住宅ローンの返済計画について

現在の住まい近く(都内)に建売戸建を購入します。
主人が30歳年収430万円、月手取22万円
私が34歳年収340万円、月手取18万円
2人とも定年は65歳。
子供が3月で1歳になるのが1人います。現在育休中ですが、4月復帰に向けて保育園も確保できました。時短復帰ですが給与は下がる事はないと確認しました。

購入する住宅は3,800万円、フルローンでペアローンです。
主人が2,200万円、私が1,600万円の借り入れ予定です。35年で超長期固定で考えています。6月融資実行となるので、金利はまだ見通せませんが、2.2%までは支払いできると見て考えています。
諸費用340万円で見ていますが、わずかな貯金を手元に置いておけという両方の両親の気持ちで、150万円ずつ300万円を借りる事になりました。手付を50万円払っているので、諸費用は清算できます。
貯金は270万円です。他に学資保険を一括払い済み(180万円返ってきます)です。
引っ越しで60万円くらいを見ています。

FPにも家計の状況を見てもらい、ローンの支払いなどは問題なくできると背中を押してもらった事もあり契約書に判を押しました。
貯金が少ないのは、子供ができるまでめいっぱい遊んでいた為です。子供が産まれてからは行ける場所ではないので、その分はローンと保育園代に回せます。

その上で、今後どのように繰上げ返済していけばいいか、教えていただければと思います。
私の方が先に定年になりますし、4年後くらいに第二子を考えているので、繰り上げるのはこちらかなと思っています。(産育休、復帰しやすい職場です)
それぞれ年収が低いため、住宅ローン控除は所得税めいっぱいに、住民税から上限まで引かれて満額といった感じになります。

こういう状況で、今後の返済にアドバイスいただければと思います。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2017/01/19 09:43

＞今後どのように繰上げ返済していけばいいか、教えていただければと思います。

まだローン返済が始まっていない状態なのですから、新生活を始めてみて、最初の年は細かな出費が多いと思いますが、キチンと記録を付けておいて、年間どの位貯蓄に回せるかを2年目くらいから考え始めた方が良いでしょう。
ローン控除の事も考えながら、最初の一部繰り上げ返済時期と、その時の最低繰り上げ返済額を決めるのは新生活での貯蓄ペースが固まりつつある段階で決めれば良いと思いますよ。

質問文の中で気になった点ですが
＞貯金が少ないのは、子供ができるまでめいっぱい遊んでいた為です。
これは、言訳です。過去の事はどうでも良いので、将来に向けてどういった計画を立てて、実行できるかと言う方が重要ですよね。

家は、買うためにあるのではなく、そこで生活する為にあるのですから、それに向けるお金を家計の中でどう置くか、という事が重要でしょう。繰り上げ返済の為に何を我慢すべきかという価値観の問題になりますから、正解が無い問題という事になりますね。まずは、ご主人とそういった点の価値観や判断基準の足並みを揃える事をお勧めします。

No.8 回答者： fedora777 回答日時： 2017/01/24 00:13

自分も最近家を買いました。

収入や家の価格、家族構成などだいぶ違いますが、
色々と勉強したので、素人ながらご意見させて頂きますね。

さすがに、質問の内容だけでは、事情を説明しきるのは難しいでしょうから、
ある程度推測が入ります。誤差があるものと思ってください。

まず、整理しますが、
・世帯収入780万円（手取り600-650万円くらいでしょうか）
・ローン3800万円（毎月10万円くらいの支払いでしょうか）
・諸費用など支払い後、ローン開始時の貯蓄は３５０万円（学資保険180万円を貯蓄に換算）
ですね。

ローンは返済できると思います。
ただ、過度な贅沢はしないのは、もちろんですが、ある程度、どの過程でも望んでいるような
大きなお金がかかること（家族旅行、子供の習い事・学費）など、大きなところを、削る必要が
あるかもしれません。

