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義母の経営する店舗を建て替える事になり、私の住居と店舗の店舗併用住宅を建築中です。
店舗部分の建築費を義母の経費として計上したいと考えております。
経費の事は全くの素人で分からないのですが、登記の関係で私も把握しておかなければならない為、店舗併用住宅の経費計上についてご教示願います。

【物件】
土地:義父所有
建物:3階建(注文住宅)
店舗:1階
住居:2、3階
建築費:3065万
面積:94.61m2(店舗23.95m2 住居70.66m2)
面積比率:店舗25.3% 住居74.7%
出資金:義母600万 私2465万 (割合1:4)
登記:共有名義(義母、私)
完成:1月末

①建築費の店舗部分を経費として計上する事は可能でしょうか?
基本的に面積按分するものと認識しておりますがよろしいでしょうか?

②追加変更費用で、店舗の要件による追加費用は按分比率を変更して経費計上する事は可能でしょう?
例:店舗内の空間を広げる為、「門型フレーム」を150万円かけて店舗内の空間と躯体の構造を確保しました。
これは店舗の要件による追加費用の為、経費として全額を計上したいと思っております。
その他、ドアや窓やトイレ等の追加があります。

③登記上の持分比率は、建築費の出資割合で決まりると思いますが、店舗部分の建築費を最大限経費として計上した場合に、出資金は経費に相当する金額で出資および登記上も合わせる必要はありますでしょうか?
例)
建築費:3000万
出資金:600万
登記持分比率:4:1

経費計上:800万
(追加変更工事等を含んだ金額)

出資金に対して経費計上が200万多いのですが問題ありませんでしょうか?
合わせる必要がある場合は出資金を増やして持分比率を変更致します。

④③で出資金を合わせる必要がある場合は、支払いの証明が必要と思いますが、工務店より振込み時の領収書と明細があればよろしいでしょうか?

お手数をお掛けしますが、ご教示の程よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

>①建築費の店舗部分を経費として計上する…


>②追加変更費用で、店舗の要件による追加費用は按分比率を変更して経費…

経費といっても、取得年に一括して計上できるわけではなく、減価償却しなければいけません。
その点をお分かりになった上で質問しているのなら、答えはイエスです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

>出資金は経費に相当する金額で出資および登記上も合わせる必要…

あなたと姑さんが、「生計が一」かどうかです。

「生計が一」の家族の持ち物を事業に使用する場合、使用料を払うことなく減価償却費その他をそのまま経費にしてかまいません。
逆に言うと、使用料を払ったところで、使用料自体は経費にならないとなります。

あなたと姑さんが「生計が一」ではないのなら、持ち分割合からはみ出る分は赤の他人から賃貸しているという解釈になり、使用料を払い使用料を経費とすることになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

以上は姑さんの所得税に関わる話。
次は消費税の話。

おそらく姑さんは免税事業者かと想像しますが、あえて課税事業者になっておくと、設備投資にかかる消費税の一部あるいは全部が還付されることがあります。
消費税には減価償却の概念がなく、何百万、何千万の買い物もすべて取得年の課税仕入れになり、消費税の決算では赤字になるのが通例だからです。

姑さんがもともと課税事業者で簡易課税を選択していたのなら、本則課税に移行しないとこの恩恵はありません。

いずれにしても、免税事業者が課税事業者になる届け
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/sho …
や簡易課税から本則課税に代わる届け
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/sho …
は、前年のうちに出しておかないといけませんので、その建てるのが今年中なら手遅れです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

ご連絡ありがとうございます。
確認に時間がかかり返信が遅くなり申し訳御座いません。
義母に確認したところ免税事業者という事でした。
課税事業者への変更は間に合わないという事ですね。
減価償却については、いろいろ調べていたので対応年数に応じて償却していくという事は分かりました。
ご指摘ありがとうございます。
生計が一では無い場合で、使用料を徴収したく無い場合は、出資金を増やすという事でよろしいでしょうか?

お礼日時:2017/01/09 21:56

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Q店舗併用住宅、経費になるのは?

飲食店を開業したばかりです。
会計、簿記はまだわからないことだらけですが、店を把握しきる意味でもなるべく全て自分でやりたいと思っています。
そこで質問です。個人合理的な方法で按分すれば、経費として認められるということで
・固定資産税→ 延べ床面積と事務室面積との比
・電気料金など水道光熱費→ 床面積や使用時間などの比・・・等は理解しています。
では、次のような場合はどうなるのでしょう?
店舗は鉄骨3階建の1階部分、2、3階が住宅。(土地・建物とも開業のためローンで昨年購入した自己所有物件です)先日の確定申告で住宅控除を住宅部分にかかる分だけうけています(謄本も住居部分とそれ以外部分に平米で分かれて記載されています。固定資産税・不動産取得税も別々に計算してあって合わせたものを納めました。)
その場合の・・・ローンは店舗部分だけ計上できるのですか?店舗の改装に1000万程かかったのですが、これは減価償却できると思うのですが、建物は減価償却できるのですか?
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>開業届けは正に今から出すところです…

