都内の1K賃貸物件の退去に際して、不当な修繕費用を請求されそうになっています。

端的に言うと、そもそも入居時から汚れや破損がある物件であったにも関わらず、その部分の修繕費用を当方に賄えと言われている状態です。
知識のある方のご意見を伺えれば幸いです。

【経緯】
◆2015年4月以前◆
前居住者の退去後に管理会社1がハウスクリーニングを実施。
ハウスクリーニングが雑で汚れが残っている状態
クッションフロア(以下CF)や壁紙の汚れなどがあるにもかかわらず、張り替えは行われず。
便座の破損あり

◆2015年5月◆
質問者が管理会社2(スマイルーム)と契約。
その際、下記問題があり管理会社に相談の上対応を要求

・クリーニングしたはずの部屋が汚れている(格安物件だから我慢しろと言われ、自分で掃除)
・エアコン汚い(業者によるクリーニング対応)
・便座の破損(交換対応)

入居時、部屋の目立つ汚れなどについては写真をとり資料を管理会社に送付したものの、床や壁の汚れは特に目立つもの以外は写真に収めなかった。(壁や床に汚れがあった上で、壁紙やCFを張り替えてない事を管理会社が把握していたので、写真を撮る必要ないと考えてしまった)

◆2015年9月◆
管理会社が変更となる

◆2017年4月現在
管理会社3(リブリアルエステート)と現在、退去の対応中

管理会社2から管理会社3へ、入居時の契約書やこちらが提示した写真などの書面は引き継いでるという状態。

【管理会社の要求】
(1)壁紙交換(約10万)
(2)クッションフロア交換(約10万)
(3)風呂場の電球カバーの破損交換(約1万)
(4)ハウスクリーニング代金(約3.5万)
--合計約24.5万--

以上の費用の半額負担を要求。
(1)、(2)、(3)については入居時からの汚れが9割以上であるため、要求は不当と認識している。

【壁紙とクッションフロア交換について】
・入居時にとにかく部屋が汚かった
・壁紙や床の張り替えもされていなかった
・このことは管理会社2は把握していた

【電球カバー交換について】
・規定のワット数を超えた電球をつけてしまったためにカバー上部が焦げて割れてるとのこと。
・前回居住者の仕業で、質問者はそもそも電球を変えたことすらない。
・破損箇所はカバーをわざわざ外さない限りは気づくことが難しい。

【ハウスクリーニングについて】
・現状復旧がルールなら、入居時よりも綺麗に掃除して出ていくわけで、そもそもクリーニングの必要すらないものと考えるが、クリーニング代は通常かかるものなので当方の費用負担は承諾した。

【管理会社の言い分】
入居時の破損状況を記した書面に記載がない以上は、賃借人の過失であるの一点張り

【論点】
国土交通省のガイドライン(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutaku …)を見るに、論点は

・入居時からあった床と壁紙の汚れと、風呂場の電球カバー破損については、入居時の確認及び管理会社への報告を怠った賃借人の過失である

という管理会社の主張の部分だと思います。
上記の経緯などを踏まえた上で、この主張は妥当なのかを知識・経験のある方のご意見を伺いたいです。
よろしくお願いいたします。


PS.
クリーニングされたとは信じがたい汚れの部屋に入居することになり、友人を巻き込んで一日かけて掃除したり、
「格安物件なんだから我慢しろ」なんて言う暴言を吐かれても我慢して住んできて最後の最後でこんな不当請求をされることに腹わたが煮え繰り返ってます。
みなさんの知恵をお貸しください。よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

  • 賃貸ホットラインに相談しました。
    「国土交通省の定めたガイドラインに沿った請求であれば支払う。それ以上の金額を請求するなら訴訟する」と毅然とした態度で臨むようアドバイス頂きました。
    みなさんの回答にもだいぶ勇気付けられました。ありがとうございました。

      補足日時:2017/04/17 18:00

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A 回答 (3件)

