新築建売住宅を購入予定です。
現在まだ平屋家屋が建っており、まずそれを取り壊してから着工となります。
が…
「地盤調査が終わり、大丈夫でした。」と言われました。
結果の報告書も見せていただけていないので、詳しい事はわかりませんが、
当然更地にしてから行われるものと思っていたので驚きました。
建物がある状態での調査で正確な事がわかるのでしょうか?
更地にしてから再度調査を要求することは出来るのでしょうか?
また…「優良住宅だから固定資産税が5年間はかかりませんよ。」と言われましたが、いろいろ調べても固定資産税が無料になるとは出て来ません。

打ち合わせの度に話しが変わっていたり、説明や契約書自体も雑な感じがします。
地場の工務店のおじさんなので仕方が無いのでしょうか…

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A 回答 (6件)

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。

専門家ページからの質問にお答えいたします。

>現在まだ平屋家屋が建っており
古屋を残した状態での地盤調査は、よくあります。地盤調査の数値が弱く、地盤改良が必要かどうか判断しかねる場合は、古屋解体後再調査との見解が地盤調査会社から提案されます。地盤調査会社の作成した「地盤調査報告書」というものがあると思われますので、そのなかの「考察」または「調査結果」などを確認してください。「再調査必要」の記載があれば、再調査の必要がありますし、「地盤補強必要」とあれば「地盤改良検討書」という、地盤補強の工法や杭径や杭長、杭の支持力・本数など検討した類の書類があるはずです。
もし、地盤補強を施工したのであれば、「地盤改良報告書」というものがあります。この「地盤改良報告書」は「地盤改良検討書」に記載された内容と一致していることを確認する必要があります。

>建物がある状態での調査で正確な事がわかるのでしょうか?
地盤調査は建物の基礎の設計のために行います。住宅の場合、一般的にはSWS(スウェーデン式サウンディング)という地盤調査が行われ、調査個所は敷地の4隅を含めた4か所以上を調査いたします。しかし近隣で行われた地盤調査データや地形図等により、敷地の地層が平行層であると推定でき、敷地全体の状況が推測できる場合は、4点未満の計測結果でもよいとされています。つまり、厳密に敷地の調査場所を決めているわけではありませんので、よほど地層が変わるような広い敷地でなければ、ある程度正確に調査できます。その意味から現在の地盤調査報告書で「地盤改良不要」との見解でしたら、古屋を壊してまで再調査を行う必要はないかと思います。

>更地にしてから再度調査を要求することは出来るのでしょうか?
ご心配であれば、再調査を依頼することは可能ですが、新たに地盤調査費用は請求されると思います。契約代金に「地盤調査費用」が記載されていませんか?一般的には地盤調査は外部の地盤調査会社に依頼するため工事代金とは別に記載されていると思います。また地盤調査は1度しかしないため、再度行う場合は施主負担になります。

>「優良住宅だから固定資産税が5年間はかかりませんよ。」
おそらく「認定長期優良住宅」のことだと思います。ご自宅は「認定長期優良住宅」の認定を受けていると思われますので、そうであれば確定申告が必要ですが、固定資産税が5年にわたり軽減され、また登録免許税不動産取得税も軽減されます。
長期優良住宅は書類審査のみで現場検査はありません。ですから、図面通り施工がされているかどうかは確認できないのが現状です。
>打ち合わせの度に話しが変わっていたり、説明や契約書自体も雑な感じがします。
工事はこれからが本番ですので、すくなくとも図面通りに施工されているかは確認してみてください。
よくあるトラブルについてまとめた記事もあるのでご参考にしてみてください。
https://sumaiweb.jp/archives/31991

すてきな住まいづくり、応援しております。
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この回答へのお礼

