ペット不可分譲賃貸なのにペットを飼っている入居者と管理会社に腹が立っています。

Question

前に一度質問したのですが、自宅分譲マンションを転勤のためやむなくペット不可で転貸借契約（リロケーション）を転貸借会社と結び、入居者が決まり賃貸しました。数か月して分譲マンションの管理人や他の入居者から共用廊下にペットがおしっこや糞をして放置されていることを知らされ、（リロケーション）管理会社に問い合わせてみたら
「確かにペットを飼っているようです」
との回答がありました。契約不履行だと思い、入居者に即時退去させてほしいと管理会社に言ったところ、
「すぐに退去はできません。今後のことは話し合いで決めます。」
という回答でした。管理会社からは契約不履行に対し謝罪もありません。管理会社に入居者と話して事実確認と厳重注意してもらおうとしましたが管理会社は
「約束の時間に帰ってこなくて会えなかった」
というのでちゃんとアポ取って話をするように伝えましたが、今度は
「約束の時間の前に入居者が病院にいってしまい会えなかった」
という回答が返ってきました。3日後に今度こそあって話をするとのことでした。
転貸借（リロケーション）の為、入居者に直接話ができず、管理会社に言っても
状況はなかなか進展しません。こうしている間にもペットのにおいや傷がひどくなってしまうのではと思うと、管理会社にもペットを飼っている入居者にも腹が立ちます。転貸借の契約書を見てみると、ペット厳禁となっており、契約時にもペットはダメだと口頭でも直接伝えていましたが、それに対する罰則が何も書いてないのです。管理会社と入居者との契約内容を確認したらそちらにはそれに対する現状回復に関することは書いてあるようです。釈然としません。
このケースの場合、
1.どうすれば入居者を強制退去させられるでしょうか？
2.管理会社に契約不履行のペナルティはないのでしょうか？
3.ペットのにおい・アレルギーなどを考えると消毒・クロス張替えだけでなく下地も含めた全面リフォームしたいのですが、管理会社に損害賠償させる方法はあるのでしょうか？
よきアドバイスをいただけますようよろしくお願いします。

suzuki0013 · Accepted Answer

本格的にやるならこれは弁護士へ頼むようだね。
自治体で無料法律相談をしているのでそこへ行ってみるか、法テラス当たりに相談してみて、法的にどのような請求をするのか、方向性を定めるといいよ。
転貸借は結構面倒。

＞1.どうすれば入居者を強制退去させられるでしょうか？

本件は転貸借だからね。
「直接的に」という意味では、まず賃借人（本件管理会社）との契約を契約違反を理由に解除。
すると、賃貸人（質問者）と転借人（賃貸入居者）が直接の契約関係になる。
ここでも契約違反を理由に解除。
ペット”厳禁”だからね、軽微な違反とはいえない。

ただし、ここで法的な争いが発生するのは想像に難しくない。
居住権は強いからね。
強制退去まで持って行くためには、ペット厳禁の契約でペットを飼ったという契約違反だけではなくて、通路などで糞尿をさせさらに放置し他の区分所有者やマンション管理会社から苦情が寄せられているなども証拠を押える。
区分所有法では迷惑行為を行えば共用部分の使用禁止や専有部分の使用さえも禁止される事もある。
賃貸入居者も同じ義務を負うので、糞尿等の件ついては契約解除にも持っていける事柄。

幸か不幸か、共用廊下に糞尿放置してくれたお陰で、契約解除まで持っていける可能性がある。
これがなければ、契約解除までは難しく、退去時に下地まで含めた修繕費用の全額負担までかな。

こういった辺りはやっぱり弁護士の力が必要だけどね。

＞2.管理会社に契約不履行のペナルティはないのでしょうか？

当然ある。
しかし、転借人が勝手にペットを飼ったことについては、厳密にいえば過失はない。
ここについては罰則を求めるのは難しい。
ある意味、この点では転借人に対して、質問者と管理会社は同じ“被害者”の立場。
ただしペット飼育が発覚してからの対応には過失があるように見えるで、その点では損賠賠償も含めてありえる。

