アパート管理会社との家賃交渉について

アパート管理をあるアパート管理会社に依頼しているのですが、空室が発生する度に家賃を下げるように要求してきます。
今回、課長が交代して、家賃を一気に１万５千円下げるように言われてます。
このペースで下げて行けば、近い将来、借金の返済が出来なります。

多分、アパート管理会社の考えは以下だと推測します。
①他社のアパート物件と競争して、自社のアパート物件の入居率を上げる必要がある。
②そのためには、家賃を下げるが一番効果的である。
③そのために、オーナーを泣かして、家賃を下げることが①を達成できる近道である。

アパート管理会社の担当者も課長も、２か３年で交代して、むちゃくちゃな②の要求を波状攻撃的にして来ます。
②がアパート管理会社の一番の業務になっているはずです。
「下げないでほしい。」とお願いすると、「社内規定で、この家賃で妥結して頂かないと、家賃保証を打ち切りにします。」と言われます。
アパートを建てたときには、３０年間　わが社に任せて下さい。」と調子の良いことを言って置きながら、蓋を開けると全く嘘です。

なにか？良い交渉の方法はないでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 

  車とか電化製品を購入した場合、使って悪かったら次はもう購入しない選択が出来ますが、本件は骨の髄までしゃぶられないとどうにもならない状況です。
  泣き寝入りです。
  しかし、アパート管理会社の社員も超汚れ仕事であることを自覚していると思います。
  社員の方は本当に真面目な方がいます。真面目であればあるほど、ジレンマを感じる弱い者いじめの業務だと思います。
  課長とか社員が腹が立つのではなく、会社の仕組みが腹が立ちます。

    補足日時：2017/01/23 18:17

• 

  立場の弱い者から自由に搾取するのは人道的に如何なものかと思ってしまいます。

    補足日時：2017/01/23 18:41

• 

  ご回答有難う御座います。
  
  ＞一括借り上げの場合は　アパートの運営・管理そのものを　不動産会社に委託するという約款だと
  ＞思いますので　交渉の余地は　ないように思います。
  
  周辺の家賃相場が、〇〇だから１．５万円も下げると言ってきます。２万円でも３万円でも、自由に下げろと言ってきます。
  
  
  管理会社どうしが、好き勝手をして、どんどん家賃相場が下がっていきます。困るのは管理会社ではなく、オーナーなのです。
  むちゃくちゃな世界です。管理会社は、オーナーから自由に搾取可能です。
  
  歯止めは掛けられないのでしょうか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/01/23 18:47

• 

  この管理会社のオーナーいじめの実態です。
  
  ①家賃保証込と言って割高で膨大な建設費用で、オーナーにアパートを建てさせる
  ②オーナーは、高いが将来の保険だと思って、膨大な借金をして建築費用を出す→管理会社は大儲け（契約を成立させた社員は褒美に海外旅行に行くらしいです）
  ③新築時は高い家賃収入を払ってくれるが１０年経過すると急激に家賃は下落する
  ④家賃保証はするが、オーナーには低い家賃収入しか入らない→管理会社は何も損はしない。家賃保証はオーナーの建築時の費用でカバー
  ⑤オーナーは管理会社と手を切る。→築年数が経過した悪い物件は管理対象外になり管理会社にとってはメリットになる

    補足日時：2017/01/23 19:38

• 

  結局、①、②が問題点なのですが期間が長いので①、②の問題点が発覚しないのです。
  これがアパートではなく車（とか通常の製品）なら期間が短いのでリピータが急激になくなり会社は直ぐに消滅するはずですが、そのようにならないのです。
  
  築１０年経過すると、管理会社どうしが、好き勝手をして、どんどん家賃相場が下がっていきます。困るのは管理会社ではなく、オーナーなのです。
  むちゃくちゃな世界であり管理会社はオーナーから自由に搾取可能なのです。
  
  
  下記は別々の部隊であり、２～３年毎に人を交代させ、責任を回避するようになっています
  ・アパート建設
  ・オーナーとの家賃交渉
  ・アパートのメンテナンス

    補足日時：2017/01/23 19:39

• 

  どうにもならないのが実態です。
  しかも①、②が自分でやったことならまだ納得が出来るのですが、親がやっていた場合、②の海外旅行に行った奴に対して、死ぬほど、くそ腹が立つのです。
  （こいつだけはけじめを付けないと顔が立たない思いです。今の社員の人には全く恨みはないですが、こいつだけは許せないです。）
  今、管理会社と手を切ったら、それこそ「築年数が経過した悪い物件は管理対象外になり管理会社にとってはメリットになる」のです。

    補足日時：2017/01/23 19:39

• 

  いろいろと不満が溜まり、マグマの爆発のように書いてしまいました。（泣）
  
  No.４さんの回答から、不満の原因は、管理会社の提示した「低い家賃設定」にあることに気が付きました。
  適正な家賃は、不動産鑑定士？等に依頼すれば、出してくれるのでしょうか？
  その費用は、いくらぐらいでしょうか？