おやおや、これはまた随分と面倒な物件を借りたねぇ。


2015年に借りてから管理会社が3社(?)も変わってるというのは、何か問題のある貸主あるいは物件という可能性も。
心中お察しする。

本件のポイントになるのは『格安』という点。
この『格安』要素がなければ全面的に質問者が有利になる。
「格安なんだから我慢しろ」はこの言い方は暴言だが、内容自体には合理性がある。
そんな案件。

ホントに格安だった場合。
その分だけ物件の状態が低いということになる。
判例等でもこういった格安の場合には、貸主の修繕義務の一部軽減が認められていることもあるからね。
本件で言えば、入居時のクリーニングのクオリティや張替えナシの壁紙等は不当ではないという可能性も出てくる。

退去時のクロスの張り替え負担については、重要事項説明書や契約書に修繕義務の範囲等が明記されていたかどうか。
明記されていた場合には、前述の『格安』要素の影響で、例え入居時に新品ではなかったクロスでも張り替え費用を負担する可能性もないとは言えない。
明記にない場合や、明記されていても格安要素の影響が低い場合には、通常の通りの負担義務となるけれど。


本件は少額訴訟をすれば消費者有利の判決になる可能性がある。
『格安』というのは相場よりちょっと安いくらいでは認められないからね。
貸主側は不利な訴訟へ行きたくないだろうから、途中の交渉で譲歩していくのでは。
質問者はあまり深く考えなくても、消費者センターや無料法律相談で助言を受けて、その内容を管理会社へ伝えれば相手も引くんじゃないかな。
引かなければ少額訴訟に進むという流れ。

ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

賃貸ホットラインで相談した内容に極めて近い回答をいただいておりましたので、こちらをベストアンサーとさせて頂きます。ありがとうございました。

お礼日時:2017/04/17 18:01

やっておくべきは、この質問文にあるような経緯(担当者の暴言も含めて)を内容証明郵便で相手方に送付しておくことでしょうね。

多少費用(1500円位)が掛かりますが、すぐに対処ができると思います。

回答者にも勘違いしている人がいるようですが、原状回復費用について請求しているのは貸主側であり、質問者様はそれを受けて立つ立場です。『入居時の現状が汚損状態であったなら、その証拠を出せ」という相手方の言い分ももっともですが、こちら側としては『入居時には汚損の状態ではなかったのであれば、その省都を出せ」と応じる事でしょうね。

こういった件で訴えてくるのは相手側の方です。こちらから訴えるとすれば敷金返還請求ですね。ですから、内容証明を送付する際には然るべき期限を切って敷金全額返還を求める文言を入れておいた方が良いでしょうね。質問文では管理会社と契約とありますが、貸主=管理会社でしょうか?賃貸借契約の原状回復請求権はあくまでも貸主のものですから、間違われないようにして下さい。

イロイロ大変とは思いますが、社会勉強の一環と捉えてやってみては如何でしょうか。
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担当者も仕事ですから必死です。

 

敷金と相殺でハウスクリーニング代金やもえないとして
初めの状態と同じなら払う必要は無い。 


結論からすれば、担当者が手を引くと、顧問弁護士へそして
裁判所から債務請求され和解を勧められます。 
重要なのは、証拠です。 第三者が見て 納得する証拠を用意する。

未払い請求は簡単なのでどうしても相手さんが作る請求書が有利になってしまいます。

不当請求で争うなら証拠を揃えて裁判所へ 手続きは窓口で教えて貰えます。
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「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

====抜粋====

(業務に関する禁止事項)
第47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
1.重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
2.不当に高額の報酬を要求する行為
3.手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第47条の2 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「宅地建物取引業者等」という。)は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

2 宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

3 宅地建物取引業者等は、前2項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

第80条 第47条の規定に違反して同条第1号又は第2号に掲げる行為をした者は、1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

========

susiyuniさんがどちらにお住まいかわかりませんが下記それぞれの窓口に問い合わせて行政指導するように告発しておいた方が良いでしょう。

「全宅連・全宅保証ホームページ(各都道府県に宅建協会があります)」
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http://www.hdssc.jp/area/20.htm

