都内の1K賃貸物件の退去に際して、不当な修繕費用を請求されそうになっています。

端的に言うと、そもそも入居時から汚れや破損がある物件であったにも関わらず、その部分の修繕費用を当方に賄えと言われている状態です。
知識のある方のご意見を伺えれば幸いです。

【経緯】
◆2015年4月以前◆
前居住者の退去後に管理会社1がハウスクリーニングを実施。
ハウスクリーニングが雑で汚れが残っている状態
クッションフロア(以下CF)や壁紙の汚れなどがあるにもかかわらず、張り替えは行われず。
便座の破損あり

◆2015年5月◆
質問者が管理会社2(スマイルーム)と契約。
その際、下記問題があり管理会社に相談の上対応を要求

・クリーニングしたはずの部屋が汚れている(格安物件だから我慢しろと言われ、自分で掃除)
・エアコン汚い(業者によるクリーニング対応)
・便座の破損(交換対応)

入居時、部屋の目立つ汚れなどについては写真をとり資料を管理会社に送付したものの、床や壁の汚れは特に目立つもの以外は写真に収めなかった。(壁や床に汚れがあった上で、壁紙やCFを張り替えてない事を管理会社が把握していたので、写真を撮る必要ないと考えてしまった)

◆2015年9月◆
管理会社が変更となる

◆2017年4月現在
管理会社3(リブリアルエステート)と現在、退去の対応中

管理会社2から管理会社3へ、入居時の契約書やこちらが提示した写真などの書面は引き継いでるという状態。

【管理会社の要求】
(1)壁紙交換(約10万)
(2)クッションフロア交換(約10万)
(3)風呂場の電球カバーの破損交換(約1万)
(4)ハウスクリーニング代金(約3.5万)
--合計約24.5万--

以上の費用の半額負担を要求。
(1)、(2)、(3)については入居時からの汚れが9割以上であるため、要求は不当と認識している。

【壁紙とクッションフロア交換について】
・入居時にとにかく部屋が汚かった
・壁紙や床の張り替えもされていなかった
・このことは管理会社2は把握していた

【電球カバー交換について】
・規定のワット数を超えた電球をつけてしまったためにカバー上部が焦げて割れてるとのこと。
・前回居住者の仕業で、質問者はそもそも電球を変えたことすらない。
・破損箇所はカバーをわざわざ外さない限りは気づくことが難しい。

【ハウスクリーニングについて】
・現状復旧がルールなら、入居時よりも綺麗に掃除して出ていくわけで、そもそもクリーニングの必要すらないものと考えるが、クリーニング代は通常かかるものなので当方の費用負担は承諾した。

【管理会社の言い分】
入居時の破損状況を記した書面に記載がない以上は、賃借人の過失であるの一点張り

【論点】
国土交通省のガイドライン(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutaku …)を見るに、論点は

・入居時からあった床と壁紙の汚れと、風呂場の電球カバー破損については、入居時の確認及び管理会社への報告を怠った賃借人の過失である

という管理会社の主張の部分だと思います。
上記の経緯などを踏まえた上で、この主張は妥当なのかを知識・経験のある方のご意見を伺いたいです。
よろしくお願いいたします。


PS.
クリーニングされたとは信じがたい汚れの部屋に入居することになり、友人を巻き込んで一日かけて掃除したり、
「格安物件なんだから我慢しろ」なんて言う暴言を吐かれても我慢して住んできて最後の最後でこんな不当請求をされることに腹わたが煮え繰り返ってます。
みなさんの知恵をお貸しください。よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

  • 賃貸ホットラインに相談しました。
    「国土交通省の定めたガイドラインに沿った請求であれば支払う。それ以上の金額を請求するなら訴訟する」と毅然とした態度で臨むようアドバイス頂きました。
    みなさんの回答にもだいぶ勇気付けられました。ありがとうございました。

      補足日時:2017/04/17 18:00

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A 回答 (3件)

