マンション管理組合

今度、マンションの管理費修繕積立金の改正のため総会が開かれる事になりました。
築３３年ほど、４１戸の分譲ですが、半分位は不在区分所有者です。
管理状態は非常に悪いです。組合が正常に機能していなかったため、私も今までを反省し、このままではダメだ、何とかしなくてはと思っていたら、丁度理事長が新しく変わったので期待し、私は単なる組合員ですが、他の役員とお話してみたりして、何とか変えれそうだと思っていたので、私も出来るだけの努力、協力はしようと思っていました。

ところが、改正の内容見てびっくりしました。定期清掃の解約、排水溝清掃(水回りを高圧洗浄で清掃する作業)を２年に一回(今までは一年に一回)にすることによって「値下げ」ということでした。
また、修繕積立金についても「負担軽減のため」という理由で「値下げ」です。

清掃についてはもっと増やしてもいい位です。排水溝の清掃にしても、在宅の必要があるため、全戸は出来ていません。それなのに２年に一回にするなんて。
理事長は「無駄使いが多いから管理費を見直したい」と言っていたので、私も「無駄使いはよくない」と言った事はありますが、きちんと「必要な所にはちゃんとお金をかけるべき」とは言いました。

大規模修繕は数年前に終えましたが、また何年後かには必ずその時期がやってきます。
本来ならやむを得ず値上げをしてもいい位だと思っていたのですが・・・

清掃を解約するというと、誰が清掃するのでしょうか・・・・おそらく、この件は理事長が言い出したのだと思っています。

もちろん出席して「反対」意見を述べますが、このような事は多数決で決まってしまうはずなので、他にも反対多数だといいのですが、無理かもしれません・・・・

高齢者が多いし、(年金生活だとたとえ数千円でも下がれば有難い、と安易に賛成してしまいそうです)
それに、賃貸に出してる所有者は自分が住んでるわけではないのでどうしても無関心です。
管理状態を把握していないので「行き届いてる」と思い込んでる人もいるかもしれませんし。

もし、賛成多数で決まってしまった場合、どのような行動に出ればいいのか分かりません。

私自身の考えは清掃などの管理にはお金をかけるべきと思っています。本来理事長は建物の資産価値維持、向上のために動くべきではないでしょうか？

これは資産価値を下げる行為では？と思っていますが、どうでしょうか？

多数決で決まったらもうどうしようもないのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 

  日常清掃は十分ではありません。
  足りないくらいです。管理人が巡回で(週3回、１３時～１７時まで)簡単な清掃をしますが、行き届いてるとは言えません。年に3回ほど業者が来て清掃しますが、共用部分に私物を置いてる家が多く、その部分を撤去してまで清掃はしておらず、やはりお金をかけてるわりには・・・・という感じです。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/17 08:18

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2017/04/16 22:05

質問文にもあるように維持費の値下げを単純に歓迎する区分所有者が過半数を占めれば可決するでしょうね。

今後10年20年の事を考えると賢い選択とは言えないかもしれませんね。諺で言う「朝三暮四」のようなものです。諺と違うのは、夕方はすぐにやってきますが維持費をケチった影響が出るのは少し先の事で、その時期までマンションを所有しているのかどうか、住んでいるのかどうかが何とも言えない人が多いという事でしょう。

＞賛成多数で決まってしまった場合、どのような行動に出ればいいのか分かりません

理由はそれぞれでしょうが、家計支出を抑えることを歓迎する人が過半数を占めるという事実が判った、と言う事でしょうね。
質問者様のお住いのマンションの他の区分所有者の半数以上はそういった人なのだという事を前提に今後の事を考えて行く事でしょうね。これは他の区分所有者にも言える事なのですが、建替えの時までそのマンションに住まなければならない人は誰もいないでしょうから、売却するなり、賃貸に出すなりの選択肢も考えられることでしょうね。

この回答へのお礼

本当に、一番大事な部分をケチるとは・・・・
今のマンションは、もう古いですし、書いた通り管理状態が悪い(共用部分の使い方が悪い)んですが、便利な場所にあって、何をするにも生活しやすいので、売却や賃貸には出したくないなと思っていました。