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http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/index.html

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Aベストアンサー

債権の消滅時効というのがあって、お金は取り立てしないまま放置すると時効を迎えます。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E6%BB%85%E6%99%82%E5%8A%B9

期間は契約によって1〜10年と細かく分類されているのですが、
入居者の使用方法に問題があったことによる、家主からの修繕費用請求(時効起算は退去した時から)
の時効は1年。
1年半前だと、すでに時効を迎えていると思われます。
思われるというのは、時効は途中で請求したり、返済の意思表示をすると時効中断という猶予期間が発生し、延長されることがあるため。
また時効というのは、借主側から貸主に時効の制度を利用するという「時効援用」という意思表示をもって、時効は成立します。向こうから連絡が来ないから黙っていても時効にはならない。

請求がないものを、わざわざこちらから連絡して時効援用を伝える必要はありませんし、揉める元ですから、
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これに反論してきた場合は、時効裁判などになります。まあ、向こうから連絡が途絶えた先方に勝ち目はありませんので、強気な態度で構いません。

だから、とりあえずお金は使っちゃても大丈夫。

債権の消滅時効というのがあって、お金は取り立てしないまま放置すると時効を迎えます。
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下記は賃貸借契約書の、室内の修繕項目とクリーニングに関わる部分
・乙(借り主)は、物件内の~(中略。壁とか床とか柱とか全部。)~の汚損又は破損の修理費を負担する。
・乙は本契約終了の際、ハウスクリーニング費用を負担すること。

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・乙は本契約終了の際、ハウスクリーニ...続きを読む

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民法の世界は「契約自由」、「私的自治」の世界なので、入居のときの契約書や重要事項説明でそのような内容が説明されていたのであればそのとおりのことになります。
原状回復について特別の説明が無かったのであれば、国土交通省が作成した原状回復に関するガイドラインが一応の目安になります。
ただしこれは法律ではなくガイドラインですので、法的な拘束力はありません。
大家が法的に争う気になればいくらでも裁判で争えます。
ガイドラインよりも、地方ごとの慣習を優先した判例もあります。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf

まずは契約書と重要事項説明書をご確認ください。
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敷金の返還は退室引き渡しから1ヶ月以内が多いと思われ。
ただ、法律で定められているわけではないので、この点については時期的に忙しいので仕方がないかもしれない。
ただ、1月末退去で4月25日に内訳所は遅いだろう。
契約書などに敷金の返還期限は書いてないのだろうか。
書いてあればその通りの内容だが、書いてなければ交渉の余地はあるだろう。


立ち会い費用というのは初めて聞いた。
よくまあ考えついたなというのが率直な感想。
そもそも立ち会いは契約当事者(貸主と借主)で行うもので、いずれも相手へ請求すべき費用は発生しない。
業者は貸主の代行であり、業者の経費は貸主が出すべき性質。
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前出の返還までの期間が長く消費税の影響もある点も消費者センターへ相談してもいいと思う。

ただ、面倒臭ければそのまま支払ってもいいだろう。
原状回復費用の消費税5→8%だけなら大金ではないし立ち会い日費用も4000円程度だし。
消費者センターへ相談したり、業者と面白くもない交渉をしたり、あるいは少額訴訟まで進展したりという、手間ヒマ労力をかけるくらいなら――という意味だけれども。

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ただ、法律で定められているわけではないので、この点については時期的に忙しいので仕方がないかもしれない。
ただ、1月末退去で4月25日に内訳所は遅いだろう。
契約書などに敷金の返還期限は書いてないのだろうか。
書いてあればその通りの内容だが、書いてなければ交渉の余地はあるだろう。


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東京で暮らすとしたら、老後の収入がなくなることを考えると、
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このまま賃貸生活を続けていたほうがいいのか悩みます。

将来、安心した老後を迎えるためには
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【ハードデータ】
夫:月収30万(手取り)(30歳)
妻:月収22万(手取り)(24歳)
貯金額:二人合わせて230万円くらい
子供:今はいませんが、将来2人くらい欲しいです。

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