おやおや、これはまた随分と面倒な物件を借りたねぇ。


2015年に借りてから管理会社が3社(?)も変わってるというのは、何か問題のある貸主あるいは物件という可能性も。
心中お察しする。

本件のポイントになるのは『格安』という点。
この『格安』要素がなければ全面的に質問者が有利になる。
「格安なんだから我慢しろ」はこの言い方は暴言だが、内容自体には合理性がある。
そんな案件。

ホントに格安だった場合。
その分だけ物件の状態が低いということになる。
判例等でもこういった格安の場合には、貸主の修繕義務の一部軽減が認められていることもあるからね。
本件で言えば、入居時のクリーニングのクオリティや張替えナシの壁紙等は不当ではないという可能性も出てくる。

退去時のクロスの張り替え負担については、重要事項説明書や契約書に修繕義務の範囲等が明記されていたかどうか。
明記されていた場合には、前述の『格安』要素の影響で、例え入居時に新品ではなかったクロスでも張り替え費用を負担する可能性もないとは言えない。
明記にない場合や、明記されていても格安要素の影響が低い場合には、通常の通りの負担義務となるけれど。


本件は少額訴訟をすれば消費者有利の判決になる可能性がある。
『格安』というのは相場よりちょっと安いくらいでは認められないからね。
貸主側は不利な訴訟へ行きたくないだろうから、途中の交渉で譲歩していくのでは。
質問者はあまり深く考えなくても、消費者センターや無料法律相談で助言を受けて、その内容を管理会社へ伝えれば相手も引くんじゃないかな。
引かなければ少額訴訟に進むという流れ。

ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

賃貸ホットラインで相談した内容に極めて近い回答をいただいておりましたので、こちらをベストアンサーとさせて頂きます。ありがとうございました。

お礼日時:2017/04/17 18:01

やっておくべきは、この質問文にあるような経緯(担当者の暴言も含めて)を内容証明郵便で相手方に送付しておくことでしょうね。

多少費用(1500円位)が掛かりますが、すぐに対処ができると思います。

回答者にも勘違いしている人がいるようですが、原状回復費用について請求しているのは貸主側であり、質問者様はそれを受けて立つ立場です。『入居時の現状が汚損状態であったなら、その証拠を出せ」という相手方の言い分ももっともですが、こちら側としては『入居時には汚損の状態ではなかったのであれば、その省都を出せ」と応じる事でしょうね。

こういった件で訴えてくるのは相手側の方です。こちらから訴えるとすれば敷金返還請求ですね。ですから、内容証明を送付する際には然るべき期限を切って敷金全額返還を求める文言を入れておいた方が良いでしょうね。質問文では管理会社と契約とありますが、貸主=管理会社でしょうか?賃貸借契約の原状回復請求権はあくまでも貸主のものですから、間違われないようにして下さい。

イロイロ大変とは思いますが、社会勉強の一環と捉えてやってみては如何でしょうか。
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担当者も仕事ですから必死です。

 

敷金と相殺でハウスクリーニング代金やもえないとして
初めの状態と同じなら払う必要は無い。 


結論からすれば、担当者が手を引くと、顧問弁護士へそして
裁判所から債務請求され和解を勧められます。 
重要なのは、証拠です。 第三者が見て 納得する証拠を用意する。

未払い請求は簡単なのでどうしても相手さんが作る請求書が有利になってしまいます。

不当請求で争うなら証拠を揃えて裁判所へ 手続きは窓口で教えて貰えます。
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5ヶ月間住んだ賃貸マンション(1K)の修繕費用として、クリーニング代+壁紙総張替え代(10万円)を請求されました。
契約時には、クリーニングの話しか聞いておらず困惑しています。
2日間の異議申し立て期間を与えられたので、借主としてどのように申し立てればいいか早急に考えなければなりません。

ちなみに壁紙が汚れたのは換気扇のあるキッチンの上部と、もう一部屋の上部一部です。

補足要求にも応じさせていただきますので、多くの方々のご意見お待ちしています。

Aベストアンサー

#5です

>ここで司法手続き云々を言い出すと、貸主はどう出ると思われますか?