逆に言えば、組合がしっかりしていて、維持管理にお金をかけていれば、立地条件がいいので資産価値は維持できると思っていたのですが・・・

月何千円か節約して、数年先に節約した以上の大金を失うハメになる、という事を力説するつもりではいますが・・・

しかし、今のうちにサッと売却してしまうというのが本当は一番賢いのかもしれませんね・・・・

有難うございました。

お礼日時：2017/04/17 06:44

No.2 回答者： maikuro3 回答日時： 2017/04/17 08:07

iyami117さん　こんにちは

今回の貴女のご質問に対し、私の意見を述べさせていただきます。

経費節減の施策は良いことです。
まず、定期清掃について
　日常清掃が十分できているなら、定期清掃は不要だと思います。
　理事長さんもそう判断されたのではないかと考えます。
　また、日常清掃が雑であれば、今後は密に清掃してもらうよう進めていかれるの
　でしょう。

排水管の清掃について
　築３３年と言えば、排水管の劣化が考えられます。
　毎年、排水管の清掃を実施することによる水漏れも懸念されます。
　私の住んでいるマンションも２年に1回にしたいところですが、そうすると
　詰まり等の修復保証がなくなります。

排水管清掃費用、定期清掃費用についてですが
　他社の見積もりを取り、費用を比較して検討されたか？
　日常清掃も同じです。
　シルバーセンターさんに依頼すると安くなります。
　私の住んでいるマンションでは、当初　管理会社→シルバーセンターとの契約形態を
　とっていましたが、直契約（管理組合→シルバーセンター）にすることより約半額の
　支出になりました。どれだけ管理会社がぼったくっていたか（笑）

修繕積立金の値下げについては賛成しかねます。
管理費経費を節約したなら、管理費を下げればよいと思います。
修繕積立金は、今後の修繕に対し、多ければそれだけ対応早くできますし、
修繕積立金の積立額が少なくて、各戸20万円とか50万円の修繕一時徴収金は
出せますか？
特に今後、年金生活者が増え、一時徴収は難しくなります。

総会で決まったことは、次の総会で覆す事はできますが、一旦値下げした
修繕積立金を値上げ’することは難しいです。

補足をいただければ、再度お答えさせていただきます・

この回答へのお礼

お返事頂きまして本当に有難うございます。

おそらく他社で見積もりを取り比較はしてないと思います。勿論これからするつもりなのかもしれませんが・・・
シルバーセンターの事は私も存じております。安いし、丁寧な仕事をされているそうですね。
半額になったというのは驚きですが・・・

今の理事長、悪い人ではないんです。管理会社に対しての不満を持ってる人も多いし、管理費修繕積立金が「高い」と思ってる人も多いと思います。なので、要望に応えようとしたのだとは思うのですが、ケチってはいけない部分をケチってるのが心配です。

総会では「定期清掃解約して、今後は誰が清掃するのか？日常の清掃も満足でないのに」という事はしっかり言うつもりです。

私も、今後もっと清掃が行き届かなくなれば、おそらく清掃して欲しいという声もいずれ上がってくる事は予想されますので、その時にまた、とは思いますが、おっしゃる通り一度下がったのを再度、というのはなかなか難しいでしょうね。

私も管理費は別として積立金を下げるとは！という気持ちです。
数年前に大規模修繕実施し、ほぼ使い切ったようです。あれからまた貯まってはいますが、当然「不足」状態です。
何億、何十億と貯まっているからここで一旦少し下げて負担軽くしましょうか～なんていう話じゃないです！！
実際、修繕積立金不足で一時金として一戸あたり５０万とか100万請求された、なんて話もあるそうなので、そんな事になるなら、逆に多少でも値上げする位の方がずっと楽なのではとも思います。(例えば10年前は100万で出来た事が今は出来ないと思うのです。物価も上昇しております、建築資材や人件費も上がってると思われますし、消費税も８％になりました。これから先１０％になる時期もやってくるでしょうし)

そういった事を考えると現状維持でも困難ではないかと、そう思っています。

私と同じように考えてる人がいればいいのですが、もう無法地帯と化してしまうのではと懸念しております。いや、もうすでにそういった感があり、今のうちに何とかしておかなくては、と思っていたのですが・・・

お礼日時：2017/04/17 08:44

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/17 10:51

質問者の言い分には一理あるし、気持ちも分かる。

ただ、残念ながら、マンションは区分所有者による共有。
言い分がどんなに素晴らしい内容でも個人の意見に過ぎない。（←ここ重要）
その意見が、規約等に定められた多数決（議決）を上回ることはあり得ない。

