賃貸退去時の修繕費の不当請求について

都内の1K賃貸物件の退去に際して、不当な修繕費用を請求されそうになっています。

端的に言うと、そもそも入居時から汚れや破損がある物件であったにも関わらず、その部分の修繕費用を当方に賄えと言われている状態です。
知識のある方のご意見を伺えれば幸いです。

【経緯】
◆2015年4月以前◆
前居住者の退去後に管理会社1がハウスクリーニングを実施。
ハウスクリーニングが雑で汚れが残っている状態
クッションフロア(以下CF)や壁紙の汚れなどがあるにもかかわらず、張り替えは行われず。
便座の破損あり

◆2015年5月◆
質問者が管理会社2(スマイルーム)と契約。
その際、下記問題があり管理会社に相談の上対応を要求

・クリーニングしたはずの部屋が汚れている(格安物件だから我慢しろと言われ、自分で掃除)
・エアコン汚い（業者によるクリーニング対応）
・便座の破損（交換対応）

入居時、部屋の目立つ汚れなどについては写真をとり資料を管理会社に送付したものの、床や壁の汚れは特に目立つもの以外は写真に収めなかった。（壁や床に汚れがあった上で、壁紙やCFを張り替えてない事を管理会社が把握していたので、写真を撮る必要ないと考えてしまった）

◆2015年9月◆
管理会社が変更となる

◆2017年4月現在
管理会社3（リブリアルエステート）と現在、退去の対応中

管理会社2から管理会社3へ、入居時の契約書やこちらが提示した写真などの書面は引き継いでるという状態。

【管理会社の要求】
（１）壁紙交換（約10万）
（２）クッションフロア交換(約10万)
（３）風呂場の電球カバーの破損交換(約1万)
（４）ハウスクリーニング代金(約3.5万)
--合計約24.5万--

以上の費用の半額負担を要求。
（１）、（２）、（３）については入居時からの汚れが9割以上であるため、要求は不当と認識している。

【壁紙とクッションフロア交換について】
・入居時にとにかく部屋が汚かった
・壁紙や床の張り替えもされていなかった
・このことは管理会社2は把握していた

【電球カバー交換について】
・規定のワット数を超えた電球をつけてしまったためにカバー上部が焦げて割れてるとのこと。
・前回居住者の仕業で、質問者はそもそも電球を変えたことすらない。
・破損箇所はカバーをわざわざ外さない限りは気づくことが難しい。

【ハウスクリーニングについて】
・現状復旧がルールなら、入居時よりも綺麗に掃除して出ていくわけで、そもそもクリーニングの必要すらないものと考えるが、クリーニング代は通常かかるものなので当方の費用負担は承諾した。

【管理会社の言い分】
入居時の破損状況を記した書面に記載がない以上は、賃借人の過失であるの一点張り

【論点】
国土交通省のガイドライン(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutaku …を見るに、論点は

・入居時からあった床と壁紙の汚れと、風呂場の電球カバー破損については、入居時の確認及び管理会社への報告を怠った賃借人の過失である

という管理会社の主張の部分だと思います。
上記の経緯などを踏まえた上で、この主張は妥当なのかを知識・経験のある方のご意見を伺いたいです。
よろしくお願いいたします。


PS.
クリーニングされたとは信じがたい汚れの部屋に入居することになり、友人を巻き込んで一日かけて掃除したり、
「格安物件なんだから我慢しろ」なんて言う暴言を吐かれても我慢して住んできて最後の最後でこんな不当請求をされることに腹わたが煮え繰り返ってます。
みなさんの知恵をお貸しください。よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 賃貸ホットラインに相談しました。
  「国土交通省の定めたガイドラインに沿った請求であれば支払う。それ以上の金額を請求するなら訴訟する」と毅然とした態度で臨むようアドバイス頂きました。
  みなさんの回答にもだいぶ勇気付けられました。ありがとうございました。

    補足日時：2017/04/17 18:00

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/15 12:05

おやおや、これはまた随分と面倒な物件を借りたねぇ。

2015年に借りてから管理会社が３社（？）も変わってるというのは、何か問題のある貸主あるいは物件という可能性も。
心中お察しする。

本件のポイントになるのは『格安』という点。
この『格安』要素がなければ全面的に質問者が有利になる。
「格安なんだから我慢しろ」はこの言い方は暴言だが、内容自体には合理性がある。
そんな案件。

ホントに格安だった場合。
その分だけ物件の状態が低いということになる。
判例等でもこういった格安の場合には、貸主の修繕義務の一部軽減が認められていることもあるからね。
本件で言えば、入居時のクリーニングのクオリティや張替えナシの壁紙等は不当ではないという可能性も出てくる。

退去時のクロスの張り替え負担については、重要事項説明書や契約書に修繕義務の範囲等が明記されていたかどうか。
明記されていた場合には、前述の『格安』要素の影響で、例え入居時に新品ではなかったクロスでも張り替え費用を負担する可能性もないとは言えない。
明記にない場合や、明記されていても格安要素の影響が低い場合には、通常の通りの負担義務となるけれど。


本件は少額訴訟をすれば消費者有利の判決になる可能性がある。
『格安』というのは相場よりちょっと安いくらいでは認められないからね。
貸主側は不利な訴訟へ行きたくないだろうから、途中の交渉で譲歩していくのでは。
質問者はあまり深く考えなくても、消費者センターや無料法律相談で助言を受けて、その内容を管理会社へ伝えれば相手も引くんじゃないかな。
引かなければ少額訴訟に進むという流れ。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

賃貸ホットラインで相談した内容に極めて近い回答をいただいておりましたので、こちらをベストアンサーとさせて頂きます。ありがとうございました。

お礼日時：2017/04/17 18:01

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/04/15 07:01

やっておくべきは、この質問文にあるような経緯（担当者の暴言も含めて）を内容証明郵便で相手方に送付しておくことでしょうね。

多少費用（1500円位）が掛かりますが、すぐに対処ができると思います。

回答者にも勘違いしている人がいるようですが、原状回復費用について請求しているのは貸主側であり、質問者様はそれを受けて立つ立場です。『入居時の現状が汚損状態であったなら、その証拠を出せ」という相手方の言い分ももっともですが、こちら側としては『入居時には汚損の状態ではなかったのであれば、その省都を出せ」と応じる事でしょうね。

こういった件で訴えてくるのは相手側の方です。こちらから訴えるとすれば敷金返還請求ですね。ですから、内容証明を送付する際には然るべき期限を切って敷金全額返還を求める文言を入れておいた方が良いでしょうね。質問文では管理会社と契約とありますが、貸主＝管理会社でしょうか？賃貸借契約の原状回復請求権はあくまでも貸主のものですから、間違われないようにして下さい。

イロイロ大変とは思いますが、社会勉強の一環と捉えてやってみては如何でしょうか。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2017/04/15 04:32

担当者も仕事ですから必死です。

　

敷金と相殺でハウスクリーニング代金やもえないとして
初めの状態と同じなら払う必要は無い。　


結論からすれば、担当者が手を引くと、顧問弁護士へそして
裁判所から債務請求され和解を勧められます。　
重要なのは、証拠です。　第三者が見て　納得する証拠を用意する。

未払い請求は簡単なのでどうしても相手さんが作る請求書が有利になってしまいます。

不当請求で争うなら証拠を揃えて裁判所へ　手続きは窓口で教えて貰えます。