キャッシュフローの作成を進めます。
家を買うときにＦＰに作ってもらったと思いますが、雇われＦＰは「無理です」とは、
相当なことが無い限り言いません。
ただ、ＦＰがみるのは、「家が買えるかどうか」ですが、家族にとって大事なのは、「生活が素晴らしいものか」
だと思います。
そのような視点は、家族本人しか絶対に見えません。本当に専門家でも無理です。
本当のキャッシュフローには家族の価値観とか、夫婦の価値観が反映されるものですし、
「こちらが大事だから、こっちを削ろう」などと、調整できるものです。
ですので、エクセルなどで自分でつくると良いですよ。

No.7 回答者： yun-yun007 回答日時： 2017/01/22 01:31

超長期固定なら年利1％以下になることはないと思いますので変動金利の場合のように逆ザヤにはなりませんが当初１０年間は住宅ローン控除でローン残額の１％分帰ってくるので１０年間は繰り上げ返済を焦らず繰り上げ返済用の資金を貯めて１１年後に一気に返してはいかがでしょうか？

銀行によって一部繰り上げ返済の手数料がかからない所もあるのでその場合は毎月１万円とか繰り上げ返済してもいいですが。
変動金利なら１０年間は金利が今後変化しても1％を超えるまでは繰り上げ返済をしたら逆に損になります。

No.6 回答者： whispering 回答日時： 2017/01/21 07:21

>FPにも家計の状況を見てもらい、-略-背中を押してもらった

　別にFPが返してくれる訳ではありません。

>3,800万円、フルローン
　35年間、無事に何事もなく過ごせる保障はありません。何かあった場合の最後の手段は任意売却で借金をチャラに出来るか？です。出来なければ法的整理となります。

　3800万円で買った家は3800万円では売れません。8%は消費税です(フルローンは税金払うためにも借金してるって事です)。貴方が買った途端にその家は中古住宅です。仲介を頼めば不動産屋に手数料を取られます。30年も経てば建屋は略無価値です。取り壊し費用を請求されるかもしれません。それらを加味して毎年の家の価値を試算し、住宅ローン残高がそれより下回るようにコントロールします。フルローンなら、十年近くは解消出来ないでしょう。その間は何があってもローン返済を滞らせてはなりません。頭金を3割も積めば何かあっても家を売り払えば大丈夫に出来たのですけれどね。

>今後どのように繰上げ返済していけばいいか
　不動産を含めても、ご夫婦の資産の合計は赤字が続きます。それをなるべく早く解消するようにしましょう。でないと何かあった時に身動きが取れなくなります。毎年の資産合計と、住宅ローン残高を試算し、それを睨みながら返済なり貯蓄なりを計画します。まぁ、スタートは800万円位の赤字は覚悟してください。

No.5 回答者： yokohamahope 回答日時： 2017/01/19 15:09

これから返済が始まり出費も今後どんどん増えていく状況のなかですから、まずは確実な返済を心がけること一つでしょう。

そして10年後あたりに預金高、収入や支出の状況、金利や景気動向などをみて、あるまとまった金額があれば繰り上げ返済する。
その後は、戸建てなら老朽化による外壁塗装、シロアリ対策、更には水回りや家電の故障等、次々に出費要素が出てきます。
それでも更に10年後にまとまった預金でもあれば繰り上げ返済する。
定年退職金で残金一括返済し、退職後にローンが残っていなければ良しとしてはどうでしょうか。
人生を全うする頃に住む家はどうなっているかなんて、あまり先のことを考え過ぎてもどうかと思いますしね。

No.4 回答者： ni_si_ki 回答日時： 2017/01/19 13:49

下記のサイトで今後の家計をシュミレーションしてみましょう。

生活設計診断：知るぽると
http://www.shiruporuto.jp/tool/sindan/

No.2 回答者： toといぷー 回答日時： 2017/01/19 07:12

もう一度ＦＰに見てもらえば、いいアドバイスが受けられるのではないでしょうか。

No.1 回答者： 天沢聖司 回答日時： 2017/01/19 06:58

返済で頭が一杯な人生って楽しいのかな、って考えてみるといいかもしれないです。