから、その時に十分ご納得のいくまでお尋ねになって下さい。
ご健闘をお祈り致します。

noname#4720 · Answer

この場をお借りして、yanakaさん、本当にどうもありがとうございました。

何だか昨日のうちに「教えてgoo」の管理者の方から一方的に私の質問内容が削除されてしまっていたものですから、「ninochanさんにとっても、交渉するに当たって貴重な参考資料となるはずなのに、何で管理者の方は分かってくれないのだろう？」と、正直、非常にガッカリしていました。

しかし、とにかく、借地権の設定されていた期間が２０年で借地権割合が５：５という情報は、ninochanさんにとっても大変重要な参考資料だと思います。
地主側から５：５と言って来ているのは、ninochanさん側から見ると、むしろ有利な条件を提示してきているのかもしれないということですよね。

ninochanさん、交渉は大変だと思いますが妹さん達と共に頑張って下さい！

最後にもう一度、yanakaさん、本当にどうもありがとうございました。
気持ち的には、私から４０ポイントくらい差し上げたい気分です！
本当にありがとうございました！！

noname#154219 · Answer

この場を借りてzatsunennさんのご質問にお答えします。
１．非堅固
２．２０年
３．個人
４．これは借地非訟手続きのことをおっしゃていると思いますが現在でも活きていると思います。具体的な判例についてはわかりませんが以前、弁護士の借地に関する講習で聞きました。ただ、この規定に基づいて承諾をとるということは地主に対しわだかまりを残すこととなり、自分はいいけれど次に借地人となる方に悪い影響を残す可能性があります。できれば円満解決が望ましいでしょう。

noname#4720 · Answer

地主からのリフォーム代請求の撤回に関しては良かったですね。
ところで、

＞最初の契約書に、「借地権を第３者に売らない」と、書いて印を押している

とのことですが、昭和４１年の改正の時に「・・・９条の２・・・の規定に反する契約条件にして借地人に不利なものはこれを定めざるものとみなす」（旧借地法１１条）との文言が追加されています。

従いまして、昭和５９年頃の契約更新において、同法９条の２、および上記の１１条等の適用が認められるのであれば、「借地権を第３者に売らない」という取り決めは借地権者に不利な条項と考えることができるため、その部分については「定めざるもの」つまり「無効」ということになります。

monchan-man2 · Answer

ちょっとボケた回答で申し訳ないのですが、一言、補足を。

　ひょっとして地主さんは、誰かに借地をそのまま借り続けて欲しいのでは？　借地人がいる限り、毎月地代は入ってきますし、３年後には契約更新に伴ない百万円単位の更新料も入ります。しかも、誰かに借地権が譲渡されたとしても、これまた百万円単位で名義書換料が入ります。そんなわけで老人の地主にとって、借地は良い小遣い稼ぎになりますし、相続税対策としても土地の評価額を下げることが出来るので有効です。

　最初に申し上げましたように、借地を買い戻す義務は地主にはありませんので、貴方の方から地主に対して借地権買取の訴訟は起こせません。貴方が地主に要求できるのは、借地上にある老朽家屋(失礼)の買取訴訟だけです。貴方にとっては不本意でしょうが、借地権を地主に売る選択肢しかないのであれば、地主の言い値で売るしかありません。地主がヘソを曲げて「買わない」とさえ言えば、貴方は借地権を維持するために、永久に借地料を払い続けなければならないのですから。

　できるだけ高く借地を買ってもらうためには、地主さんの欲望をいかに刺激するか大切だと思います。すなわち、これは借地権買戻の千歳一遇のチャンスであり、完全な土地の所有権を手に入れることが地主にとって、長い目で見て、どれだけのメリットがあるか、具体的な事例を示してアピールすることです。地主に、少々高くても今借地を買い戻さないと損かな？と思わすことです。

　以上、健闘をお祈りしております。

noname#154219 · Answer

先週もお答えした者ですが大分わがままな地主のようですね。先週もお答えしたように「名義書換料」として地主が要求するのはおかしいと思います。というのは借地権を第三者に変えるからまたの名を「名義変更料」というのであるわけですから。
借地権割合については地主の言い分に一理あると思います。実際、私自身も仕事上で借地権売買を手がけたことがありますがそのときも５０：５０でした。これはあくまで慣習ではありますが借地権を地主が引き取る場合は割りと多いようです。
したがって地主に対し、二つのうちどちらかひとつを譲歩させることは当然の主張だと思われます。どちらか一方は認めてよと言ってみてはいかがでしょうか？さもなければ先週も申しましたように第三者に売却することも可能です。ただし、注意点が以下２点あります。
１．売買に地主の承諾が必要であること。
２．借地権売買が情勢もあって中々難しい状況にあること。
一番望ましいのはやはり地主に引き取ってもらうことなので地主を怒らせないようにしながら譲歩を引き出すようにしたほうがよいのかもしれません。

monchan-man2 · Answer

１．土地の価格には定価というものはありません。「売り手」と「買い手」の力関係で、価格は大きく変動します。ですから地主さんが、どうしても買い戻したい土地であれば、相場以上の金額で買い取ってくれるでしょうし、逆に、売り急ぐ気持ちが貴方に強いのでしたら、買い取り金額は相場以下となります。

２．借地権は物権ではありませんから、地主に借地を買い戻す義務はありません。住居については造作買取義務がありますが、この場合は、ほとんど無価値でしょう。ですからこの状況でもし裁判になると、地主は、ほとんど無償で土地を取り戻すことが可能です。
　借地権とは、借りててナンボの権利です。本来であれば借地契約期間満了後は、地主に無償で土地を返さないといけないところを、特別法によって、借地人がいる限りはいつまでも借り続けることが出来るというのが借地権です。しかも、借地権は、地主又は裁判所の承諾により、他人に譲渡することも出来ますが、後者の場合、地主は裁判所が定めた借地権価格で借地を優先的に買い戻すことも可能です。
　ninochanさんは、この価格で地主が土地を買い戻してくれると期待しているようですが、それは無理です。そのためには、ninochanの借地を買いたいという第3者の存在が必要不可欠です。地主に高く買い取ってもらいたいのであれば、とにかく借地の買主を見つけることが先決です。

あまりお役に立てないアドバイスで、すいません。

借地権交渉について教えてください（その２）

この問題は非常に難しい問題だと思います。

この場をお借りして、yanakaさん、本当にどうもありがとうございました。

この場を借りてzatsunennさんのご質問にお答えします。

地主からのリフォーム代請求の撤回に関しては良かったですね。

ちょっとボケた回答で申し訳ないのですが、一言、補足を。

先週もお答えした者ですが大分わがままな地主のようですね。

１．土地の価格には定価というものはありません。

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