質問文を見る限り、やることは１つ。
半分ほどいるという居住区分所有者と話し合って、質問者と同じ認識を持つように働きかけること。
これしかないだろうね。

住んでいる人の中には質問者と同じように考えている人もいるのでは。
その人たちと連携することで、冒頭述べた「個人の意見に過ぎない」ではなくなる。
さらに他の居住区分所有者も巻き込んで今回の総会では反対票を投じる。

逆に。
居住している人たちと認識を共有できないのであれば、それは質問者がズレているということ。
「個人の意見に過ぎない」ということ。
悲しいけれどこれもよくある現実。



理事長からの改正案と質問者の考えの折衷案として。
業者清掃等を減らす代わりに、居住区分所有者による掃除当番制を導入する。
掃除道具や洗剤くらいは管理費から支出。
管理費等を減らしたい区分所有者にしてみれば、業者への委託費＞清掃道具費　なのでコストダウンの目的は達成できる。
管理費等を下げずに清掃等を向上したい区分所有者にしてみれば、コストダウンの利益は受けつつも清掃向上（自分たちの労働力増加）できるので目的達成。
労働力提供の代わりに有志だけでワリカンで清掃業者費用をねん出するのもアリ。

この回答へのお礼

有難うございます。
もうあまり日にちがないのですが、何とか頑張ってみます。
一軒、私と同じ考えである所有者がおられました。「それ(値下げ)したら、あとでツケが回ってくる」と言われていたので、ホッとしました。
他にも出来る限り働きかけてみます。

お礼日時：2017/04/17 11:25

No.4 ベストアンサー 回答者： maikuro3 回答日時： 2017/04/17 20:06

こんばんは　iyami117さん

補足質問をいただきましたので私の考えを述べさせていただきます。

＞日常清掃は十分ではありません。
管理員さんが片手間に掃除（週3回）なら、十分な掃除はできないでしょうね。
シルバー人材センターに清掃を依頼する事を視野に入れるべきですね。
もちろん、管理組合直契約で！
ところで、清掃に邪魔になる共用部の荷物ですが、管理組合から
「清掃に邪魔になるから専有部に移動して欲しい」
「移動しないなら撤去する」との申し入れをされたらいかがでしょうか。
それにはやはり　iyami117さんに管理組合の役員になっていただかなくては
なりません。
美観、火災時の避難通路確保等、管理組合の言いぶんは正論ですから。
現在の清掃費の支出（年3回の定期清掃費と管理員の清掃費）と、今後シルバー
人材センターに清掃業務を依頼する場合の費用算出。
管理費支出は、管理会社の言いなりの値段になっていますから、合い見積もりや
管理会社に値下げ交渉、支出を抑える手はいろいろありますよ。
理事になって頑張ってください。
出来れば権限の一番強い理事長に！
（責任も重いけどね）

この回答へのお礼

maikuro３様、再度有難うございます。

今住んでるマンションは、本当に恥ずかしいようなマンションです。
私もそういうレベルの所にしか住めない程度のレベルなのか、と思うと落ち込みます。

しかし、どこのマンションにもそういう(共用部分に私物を置くような)人はいるという事を知りました。

よく、高級な所にはそれなりの人が住んでるから皆マナーがいいと言われますが、私は勿論それも一理あると思っていますが、必ずしもそうとは言えないという事も知りました。

理事長がしっかりしていて、組合が健全、正常な運営が出来ていれば秩序は保たれますし、築年数が経過していても資産価値も維持できるはずです。間違っているでしょうか・・・？

今の理事長の行為は資産価値を高めるどころか低めようとしています。
昨日、偶然バッタリ会ったので直接聞きました。「排水管なんか、あんなん掃除せんでもいいもんやから」「定期清掃は階段の壁や手すりなんかもしてたみたいやけど、だいたいこういう所は自然に(雨、風などで)汚れるもんやから、普通はしないんですよ」と言われました。
「どこか他の業者に変えるとかそういう話でもないんですね？誰が掃除するんですか？階段とか廊下今も汚れてますけど」「階段なんかは管理人にもっとしっかりするように言うから」との事で、泡吹いて倒れそうになりました。

maikuro３さんのおっしゃる通り、私が理事にならなくては、と思っています。
私と同じ考えの人が何人いるかが問題ですが、元からここには区分所有法なんか知ってる人なんかいないんですから、仮に賛成が多数であったとしても断固として反対し、とりあえずは延期か保留という形にで持っていこうと思っています。
私が頑張るしかありません。何とかやってみます。

お礼日時：2017/04/18 07:44