＞3.ペットのにおい・アレルギーなどを考えると消毒・クロス張替えだけでなく下地も含めた全面リフォームしたいのですが、管理会社に損害賠償させる方法はあるのでしょうか？

損害賠償を請求すればいい。
ペット”厳禁”でペットを飼育したのだから下地までの交換まで損害を負担するのは別におかしくはない。
というのも、転貸借の場合、転借人（賃貸入居者）が故意・過失で部屋を傷つけた場合には、賃借人（本件管理会社）が無過失であっても損害を賠償する責任があるという判例があるからね。

まあ、まずは弁護士に相談かねぇ。
司法書士でもいいかもしれないけれど。

in-going · Answer

大家しています。

１）　現行の『借地借家法』の下では不可能に近いです。
　　　ただ、『転勤のためやむなく』なら通常の賃貸契約ではなく、『定期借家契約』を結んでいるかも知れません。その場合は『期間満了』＝『契約終了』＝『借主退去』です。これでなければ諦めるしかありません。『借地借家法』で貸すということは、借主さんの衣食住の大切な一角を担うことですから『お好きなだけお住みください。税負担や設備の交換・修理は大家がいたします。家賃の改定なんて借主様の承諾がなければ決して致しません。』と言う法律です。
　　『近い』と書きましたのは、腕の立つ弁護士でしたら可能かもしれませんが、今まで貰った家賃以上の費用が掛かりかねません。

２）　それは質問者様が『管理会社』と結ばれた『管理契約』次第でしょうが、『管理会社』が提示した『契約書』に署名・捺印されただけなら、そのようなペナルティーは記載されていないでしょう。自分で自分の首を絞めるようなことは、バカでもなければしません。

３）　これも『管理契約』次第ですが、普通、これは『管理会社』がするものではなく、借主と『保証人』がするべきものです。

ane180 · Answer

1.契約解除を内容証明で発送。最短で半年猶予の退去。
2.ペナルティ？管理会社とあなたとの契約内容を確認。
家主に損害が及ぶ状況で、管理会社の対応が遅すぎて信頼関係が築けないとし契約を解除
3.入居者に請求になります。請求は原状回復の範囲内。下地は消毒で消えないほどひどい場合になるとおもいます。
ペットがつけた、床や柱等のキズも請求できます。

お気持ちお察しいたします。
管理会社に賠償をどうしてもさせたいということであれば、何度こちらで質問するより、弁護士にご相談するのが早いと思います。
ここでは好意で発言している場合でも、誤った情報もあるので参考程度になるかとおもいます。
一日も早く解決されるといいですね。

PeachMan · Answer

私なら退去を迫るようなことはせず、現金一括で物件を管理会社に買い上げてもらうように迫ります。

早い話が和解ですね。
それなら裁判の手間も省けますし、ニオイやキズのことはどうでもよくなります。

ぷりんたい · Answer

１について。
借地借家法という法律で、賃借人（借り手）がかなり手厚く保護されています。
契約書に「ペット禁止」と書かれていても、入居者を強制退去させることはできません。
話し合いをした上で退去をお願いする、という形になります。
話し合いに応じない、もしくは退去を拒否するような場合には、おそらく裁判所から退去命令を出してもらうことになると思いますが、
その場合でも、退去命令が出てから半年ほどの猶予期間があるのが通例です。

２～３について。
管理会社にそこまでの責任はありません。
契約書に則って入居者と契約を交わし、契約に反した入居者に対し話し合いの意思を見せているわけですから、
責任は契約に違反し、話し合いにも応じない入居者にあります。
法律に違反した人がいても、法律を管理する国にその責任がないのと同じです。

管理会社ないしあなたが、入居者と話し合いをして退去や賠償などについて決めていくなり裁判所に訴えるなり、といったことになります。

ペット不可分譲賃貸なのにペットを飼っている入居者と管理会社に腹が立っています。

本格的にやるならこれは弁護士へ頼むようだね。

大家しています。

1.契約解除を内容証明で発送。

私なら退去を迫るようなことはせず、現金一括で物件を管理会社に買い上げてもらうように迫ります。

１について。

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