それでは「消費税課税事業者選択届」も出せますね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6531.htm

>中古物件を買った際の消費税でしょうか…
>それとも改装工事費の消費税でしょうか…

両方です。もっとも、事業用の部分だけですが。
消費税には減価償却の概念がなく、すべて購入した年に一括して「課税仕入」となります。
このため、所得税の計算においては黒字であっても、消費税は赤字になることがあります。このとき赤字分の消費税は還付されるのです。

>中古物件費用が4500万円のうちの店舗部分約3分の1程度、工事費用1200万、厨房機器150万円、器等150万、水槽60万…
>事業計画通りにいけば月150万位の売り上げになると…

(4,500×1/3+1,200+150+150+60)-150×7月 = -2,010

ちょっと概算しただけでも 2,000万円の赤字になり、100万円は還付されそうです。
もちろん実際には、このほか日々の仕入れと経費にかかる消費税を加味しなければなりませんから、この数字どおりというわけではありません。

>2年間の免税事業者期間がなく開業当初から消費税を納めると…

そうですね。
初年度は上記のとおり還付、2年目は売上から仕入れと経費を引いた儲け分に対する消費税を納めることになります。
もし、今年が「150万×7月=1,050万」の目標に達せず 1,000万円以下で終われば、3年目は免税事業者に戻れます。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/shou307.htm

>開業届けは正に今から出すところです…

それでは「消費税課税事業者選択届」も出せますね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6531.htm

>中古物件を買った際の消費税でしょうか…
>それとも改装工事費の消費税でしょうか…

両方です。もっとも、事業用の部分だけですが。
消費税には減価償却の概念がなく、すべて購入した年に一括して「課税仕入」となります。
このため、所得税の計算においては黒字であっても、消費税は赤字になることがあります。このとき赤字分の消費税は還付されるのです。

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Q店舗併用住宅の必要経費

理容業を営んでおり、3階建ての1階が理容店として、2・3階を住居としている店舗併用住宅です。
商工会議所に確定申告を任せていましたが、5・6年前から自分で確定申告をするようになりました。
簿記の知識もなく、今まで見真似で確定申告をしていましたが、ふっと今回疑問に思ってしまったので質問させていただきます。

店舗用と家計用とを分けず一緒に支払っていた金額(光熱費・地代・税金等)を、事業用(経費)と家計用(事業主貸)に分けるのですが、商工会議所さんがしていた計算は以下の通りなのですけど、


・地代家賃(借地)x40%
・水道光熱費x30%
・租税公課x88.58÷132.87
・支払い利息x88.58÷132.87


この計算で出た金額は【必要経費】でしょうか【事業主貸】になるのでしょうか?

商工会議所さんは【事業主貸】にしていたのですが、割合から【必要経費】のような気がして。
詳細がわからないと答えにくいでしょうが、分かる範囲で教えてもらえれば助かります。

Aベストアンサー

>88.58÷132.87…

この数字は [二、三階の面積]÷[全床面積] のようですから、その計算結果は「家事分」、つまり【事業主貸】です。

>・水道光熱費x30%…

散髪屋さんは水を多く使うので、7割を事業用ということでしょう。

>・租税公課x88.58÷132.87…

租税公課は、内容により按分割合が異なります。
[所得税]・・・全額「事業主貸」
[市県民税]・・・全額「事業主貸」
[国民健康保険税]・・・全額「事業主貸」・・・ただし「社会保険料控除」になる
[個人事業税]・・・全額「経費」
[固定資産税 (建物)]・・・88.58÷132.87
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Q店舗兼住宅は得?

通常小さな飲食店を始める場合テナント契約でも
スケルトンから始めれば最低1500万円くらいは
掛かってしまいますよね。
しかも商売を続けている限り当然家賃も発生するわけで・・・。
それなら最初から店舗兼住宅という選択も捨てがたいのですが・・・。
仮に将来、商売を辞めるにしても
リフォームして居住スペースに戻すことも可能ですよね?
もちろん一概には言えないでしょうが店舗兼住宅の場合、
最低限見積もっておいた方がよい費用はどれくらいなのでしょうか?
またメリット、デメリットはどの様なことでしょうか?

Aベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、10年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月10万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月20万円のローン、住居部分のホームローンが毎月8万円などになるのです。

10年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、200万円とか、400万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

>最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と3倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、2年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して20年弱ですが、周囲の飲食店、ここ15年で9割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは20年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

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Q事務所兼住宅の建築費用が、経費になるのか教えて下さい。

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青色申告事業主です。現在新築の事務所兼住宅を建築中です。
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建築費用の、事業に関わる割合分は経費となるのでしょうか。

Aベストアンサー

>建築費用の、事業に関わる割合分は経費となるのでしょうか…

経費とはなりますが、建築費そのものを一括して計上できるわけではありません。
減価償却の対象です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

なお余談ながら、このような御質問をするからには免税事業者の方かと想像しますが、事前にあえて課税事業者になっておけば、建築費にかかる消費税の一部あるいは全部が還付される可能性がありました。
もう手遅れですけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm


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