しかまさんお返事ありがとうございます!
一つ一つ丁寧に解りやすくお答えいただき、難しい内容ではありますが理解する事ができました。

長期優良住宅であると謳いながら、図面通りの施工がされているかの確認はされないなんて…
それこそ施工側との信頼関係がカギとなる訳ですね。

家は生涯で一番高い買い物なので、慎重にそして楽しんで購入したいです。
が、現状ではそれは難しそうです。
先日 契約書に目を通す間もなく署名捺印を迫られ、きちんと目を通したいので持ち帰りたいと伝えると二言目には「手付金を返すからやめてもいい」と言われてしまいます。

現状家屋の解体工事の開始予定は当初11月でしたが、業者のミスによる契約内容変更から始まり、書類のずさんさに業者に対して不信感を抱いてしまい、まだ本契約には至っていません。
契約書も「ヒドイもの」らしいです。
ローンを申し込んでいる銀行さんに「これはコピーですか?」と言われてしまうくらいに雑でした。
図面部分はコピーを繰り返された様で、鮮明さに欠け、細かいところはよくわかりません。
重要事項説明書も無く、代金支払いも上棟時に総額の約3/4を支払う契約になっており、銀行さんに心配されてしまいました。
十数枚程度のものですが、一か所をホッチキスで留めただけの簡単なものでした。
内1枚は上下が逆に留められているという、厳粛さの欠片も無いものです。

本当は「こんな契約なんてするか!」と言ってやりたいです。
ですが、どうしてもその場所に暮らしたい。その土地が欲しいのです。
何とかこの不安を解消しながら気持ち良く購入にまでたどり着くにはどうしたらいいのでしょうか…。こちらからいろいろ言いすぎて、いざ着工となった時に手抜き工事になっても困ります。

たまたま私どもがこうなってしまったのか、それともよくある事なのか…
家を買うって…大変な事なんですね…

ちなみに
業者が一方的に手付金を返すから無かった事に…というのは通るのでしょうか?
だとしたら、その家を購入するには業者の示す契約書にサインをするしか無いのでしょうか…

お礼のつもりが長々と申し訳ありません。

お礼日時:2017/01/24 23:23

専門家紹介

一級建築士しかまのりこ

職業:住宅アドバイザー

大学卒業後、五洋建設建築設計部で一級建築士としてマンション・工場・住宅の意匠設計・工事監理を担当。その後、民間指定確認検査機関において住宅性能評価・住宅瑕疵担保保険・建築基準法の中間検査・完了検査、フラット35融資のための適合証明の検査など、住宅の検査を幅広く担当。設計監理・検査した住戸数は5000件以上に上る。

「家に帰るのが、楽しみになる・・・大満足な家選び」をキャッチコピーとし、教育費と住宅費のバランスを考えた住宅購入アドバイスや内覧会同行サービスなどを行う傍ら、自立した子どもの育つ間取りの研究や、リフォームでもリノベーションでもない新しい住まいのかたち「rotacion」を提案している。


▪️資格
◇建築基準適合判定資格者 住宅性能評価員 既存住宅現況調査技術者
◇一級建築士 住宅瑕疵担保保険検査員 フラット35適合証明検査員
◇木造・鉄骨造既存建物耐震診断士 増改築相談員 応急危険度判定士

▪️ホームページ
http://collino-home.com

詳しくはこちら

※お問い合わせの際は、教えて!gooを見たとお伝えいただければスムーズです。

専門家

こんばんは、住宅アドバイザーのしかまです。

不安な気持ち、お察しいたします。

>たまたま私どもがこうなってしまったのか、それともよくある事なのか…
残念ながら、お聞きしたお話しのようなことは、私の経験上そう多くはないと思います。上棟時に建物代金のを支払うという契約も聞きません。建物を造るのにも余裕がなく資金繰りが苦しいように感じます。建築工事中に業者が倒産するというリスクもあるので、建物代金は出来高(工事終了した部分のみの代金)でお支払いしていくのが最良なのですが。