別に失礼でも有りませんよ、私自身も賃貸に入居しています...(笑)。

大家にも色々居ますから...。

今の段階では司法手続きまでは不要でしょう
交渉事は段階を踏むべきでしょう
大事になるほど費用と時間が必要です

・仲介業者から諭してもらう
・管理会社が有ればそちらと再交渉
・内容証明で自分の主張と今後の予定(司法判断を含む対応を臭わせる)を知らせる

それでダメならまずは民事調停(宅地建物調停)
これは単なる公の話し合いの場と考えてください
http://www.e-legal-office.net/tyotei/

次は少額訴訟
これは大家が拒否すれば普通裁判になります

後になるほど時間と費用も必要でしょう

1Kのルームクリーニングは25000-35000円くらいですから

例えば全て込みの50,000円での和解案などを示されれば大家も納得する可能性は高いです

貴方も見て判るくらいの汚れならその程度が妥当では?
裁判の時間と費用もバカになりませんよ

#5です

>ここで司法手続き云々を言い出すと、貸主はどう出ると思われますか?

別に失礼でも有りませんよ、私自身も賃貸に入居しています...(笑)。

大家にも色々居ますから...。

今の段階では司法手続きまでは不要でしょう
交渉事は段階を踏むべきでしょう
大事になるほど費用と時間が必要です

・仲介業者から諭してもらう
・管理会社が有ればそちらと再交渉
・内容証明で自分の主張と今後の予定(司法判断を含む対応を臭わせる)を知らせる

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兼業大家です。

畳の新品交換は、常識とは思いませんが、交換しておくと色々と有利であることは確かです。

1.ダニの大量発生など害虫の問題が発生した時には、新品交換であれば借主交換で大家に有利ですが、中古であれば大家が新品交換しなければならなくなります。

2.新品交換された畳で賃貸すれば、年数劣化のみ考慮すれば良いです。中古の場合、減価償却でほぼ価値はなくなりますから、借主の過失(コゲ・シミ・汚し・穴や切れなど)があっても、交換代金や修理費用の請求ができません。

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リフォーム済み、内装・畳新品の謳い文句は、家賃も比較的高めにとれますし、退去時も比較的有利に請求できますので、管理会社も交換を推奨しています。

また、管理会社を通して交換をすれば、管理会社にマージンも入ります。
大したマージン額ではありませんが、後々の付き合いを考慮すれば安い挨拶代わりにはなります。
また、管理会社を通して畳交換をした場合は、退去時も管理会社が査定してくれる契約もあり、この場合は大家に対してさらに有利な査定が出ることが多いです。

兼業大家です。

畳の新品交換は、常識とは思いませんが、交換しておくと色々と有利であることは確かです。

1.ダニの大量発生など害虫の問題が発生した時には、新品交換であれば借主交換で大家に有利ですが、中古であれば大家が新品交換しなければならなくなります。

2.新品交換された畳で賃貸すれば、年数劣化のみ考慮すれば良いです。中古の場合、減価償却でほぼ価値はなくなりますから、借主の過失(コゲ・シミ・汚し・穴や切れなど)があっても、交換代金や修理費用の請求ができません。

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何卒皆様のご協力をお願いいたしますm(__)m

Aベストアンサー

壁紙については、タバコのヤニ次第です。薄汚れであれば、退居時のクリーニングで壁紙の表面洗浄をすれば落ちます。汚れがひどい場合は全面張り替えになる可能性がありますので、結構なお値段になります。広さにもよりますが、敷金では間に合わないような・・・。

フローリングは張り替えますと、狭い部屋でも10万円は超えるでしょう。少し広いと数十万はすぐにかかります。傷に見えるものも、退居時の補修として床にワックスをかけると気にならなくなる場合があります。なるべく「張り替え」ではなく「ワックス」で済むとよいのですが。傷次第です。