    補足日時：2017/01/23 20:22

• 

  ご回答有難う御座います。
  
  >裁判をしても勝ち目はありません。
  >相手は不動産のプロですからね。
  
  そうかもしれません。でも下記HPのように被害者は全国で多数存在するはずです。
  ひとりひとりは弱者ですが、被害者が結束して一致団結すれば、巨悪に対抗できるかもしれません。
  弱い者が公然と搾取される世の中は間違っています。こんな卑劣な会社は世の中から消滅させるべきです。
  
  アパート管理会社に騙された被害者の会は存在しないでしょうか？
  
  http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/01/24 17:46

• 

  司馬遼太郎さんによれば、この国の形を作ったのは、”名こそ惜しけれ”らしいです。
  美学の心をなくしたら、自分も他人も信用できなくなりますね。
  （但し、自分は人に偉そうなことを言えないカス人間です。あくまでも司馬遼太郎さんの言葉の紹介です。）
  
  http://www.iinan-net.jp/~tosyokan/komento/27/280 …

    補足日時：2017/01/25 18:35

No.5 ベストアンサー 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/01/24 13:52

30年一括借り上げでアパートを建てたなら、泣き寝入りなのですよ。

この手の建て方は、相続税対策で借金したい人向けでしかありませんから。
契約を自分から打ち切って、自分で管理していく事も考える必要はあります。

裁判をしても勝ち目はありません。
相手は不動産のプロですからね。
10年経てば家賃が下がるのは契約書に明記されていますし、最低価格を保証していた訳でもありません。
こうなる事も想定内だったはずなのに、メリットばかりの説明で、デメリットが分からないままあれよあれよと契約してしまったのでしょう。
これから有無を言わさずにリノベーションも待っています。
外壁の塗り替えだけで500万とか言われます。
個人で業者依頼すれば半値以下です。
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞30年一括借り上げでアパートを建てたなら、泣き寝入りなのですよ。

本当にこの記事の通りです。これを見て泣きそうになりました。

＞リスクを負っているのは会社でも銀行でもなく地主さんなので、将来的に空室が見込まれる、家賃の減額が見込まれるような場所に無理やりどんどん建ってしまっている。
＞私は常に危惧しています。」

この言葉、本当にその通りです。アパート管理会社は、地主の財産を搾取して生きている寄生虫です。
この寄生虫をもっと規制する法律が必要です。空室になったリスクを、「もっと管理会社が背負うようなシステムにする必要がある」と考えいます。
そのための１つの方法として、「一括借り上げで家賃保証をする場合、５年程度家賃の変更をしてはいけないとか、３０年で家賃の下落率を５％以下にする」とか、地域・自治体ごとに法律で定める必要があると考えます。
すると、アパート管理会社も痛みを伴うので、乱立を避けるようになります。
また、家賃の下落を抑え住宅業界におけるデフレからの脱却（※）、一定の家賃収入による税収の増加にも繋がると考えます。
その上に、地主の財産を搾取して生きている努力しないアパート管理会社は消滅していくことにもなります。
いま一括借り上げのアパート管理会社は、全く痛みを伴わないので、やりたい放題で、野放し状態です。

http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html

※　安倍さんがデフレから脱却しようとしているにも関わらず、アパートの賃料は、どんどん下がっている。
アパート管理会社は下げても痛くも痒くもないので、痛みはすべて地主なので、、
競争原理が破綻している状態。

お礼日時：2017/01/24 15:42

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2017/01/23 19:51

質問文だけでは判らなかったのですが、補足等を読むと所有の賃貸物件を一括借り上げ方式で管理している管理会社との攻防という事は判りました。

質問文通りの動き方をしているのならば、借り上げの条件が予め定められており、期間中の管理会社の求めによる借上げ条件の変更が難しい為、基準となる家賃の値下げにより一括借り上げ条件を緩和させようとしているのかな、と思いました。
すると、一括借り上げという要素を考えずに、通常の家賃引き下げ交渉と考えると、最終的には裁判ですよね。
そういった事は管理会社も百も承知でしょうから、裁判を臭わせることなく家賃の（強めの）引下げ依頼をしてくるのでしょう。

そうなると、「条件変更は考えない。この件では話はしたくない。どうしても下げろと言うのであれば裁判起こせば良いダロウ」と通告するのも手かな？とは思います。同じ理屈で、一括借り上げを打ち切りにすると言われた場合には、管理会社を訴えなければならなくなりますね。

裁判となれば、不動産鑑定士（裁判所指定）による、公正な賃料相場が算出されます。質問者様が考えるような、「管理会社どうしが、好き勝手をして、どんどん家賃相場が下がっていきます。」なのかどうかも判ります。

契約時期は判りませんが、賃料相場の予想推移から、一括借り上げの条件を決めたワケですから、予想に反して下落した場合に、管理会社としてはどこまで責任を負うべきかという事も、公正な目で裁判官が判断してくれますよ。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞裁判となれば、不動産鑑定士（裁判所指定）による、公正な賃料相場が算出されます。

考えてみると、今回の問題点は、管理会社が要求する「家賃相場」です。これが適正な値なら、当方も文句を言いません。
適正な「家賃相場」は、不動産鑑定士に依頼すれば、出してくれるものでしょうか？
それが出来れば、公正明大な交渉ができると考えます。