>業者が一方的に手付金を返すから無かった事に…というのは通るのでしょうか?
おそらく建築条件付き土地の購入をされたのだと思いますが、契約書に「一定期間のうちに建物の請負契約を結ばないと契約は無効になる」とありませんか?建築条件付き土地の購入の場合は、こういった文言が契約書に記載されているのが一般的です。つまり一定期間の内に建物についても契約しないと、土地の契約も無効になるということです。もちろん手付金は変換されます。詳しくはこちらを参照してください。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_sei …

>ですが、どうしてもその場所に暮らしたい。その土地が欲しいのです。何とかこの不安を解消しながら気持ち良く購入にまでたどり着くにはどうしたらいいのでしょうか…。
その業者の施工実績(何年からその場所で事業をしているのか)などを調べてみてください。また、10年以上前に施工した物件などあれば見せてもらえないかお願いしてみてください。その場合、外からだけではなく建物内部も見せてもらいましょう。住んでいる人の感想が聞けると一番です。契約などの書類はずさんだけれど、腕はよいかもしれません。
これらの申し出を、一切断るような業者であれば、残念ながら今後も不安と心労が重なるかもしれません。

建築中の欠陥住宅防止には、第三者の建築士に検査してもらう手もありますが、業者との関係は悪化します。いまは「瑕疵(かし)保険制度」というものがあり、2階建ての住宅では、基礎工事の完了時と躯体(くたい)工事の完了時に瑕疵保険会社の建築士の資格を持つ検査員が検査しますので、その時に立ち会い説明を受け、写真をとるということもよい方法です。写真を撮られることでミスをしないよう現場も引き締まります。検査の時期は業者が検査機関に申し込むので、教えてもらうとよいでしょう。

家づくりは最初にもめると、引き渡しまでもめることが多いです。また、家は引き渡し後も、その業者にアフターメンテナンスをしてもらうのが一般的ですので、業者とは末永いお付き合いになります。

理想の住まい、応援しております。
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この回答へのお礼

しかまさん、とても丁寧に解りやすくご回答いただき本当にありがとうございます!!
瑕疵保険制度ですか…調べてみます。

業者さんの書類の不備があまりにも多かった為、ローンをお願いしている銀行さんが間に入ってくださり三者で話しをしました。
第三者、それも大手銀行さんが入ってくださったとあり、業者さんも二者の時よりいくぶん丁寧に進めてくれました。

しかまさんのおっしゃる通り、業者さんとは長いお付き合いになるので、なんとか信頼を回復しうまくお付き合いができる様に努めていきたいと思います。

丁寧に解りやすいアドバイスをありがとうございました!!

お礼日時:2017/01/30 23:22

専門家紹介

一級建築士しかまのりこ

職業:住宅アドバイザー

大学卒業後、五洋建設建築設計部で一級建築士としてマンション・工場・住宅の意匠設計・工事監理を担当。その後、民間指定確認検査機関において住宅性能評価・住宅瑕疵担保保険・建築基準法の中間検査・完了検査、フラット35融資のための適合証明の検査など、住宅の検査を幅広く担当。設計監理・検査した住戸数は5000件以上に上る。

「家に帰るのが、楽しみになる・・・大満足な家選び」をキャッチコピーとし、教育費と住宅費のバランスを考えた住宅購入アドバイスや内覧会同行サービスなどを行う傍ら、自立した子どもの育つ間取りの研究や、リフォームでもリノベーションでもない新しい住まいのかたち「rotacion」を提案している。


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専門家

>「地盤調査が終わり、大丈夫でした。

」と言われました。
結果の報告書も見せていただけていないので、詳しい事はわかりませんが

本当に調査したんでしょうか。口先だけで信じては後々とんでもないことが起きるかもしれません。
築15年の家を買いましたが、地盤調査の書類と当時の調査中の写真が付いていました。調査は古家がある状態でした。
建築に当たっては設計図施工図配線図や各種書類はもちろん、施工の様子を写真に撮り説明も記録しておきましょう。
大手ハウスメーカーの物件ですがいろいろ瑕疵があります。びっくりしたのは基礎が柱1本分短く代わりにブロックの割ったのがモルタルで隠しもせず入っていました。前の持ち主はおばーちゃんなので何も気が付かない、任せきりだったんでしょう。外にもいろいろかなりひどい瑕疵がありました。
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます!
先日調査報告書を見せて欲しいとお願いしたところ「ちょうど今日二回目の調査をしたので、まだ報告書はあがってきていません。」と言われました。