修繕費の負担割合については、一義的には契約書の文面に従います。

契約書に明記されていない場合は、国交省のガイドラインなどに準拠します。ただし、ガイドラインは参考にはなりますが強制力はありませんので、具体的にご質問者のケースについて負担割合をどうするかについては、汚損の程度および原因が何(誰)であるかを考慮しながら、大家との間で交渉による合意を目指します。

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あまり怖がらないで、一度大家さんに現場を見てもらい、修繕費の明細をもらいます。それを1行ずつ読んで、納得できる部分・できない部分に切り分け、納得できない部分を大家と交渉することになるでしょう。

賃貸物件は商品ですので、次回から汚損しないように生活を工夫してくださいね。

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ただ費用が高いため張り替え業者にも確認してみた所、全く喫煙していない玄関、トイレ、物入れ、クローゼット、脱衣場も請求に含まれていました。

リビングとは扉で仕切られた玄関にトイレと物入れがあり、脱衣場はリビングから入りますがここもドアで仕切られてます。

また、寝室にクローゼットがあり、寝室での喫煙はありません。

以前、消費者センターに別の件で賃貸契約について相談した際、通常使用の場合の壁紙については家主負担であるといっていました。

リビング、寝室除く非喫煙箇所だけでも請求が約6万となるのですが、この分は支払い義務があるのでしょうか?

Aベストアンサー

支払い義務については、まず契約書の修繕負担の条項による。
過大な請求の場合には裁判等を経て、適切な分まで減額される。
適切な分とは、おおまかに国交相のガイドラインの水準と考えてさしつかえない。
ガイドラインよりも負担が大きくてもすぐに不当というわけではないので、一般的には裁判までしなくても判例等を参考に、相談して話の落としどころを見つける。
これが基本。

>全く喫煙していない玄関、トイレ、物入れ、クローゼット、脱衣場も請求に含まれていました。


ガイドラインでいえば、クリーニングで落とせない喫煙の臭いや汚れがあった場合にはクロス張り替えは入居者負担。
喫煙していないかどうかは要件ではない。
ドアの隙間などから煙や臭いが居室全体に行き渡るので、住人は気にならなくても、他者から見ればにおいなどに十分に気づくことも少なくない。
1LDKのリビングで張替えが必要なくらいの喫煙をしている場合には、他の部分にも十分影響が出ていると推察できる。
もちろん、実際に玄関や廊下に臭いや汚れが全くなければ負担はしないけどね。
ただ、まあ、ガイドラインの考え方では喫煙は普通の汚れではないと規定されているので、かなりシビアにチェックされる事項。
数年前にハードルがあがったんだよね、喫煙者に対して。

ただ、居住していた年数は加味されるから、喫煙していたから全額負担ということはない。
6年以上住んでいた場合でも20%だったか30%だったかの負担が認められた裁判例があったよ。
契約書に張替えについての条項がなければ認められなかったかもだけど。


>リビング、寝室除く非喫煙箇所だけでも請求が約6万となるのですが、この分は支払い義務があるのでしょうか?

吸ってないからどうこうではなくて、臭いや汚れが客観的・第三者が見てあるのかどうか。
あれば支払い義務アリ。
金額については入居年数や契約書で負担割合等によるので、そういった要素が加味されて6万円ならはらう義務アリ。
加味されてなければ、適切な額まで減額を要求できる可能性アリ。

支払い義務については、まず契約書の修繕負担の条項による。
過大な請求の場合には裁判等を経て、適切な分まで減額される。
適切な分とは、おおまかに国交相のガイドラインの水準と考えてさしつかえない。
ガイドラインよりも負担が大きくてもすぐに不当というわけではないので、一般的には裁判までしなくても判例等を参考に、相談して話の落としどころを見つける。
これが基本。

>全く喫煙していない玄関、トイレ、物入れ、クローゼット、脱衣場も請求に含まれていました。


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