借りたばかりのアパートが競売にかけられていた

Question

内容はそのままなのですが、主人の転勤で引っ越し2016/12/01入居で現在のアパートに住んでいます。
何気なく周辺環境を調べていたら、運がいいのか悪いのか、住んでいるアパートが競売に最近かけられたことを知りました。

2016/11/10頃　仲介業者に入居の申込
2016/11/21　　仲介業者から「契約が進んでおります」とのメール
2016/11/22 売却実施処分日（先程知った事実）
2016/12/01　入居
2017/01/18　公告開始（先程知った事実）

管理は大家さんが個人でしています。

入居が12/01なので、我が家が契約締結したのはその日になるとして、ここで抵当権がついてから入居になったので（どちらにしても11/21に契約進んでいますメールが来てからの11/22競売決定してるので、これは間違いないですよね）、今のところが買われたとして新しいオーナーさんが退去をしろといった場合は半年以内に出ていかなければならないと思います。
しかし、契約の手続きをしている間の12/1までの約10日間、これは重要事項説明不十分として仲介業者さんなどに訴えることはできるのでしょうか？
これが申し込みした後だとしても、10日間で伝えられれば入居を考え直したと思います。
不動産ならば、何かあってもこの辺りはしっかり連絡行ったりするかとおもったのですが……

入居後、結構傷んでいたりしていて、直されていない箇所もあったのでおかしいとは思ったのですがまさかの話です。
因みに最近空室に新しい人も入居してきていました。このことを知っているのか気になりますが、流石に言えないです（汗）

suzuki0013 · Accepted Answer

裁判結果はさておき、不動産業者を訴える事はできるけれど、多くはその前に和解するよ。
費用をかけて裁判までやって白黒つけるほどの事柄ではないだろうからね。
業者や貸主側が譲歩することが多くなるので、まずは交渉してみるといいと思う。

裁判の「結果はさておき」というのは以下の４点による

①競売にかかっただけでは居住権を侵害されていない　
②契約日以降に生じた事まで重説義務はない　
③入居日＝契約日とは限らない　
④売却処分があったことを不動産業者が知り得ない場合がある

大家には告知義務があるが、これを隠していたなら故意または重過失。
業者は大家に隠されていたら、これは調べようがない。
※ただし差し押え登記がされていれば物件調査で過失があるし、競売になるということは差し押え登記がされているはず。

収益アパートには建築時にローン（抵当権）がついている物件も少なくないので、抵当権設定後の賃貸借契約は競売等よりも弱くなる。
このため競売落札者＝新所有者からの退去の請求には６ヶ月の猶予がつくものの拒否は出来ない。
これも重要事項説明の内容なので、重説書に記載がなければ宅建業法違反。
差し押え登記についても同様。

ここで注意は「記載があった」場合。
業者は記載しているから説明不備ではないと主張する場合もあるけれど、この内容だと口頭説明なく記載だけでは不十分となる可能性が高い。
相手の主張に負けずにしっかり主張したいところ。

11/22が売却処分日ということは、その通知を所有者はその当日か翌日以降に受け取ったはず。
本件で争点になるとすれば、質問者が『重説を受けた日』はいつかという点だと思う。

・・・などとまあ、長く書いたけれど、結局のところ、入居者に落ち度はないので、減額や無条件に契約解除も交渉可能だよ。
「10日間で伝えられれば入居を考え直したと思います。」というのは解約の要件になるしね。
ただし、裁判になれば”社会一般的”に入居を見直すかどうかも判断材料の一つなので、必ずしも認められるとは限らない。

本件の場合、まずは消費者センターや自治体実施の無料法律相談へ行くと良い。
できれば両方。（無料法律相談は予約制で１～２週間先になるからまず消費者センターかな）
場所や人が違えば同じ事柄でも回答内容が全然違うこともあるからね。
そこで質問者のケースではどういう請求が可能か助言を受けられるので、今後の方向性を決める参考にできる。

miz0077 · Answer

競売にかかったから出て行かなくという義務はありません
そもそも、入札する人がいるかどうかもわかりません
落札者が退去を求めるなら引越し費用など明け渡し料は落札者の負担です
仲介業者に何も瑕疵がなく、宅建業法違反ではありません

rrr202020 · Answer

No5です。再回答を
まず実務面ですが貴方は契約者ではないので直接契約に介入することはできませんのであしからず
敷金が返る返らないなどは契約者同士のやりとりとなります。

競売に掛けられた物件に住んでいたらどうなるかということですが
・頻繁に債権者が訪れてくる
・人相の悪い怪しいコワオモテ人間に居住地を囲まれる
・時には頻繁に入居者にオーナーはどこにいるか知らないかなどと聞いて来られる
・水道電気ガス会社などから共用部分の利用を止めますよと言いに来られる

等です
競売に掛けられるくらいですからノンバンクの怪しい所からも借り入れているのは普通の事です
公共料金や市税なども払ってないでしょうから差し押さえが入って止められます