大手ハウスメーカーでもそんなずさんな工事をするんですね…。
ショックです。夢を持って大金をはたいてマイホームを建てるのに…。

アドバイスをいただいた様に、建築時はなるべく現場に赴き、写真に残す様にします!
ありがとうございました!!

お礼日時:2017/01/30 23:05

一昨年家の建て替えを行いました。


最終的に3社のハウスメーカーに絞り込んで具体的な商談を進めましたが、その過程で各社とも地盤調査を実施しました。
これは更地にする前の仮調査ということで行われ、各社とも敷地の3カ所だったか4カ所だったかで測定を行い報告書を出して来ました。

最終的に契約した会社は前の家の取り壊し後、決定した家の配置を加味した測定場所で本調査を行い報告書を出して来ました。

そんな感じです。
ちなみに3社の仮調査結果と契約した会社の本調査の結果はほぼ同じでした。
ちなみに情報内容が正しくなかったりするのは大手ハウスメーカーでも同じで結局のところ人です。その辺を商談時の話の中で判断して契約先を決めるというのも大切と感じています。

参考まで。
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます!
更地前と後の調査結果にそれほど違いが無いのであれば安心です。

そうですか…
大手ハウスメーカーでも、地場の工務店でも同じ様なものなんですね…
過剰な期待、過信をしないで自分たちでもキチンと勉強して、納得のいくマイホーム購入が出来ればと思います。
貴重な情報をありがとうございました!

お礼日時:2017/01/24 20:19

長期優良住宅については免税ではなく減税措置があります。


http://www.sumai-fun.com/money/60/post-13.html
地盤調査は建つ家の4隅又は敷地4隅+家の中心の5か所が調査位置として標準です。
既存古家と新築される家の配置関係が判りませんが仮に同一配置同一形状として
地盤調査がSWSであれば古家の床剥がして中心も調査可能と思います。
又、表層は30cm位までは解体にせよ新築にせよ根切り等で乱しますが
砕石で整え転圧するので気にせずとも大丈夫です。
報告書を早く見せてもらい調査位置を見てみましょう。
それと長期優良住宅では認定機関の審査段階で地盤調査内容もチェックされるはずです。
性能評価を取得すればなおさらチェックされますのでその辺は安心されて良いかと思います。
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます!
工務店に不誠実な対応をされているのかと不安でしたが、認定機関のチェックがされるのならば安心です。
まず報告書をみせてもらいます。
丁寧にご回答をありがとうございます!

お礼日時:2017/01/24 20:08

私は年間1000棟以上一戸建てを建てる住宅メーカーに



いましたが似たようなものです

但し地盤調査は外注し、外注会社が調査書を作成してました

調査書請求しましょう、

全て説明も書類にしてもらいましょう。
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この回答へのお礼

ありがとう

早速のお返事ありがとうございます!
そうですよね、キチンと書類に残してもらえば間違いないですね。
調査書も見せてもらいます。
ありがとうございました!

