住宅ローンの金利に詳しい方お願いします

住宅ローンを組んで１年半ほどです。
変動です。
固定にできればその方がいいのですが
安いので変動にしました。

金利は0.89%でまだ３０年以上残っています。

大手銀行の方が来て今と同じくらいの金利で固定にできたらどうですか？と言われ
シュミレーションをしてもらいました。

それが１０年固定で金利0.75%です。

諸費用含めて借り換えの差額が約－１３万ほどになるそうです。
諸費用はローンには入れずに払うつもりなのでもう少し安くなるみたいです。

毎月返済額は諸費用込みで今より毎月千円ほど上がりますがそれも諸費用を払えば同じくらいの額になりそうです。

この場合借り換えた方が得でしょうか？

変動だと金利が上がれば高くなるのはわかっているので10年変わらないのは安心ではありますが
10年以内に上がるのかな？と思うのと
これ以上下がることはないのでしょうか？

銀行の方の話を聞いていると
借り換えた方がいいように思うのですが
知識がなくそれでいいのかどうか迷っています。

あと10年経ったらどうなるのかも不安です。

今は６ヶ月の子供がいるので私は働いていませんが１０年後には働いている予定なので今よりは経済的な余裕はあるかなぁとは思います。

詳しい方アドバイス頂けないでしょうか？

No.4 回答者： fedora777 回答日時： 2017/04/18 08:52

借り替えなくてよいです。

「10年固定」は、「10年でほとんど返済できる人」に
とって有利な仕組みです。
長期間かけて返済する人は明らかに損です。

「１０年固定」は11年目から「変動」になりますが、
「優遇金利」は「今の変動の優遇金利」よりかなり小さいです。

「優遇金利」とは、「基準金利」から差し引かれて「実際の金利」になるもので、

　　実質に支払う金利　＝　基準金利　－　優遇金利

となります。
景気で変動するのは「基準金利」であって「優遇金利」は、契約時に決まるものですので、
景気変動はしません。ローン終了まで同じ値になります。

例えば、おおよその目安では
変動金利の優遇金利：1.8%
10年固定の11年目以降の優遇金利：0.7%
とかです。

したがって、11年目以降は、この「優遇金利」が、今の変動の数値より１％程度小さいので
11年目以降は、絶対に（景気の状況によらずに）「10年固定」の後の変動金利の方が
金利は１％程度高くなります。

１％というのは、かなり大きな数字で、ローン残額にもよりますが、数100万円になると思います。
（たとえば、3000万円を30年ローンだと600万円の差。）
この数100万円の損を、「10年固定」のはじめ10年間でペイするくらいの景気変動になればいいですが、
計算してみて欲しいのですが、ちょっと非現実的な数字です。
1990年代のバブル以上のバブルがくるくらいになります。

よく
「景気の予測は専門家でも難しい。なので、固定か変動のどちらが有利かは答えはない」
などといいますが、それは、プロレベルの話（細かな数値を当てるのが難しい）。
「バブル以上のバブルが５年以内にでくるかどうか」
となれば、そんなに意見はわかれないでしょう。

「35年固定」と「変動金利」のどちらがいいか？
でしたら、たしかに景気変動に左右されます。
しかし、
「10年固定」と「変動金利」のどちらがいいか？
でしたら、相当なことがない限り「変動金利」が有利です。

むしろ、もっと金利の低い変動に変えることも調べるほうがいいと思います。

No.3 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2017/04/16 00:03

>毎月返済額は諸費用込みで今より毎月千円ほど上がりますが

>それも諸費用を払えば同じくらいの額になりそう
毎月の支払いが上がるか諸費用を別に払うなら、
損か得かと言われれば損ではないですか？

金利が今後どうなるかは誰にもわかりませんし、
固定と変動の差はプロが予想した結果が反映されているので、
これを予想して金利種類を選ぶものではなく、
リスクや安心を考えて選ぶものだと思います。

繰上返済をガンガンやって10年後に多少金利が上がっても、
問題ない程度に減らせるなら10年固定でいいですが、
10年たったらどうなるのか不安であれば、10年固定でも安心できません。
それならば全期間固定にすればいいと思います。

その場合、支払いは今より増える可能性が高いですが、
安心料としてそれを払うことを良しとするかという問題です。

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/04/14 15:53

もう少し具体的内容がないとなんとも

いえませんね～A^^;)
しかし、ひとつ言えるのは、ご質問上の
借り換え先は、いまひとつです。

30年以上残っているのに、10年固定部分
が、0.75%ということは、10年後の金利が
どう変わるか分からないということです。

10年後に繰上げ返済できてしまうなら、
それでもよいですが、その時点でも、
あと20年以上残っているのですから、
そうもいかないと思います。

それだったら、下記のフラット35Sの
方がよくないですか？
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/lp/af.h …

0.82%で10年、その後は1.12%ということに
決まっているので、安心感はあります。

変動金利ではもっと金利が低いところが
結構あります。
http://kakaku.com/housing-loan/ranking.asp?hl_lt …

ローン残高が多いならば、手数料が固定の
方が、安くつくでしょう。

アメリカの金利上昇を受けて、日本の長期
金利は少し上向いてきたとの話はあります。
ですから、期間固定のローンはリスクを
先延ばしにしておいて、10年後にその
『穴埋め』をしてもらおうという作戦
なのです。

そういう意味ではフラット35Sは
『悪巧み』がないと言えると思います。


私も変動金利0.775%で5年きています。
変動金利は短期金利による変動なので
動き出したら、繰上げ返済してまおう
かと思っています。

今の経済動向としては、アメリカの
金利上昇がトランプ景気でさらに
早くなるかと思いきや、政策の混乱や
さらなる景気刺激策がいるとの思惑で
どうもノラりクラりの状況です。

この話はアメリカの話なので、日本の
金利上昇なんてのは、まだまだ先だと
思います。

もう少し様子をみるか、フラット35S
を検討するかぐらいがよいのでは
ないでしょうか？

いかがでしょう？

No.1 回答者： lowrider_2005 回答日時： 2017/04/14 15:41

確かに10年以内に金利（短プラ）が上がるなら手数料を払っても固定にしたほうが得ですが、じゃあいつ上がるのかとか、もっと下がるのか？なんてことは誰にもわかりません。

言えることは、今のマイナス金利はいつまでも続く（続けられる）ものではないということ。
言い換えれば、今の金利は最低限のラインであり、現状維持か上がる要素のほうが多いということではないでしょうか。もし下がったとしてもごくわずかであり大幅に下がることはないでしょう。

借り換えて差額が－13万なのに返済額が上がるというのがちょっとわかりませんが、もしトントンくらいなら固定にしたほうが少なくとも10年間は安心していられるということだけのことです。
その安心に価値アリと思うなら借り換えればいい話です。

ただし借り換えたとしても10年後にはまた同じ不安にぶち当たり、そのときは期限付きの決断を迫られることになります。
文面から察するにかなり心配症の方のようなので、この際いっそ全期間固定で借り換えたらいかがかと思ったりします。