＞すると、一括借り上げという要素を考えずに、通常の家賃引き下げ交渉と考えると、最終的には裁判ですよね。
目的を考えると収支をよくすることです。
裁判になると、お金がかかるので、費用対効果を考慮すると、トータル的に損します。
従いまして、現段階では考えないです。

お礼日時：2017/01/23 20:16

No.3 回答者： もうぼ 回答日時： 2017/01/23 19:23

再度の投稿になります。

歯止めはかけられない　と考えるほうがいいでしょう。
アパート建設の交渉時に　契約の内容は伝えられていたはずですし
最悪でも　借金が返せないほど　家賃が引下げらえるとは考えられません。
あなたの手取りは０でも　借金は返せる程度に設定するのは常識です。

実は　私どもも　２棟目のマンションを建築中ですが
交渉時には　一括借り上げの要望がありました。（大和ハウス・積水ハウス・へーベルハウス）
しかし　入居人の選定や家賃設定に際し　オーナーの要望が全く通らないことを知り
また　私が管理をしていた経験からみて納得いかず　一括借り上げはお断りいたしました。

つまり　土地の固定資産税程度の収入があり　土地を次の世代に送ることが目的であれば
空き土地のある人には意味のある契約ですが
そこから収入を得たい人には　マンション経営は利益率の高い商売ではないのです。
管理会社も　社員の給料をえるための月々の収入が必要で
搾取とまではどうかと思いますが　オーナーの意向に添えないのが現実です。

あなた自身が　募集・管理をなさるつもりがないのであれば　
言われるがままを　受け入れるしかないと思います。

また　会社名は伏せますが　その類の訴訟が　数多くされている記事も　検索できます。
残念ながら　これが現実であり　土地をもっているからお金持ちの時代は
すでに終わっていると　理解するしかありません。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞最悪でも　借金が返せないほど　家賃が引下げらえるとは考えられません。
＞あなたの手取りは０でも　借金は返せる程度に設定するのは常識です。

今年は、OKでも、５年後に赤字になりそうです。長期的に考える必要があります。

＞しかし　入居人の選定や家賃設定に際し　オーナーの要望が全く通らないことを知り
＞また　私が管理をしていた経験からみて納得いかず　一括借り上げはお断りいたしました。

それは正解だと思います。しかし自分なら将来の少子化、空き家問題があるので、建てないですが、、

＞残念ながら　これが現実であり　土地をもっているからお金持ちの時代は
＞すでに終わっていると　理解するしかありません。

全く金持ちではないです。
ぼろ家に、ぼろ服、ぼろ布団、食事も超節約して生活してます。
このアパートのお陰で、将来、真っ暗闇です。
こんなアパートさえ建ててなければ、将来、もっと楽に暮らせたはずです。
借金が膨大過ぎるのです。資金と借金のバランスを何も考えずに、父親がアパート建ててますので、

お礼日時：2017/01/23 19:55

No.2 回答者： もうぼ 回答日時： 2017/01/23 18:20

物件の立地条件にもよりますが　３０年一括借り上げでは　そういうケースが多いようです、

確定申告をなさっているとわかることですが　
入居していない部屋（家賃収入が発生していない）には税金がかからないわけで　　
借金の返済がクリアできれば　空室があっても問題はないのです。
（炎上覚悟で）家賃をお安くし　入所者のレベルを下げることのほうが　後々悩みのタネになるんですね。
ただ　自分で管理するとなると　経験のない方には難しいのかもしれません。

うちは　私が結婚してから２０数年　義母から管理の方法を習ってきていますし
入居人審査に信頼のおける不動産会社にお願いしているので　問題の起きたことは数件しかありません。

あなたが　管理一切を引き受ける覚悟がおありで　ローン返済ができるようであれば
一括借り上げを打ち切り　レインズの資格をお持ちの不動産会社への　
入居募集のみの依頼をすることをおすすめいたします。
（家賃保証会社との契約を条件にすれば　家賃は保証されますし）

一括借り上げの場合は　アパートの運営・管理そのものを　不動産会社に委託するという約款だと
思いますので　交渉の余地は　ないように思います。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞あなたが　管理一切を引き受ける覚悟がおありで　ローン返済ができるようであれば
今現在は、現管理会社と交渉をしたいです。

＞一括借り上げの場合は　アパートの運営・管理そのものを　不動産会社に委託するという約款だと
＞思いますので　交渉の余地は　ないように思います。
そうですか。でも一気に１．５万円も下げろと言われても、酷い話だと思うのですが、、

「社内規定で、この家賃で妥結して頂かないと、家賃保証を打ち切りにします。」
に対抗することは可能でしょうか？
この切り札を出させると、何も言えないのでしょうか？

お礼日時：2017/01/23 18:36

No.1 回答者： adobe_san 回答日時： 2017/01/23 18:02

管理会社を変えるしか・・・

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
まずは、交渉したいです。
「社内規定で、この家賃で妥結して頂かないと、家賃保証を打ち切りにします。」
に対抗することは可能でしょうか？
この切り札を出させると、何も言えないのでしょうか？

お礼日時：2017/01/23 18:26