お礼日時:2017/01/24 01:19

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・物件→
    着工したばかりの新築建売住宅
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第三者監理も微妙ですか・・・・。
「友人の建築士」・・・この存在は大きいですねえ、しかも施主好意?チェックまで出来る、不幸中の幸い、今かなりお疲れのご様子ですがこんな好条件そうそうありません、少し気を楽になさって。

フラット35ですと審査も厳しくなります、破壊的な出鱈目は出来ません、そんな事しますと早い段階では柱が建ち断熱材充填時の中間検査で工事中止となりますから。

仕事、奥さんのご病気、小さいお子さん・・・家の問題抜きにしても大変な状況ですね・・・んんん。

拙宅では今年増改築しましたが隠居中の義父は毎日のようにケンカ(教育)してましたよ(私もですが)、あまり我慢せず言うべき事は言う、メンタルヘルス上宜しいかと思われます。

まず間違いなく6/20(法改正)以前に確認を取った建物ですね、6/20以降ですともう少し役所の目も厳しく業者の姿勢も違ったのでしょうがこれは仕方なし。

>土日じゃないと休みが取れない
これでもかなりのチェック機能は働きます有効ですよ。
一般の契約監理でも平均週2、3日位でしょう、状況によっては5日の時もあれば無しの時もある、距離が遠ければどうにもならないですし。
(有名なセジマカズヨさんが我が地方都市で手がけた設計(鉄骨3階、建築雑誌に載るレベルの事務所ビル)の際は来県なんと2回だけですよ、監理者は別ですがやはり月何度レベルだったそうです、施工者がやり手でしたから任せられたのでしょうが。見学会にて)

最近しょっちゅう書いてますが最悪の出鱈目が発生した場合は調停(小額訴訟)が便利ですよ。

安い(一万程度)早い(3回程度)の2拍子、頭の片隅に入れておいて損はないでしょう。
同僚で元調停員(建築メイン)がいましてね、最近その利便性をアピールしない手は無いなと感じてまして。(同僚ですが歳も格も私とは比較になりませんが)
解り易いサイトですhttp://www.asahi-net.or.jp/~vr5j-mkn/jibunn4.htm

・・・くれぐれも御自身をいたわる事を優先して下さい、貴方が倒れちゃっては大変ですよね。
抜く所は抜いて頑張って下さい。

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「友人の建築士」・・・この存在は大きいですねえ、しかも施主好意?チェックまで出来る、不幸中の幸い、今かなりお疲れのご様子ですがこんな好条件そうそうありません、少し気を楽になさって。

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Q固定資産税の家屋調査について

本日、家屋調査をうけました。
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Aベストアンサー

一般より高くといいますが一般という定義をどうするのかというのが問題ですね。
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ちなみに安くなる要素としては、

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・外壁が安い(板金だとかなり安い....)
・屋根も安い(かわらは高い)
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新築後4カ月ほど経ちましたが、家屋調査は必ず受けなければならないのでしょうか?区の職員とはいえ、いまさら他人に家の中を見られるのはなんだか気分わるいですよねえ?図面や仕様書を見せるだけで、家の中にあげないとか対応しようとしたのですが、そうすると査定が高くなるとかきいたことがあります。実際のところどうなのでしょうか?

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こんにちは。我が家は先日、家屋調査を受けました。そこで市の職員が二人見え(かなり低姿勢)完成図書を渡し、細部に渡り、結構細かく15分ほど、チェックしてました。最後に、税金・控除・確定申告等の説明を受け、これで終了という間際に私個人的に、市の職員一人が持っているチェックリストらしき物が気になり「差し支えなければ見せていただけませんか?」と聞いたところ、「別にかまいませんよ」と快く観覧させていただきました。そのリストの内容が、外、内壁材、床材、住設等他30項目以上に分かれ、ランクが3段階に分けられているようです。そこで、再質問「外溝のカーポート、物置などは課税対象になるのでしょうか?」と質問したところ、カーポートは対象外、物置は基礎を施し固定してあると見なされた場合は、課税対象となるようです。又さらにしつこく質問「家屋調査を再三に渡り拒否した場合はどうなるんですか?」との質問に対し「調査の内容の必要性を直接お話させていただき、それでもなお拒否した場合、三段階の評価の一番上ランクで、評価されるそうです。そのことは事前に説明した上、課税するようです。


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