ゆっくりおちおちと過ごしておれません状態がありうるということです
あくまでも私が受けた競売物件での経験です、貴方に起こるとは言いません、可能性があるという事です

zipang_style · Answer

Ｎｏ．６です
＞法廷で争うということはよほどでなければないと思います。
「●●の損害を受けたから◆万円賠償せよ！」が、損害請求訴訟になるので
　オーナーチェンジで訴訟をする人はいないと思います。

＞賃料は改定されることが無いというのは初めて知りました。
　新オーナーに「交わした賃貸借契約を提示」すれば済むことです。
　家賃を上乗せして請求してきたら「現賃料の金額を供託」すれば良いです。

＞敷金については、転勤時に会社が負担してくれたので、
　本来は、前オーナーから回収して新オーナーに渡すべきです。

＞あと、立ち退き料は競売決定した後にの日付で契約していたとしてももらえるのですか？
　前オーナーの契約を引き継ぐ訳だから、契約日は問わない。
　個人契約より法人契約の方が弱いが、住んでいることには違いが無いので
　立ち退き料はもらえます。
　ただし、受取人は（契約者＝勤務先の法人）ですから、
　質問者さんの懐に入るか否かは、勤務先の判断になります。
「次の引っ越し代＋礼金」を新オーナーに負担してもらう程度で±０円に近いかと。

zipang_style · Answer

＞重要事項説明不十分として仲介業者さんなどに訴えることはできるのでしょうか？
　法廷で争うことが好きな人以外、オススメしません。

＞運がいいのか悪いのか、住んでいるアパートが競売に最近かけられたことを知りました。
　競売にしろ任意売却にしろ、所有者が変わっても「賃貸借契約」は継続するので
　入居者に損害が生じなければ、訴えたところで賠償は受けられません。
　賃料を改定されたりすることもありませんし。

強いて言うならば、「契約時に渡した敷金／前オーナー」が
　新オーナーに引き継がれる保証はないので、その点は確認を。

もしも継承されていない場合、敷金相当期間の賃料を免除してもらうとか
　借り手に損が生じないように調整してもらえば良いかと思います。
　得は期待出来ません。

また、新オーナーが「個人宅に立て替え、自ら居住する」とする場合は退去義務が生じます。
それでも引っ越し代などの立退料はもらえますので心配は要らないと思います。

rrr202020 · Answer

入居後、競売に掛けられた賃貸を借りていた事がありますが沢山問題が起こってました。
入居者にとってはあまり良くない事が起こりえる可能性があります
できることなら取り消しをして別の物件に変わられた方が良さそうです
貴方の場合は法人契約ですので決定権は会社にありますから事情を説明して説得した方が良さそうです
ただし次に変わる物件が再びオーナーチェンジや競売に掛かる可能性はゼロではありません。

jasdf-0110 · Answer

ＮＯ１です
そうですね、会社には事情を説明しておいた方がいいでしょうね。

agboy2 · Answer

競売＝退居でないことは先の回答にある通りですから、その点は慌てないようにしてください。

契約時に、重要事項事項の説明があったと思いますが、その内容で建物の登記についての部分に今回の件が説明されていたかどうかを確認の上、不動産業者に建物の登記簿謄本（全部事項証明書）を見せてもらう事から始められると良いでしょうね。

今回のケースでは、競売決定と契約日が近接していますが、それが何時登記されたのか、不動産業者は何時の時点の登記情報で重要事項の説明をしたのか？ということが問題でしょう。

通常は競売決定の前に差押が登記されますから、不動産業者がその差押を知りつつ重要事項説明書に記載をしなかった場合に、不動産業者の責任は問われるでしょうね。

但し、冒頭に書いたように、立ち退きが決まった場合に実害が生じるワケですから、今のところは事実関係を調べておき、状況が悪くなった場合の責任の所在をハッキリさせておくことに留めるべきでしょうね。事業用物件の場合ですが、競売の登記の見逃しが原因で立ち退きさせられた入居者に対して、手数料十数万を受領した不動産業者が損害賠償４００万円を命ぜられた判例もあります。関係する所有者や不動産業者が雲隠れするような極端なケースを除いて今のところは推移を見るしかないでしょうね。

jasdf-0110 · Answer

これは重要事項説明不十分として仲介業者さんなどに訴えることはできるのでしょうか？

この事実を、仲介した不動産業者が知っていた場合は損害賠償請求ができますが、その競売物件であるという事実を大家が隠していた場合は、仲介した不動産業者も被害者となりますので難しいでしょう。

ただ、競売でも相談者の場合は「善意の第三者」ということになりますので、出て行けということは新しい名義人にもできません。
その場合は、その不動産業者が「競売の事実を聞かされていなかった」という証言で証明できます。

借りたばかりのアパートが競売にかけられていた

裁判結果はさておき、不動産業者を訴える事はできるけれど、多くはその前に和解するよ。

競売にかかったから出て行かなくという義務はありません

No5です。

Ｎｏ．６です

＞重要事項説明不十分として仲介業者さんなどに訴えることはできるのでしょうか？

入居後、競売に掛けられた賃貸を借りていた事がありますが沢山問題が起こってました。

ＮＯ１です

競売＝退居でないことは先の回答にある通りですから、その点は慌てないようにしてください。

これは重要事項説明不十分として仲介業者さんなどに訴えることはできるのでしょうか？

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