法人経営者です。現会長(父、役員退任済、筆頭株主)の自己株式の評価を行っております。一株当たり純資産額の計算で資産の相続税評価額・帳簿価額の記載で長期前払費用の扱いがわかりません。役員退職金(現役役員分)の原資として死亡保険を契約しており、半分費用処理(保険料)、半分資産計上(長期前払費用)で会計処理しており、満期又は保険事故発生時、保険金の給付を受けたら長期前払費用を取り崩すこととなっています。この場合、長期前払費用は資産の相続税評価額・資産の帳簿価額に含まるのでしょうか?

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A 回答 (1件)

長期前払費用の科目で処理をされているようですが、前払費用については財産的価値がないものに関しては


帳簿価額欄からも相続税評価額からも除外するというところで迷っているかと思います。

ご質問の件は、保険積立金や前払保険料に該当するかと思いますが、保険の種類が1/2損金タイプの保険
であるということは解約返戻金が必ずあるはずです。

その場合、帳簿価額には長期前払費用の額を、相続税評価額の欄には解約返戻金の額を記載することになります。
評価時期が直前期末であるならば、その時に解約したとしたら戻ってくる金額を保険会社、もしくは保険代理店
に確認をしてみて下さい。
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物価上昇率が高くなった場合は、現在の評価額より125%までしか上げられません。
その後、3年ごとに見直す際に、上記上昇率を超えた分を加算していきます。
物価上昇率が200%になっていた場合は、たとえ物価が下がっても、9年間は
下がりません。
上記のことを考えても、固定資産評価額が売買価格に当てはまることは、少ない
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むしろ、広告などや不動産屋さんの売買価格を参考にされてはいかがでしょうか。
不動産屋さんの中には、無料で物件評価をしてくださる人もいます。
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固定資産税は、評価額を元に、「課税標準額」を定めそれに料率を乗じます。
居宅やアパートなど居住用として認められた建物がある場合、200m2までは評価額を6分の1にした金額が課税標準額として軽減されますので(軽減措置の一部ですが)、更地の場合評価額の7~8割程度の課税標準額となり、建物の固定資産税等を加味しても土地の評価が高い地域ですと、固定資産税は高くなる場合が多いということです。
評価額が上がるではなく、課税標準額が上がる  です。

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蛇足ですが、一般の方は譲渡取得税は分離課税です。短期譲渡ですと転売して儲けがあっても4割ほど税金を納める羽目になりますので、以外と手元には残りません。 

固定資産税は、評価額を元に、「課税標準額」を定めそれに料率を乗じます。
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Q条件付中古マンションの資産価値の評価について

最近になって分かったことですが・・。

登記簿上の建築年月日は、昭和62年ですが、実際の躯体完成の年月日は、昭和57年5月(外装工事完成)の物件があります。内装工事の完成は、昭和62年の入居前に完成。施主(オーナー)からの譲渡日昭和62年11月(固定資産税は、昭和62年11月建築物件として評価)の物件があります。

上記、中古マンションの資産価値と62年度中に躯体および内外装工事完了物件(全く同じ仕様で使用材料も同じ)の資産価値では、当然に差が生じると思われます。このような、中古物件を売買される方においては、マンション資産評価(査定)をどのように行われるのでしょか?。62年度中に躯体および内外装工事完了物件と対比してお答え頂ければ幸いです。

素人の私見ですが、外装工事が完了して5年と半年ほど、風雨、雷、地震、紫外線、住んでいない間の外部と部屋の温度ストレスなどの劣化の考慮が必要と考えています。しかし、このような物件であっても登記簿上の判断からは、62年に完成したものとしか分からないのです(固定資産税も62年に完成したもとして課税されています)。

以上、ご回答の程よろしくお願いいたします。

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中古マンションの資産価値というものは非常に曖昧なものです。
同じ年度に建築されたからと言って資産価値(価格)は個別に違ってくるものです。
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56年か57年に設計した建物が新耐震基準を満たしてるはずは有りませんので、常識的に考えて地震に弱い建物と言えるでしょう。

その事を最初の売主は知っていたはずですので、購入者にきちんと説明されていなければ問題ですよね。
今後仲介する不動産業者もそれを知っていたなら重要事項説明書に書くべき事項となりますが、年数も経っていますし設計図までは確認しませんので、購入者が知らずに買って後で判明した場合に問題になる事案です。

この建物は施工主が倒産でもしてその後に引き受けた会社が完成させた物かもしれませんね。
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固定資産税は建築確認検査が完了した時点で動き始めますので、仕方がないですね。

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変な質問かも知れませんが一般的な知識としてご教示ください。

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Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 ふつうは、評価を上げるようなことはしません。むしろ、固定資産税を下げるために、なんとか評価を下げようと努力します。

 あげたいなら、実施して工事を書類にして、市町村の(たぶん)資産税課に届け出れば上げてくれると思います。

 テナントが内装を高価なもにしただけで、その建物の評価額は上がります。これは資産税課の人間に言われたことなのですが、そういう規則になっています。

 ペンキを塗っただけで、汚れたから塗り替えたというような場合は資産帳簿に載せて、別途償却することになっています(数年に1度塗り替えるというルーチンワークになっている場合は経費扱い)。

 つまり、塗り替えただけで建物の価値が上がるので、サイディングをやり直したのなら上がると思います。

 あとは、徴税担当がその事実を知るかどうかの問題だろうと思います。

 ゆえに、工事を、しかるべき係に届け出れば評価があがり、固定資産税も上げてもらえるものと思います。

 ちなみに、近所に良い施設(例えば図書館、広大な公園)ができただけで評価は上がります(担当者談)ので、お近くで最近なにか立派な施設ができているなら、それを知らせるだけでも、次回見直し期にガッツリと評価をあげてもらえると思います。

 不動産賃貸業を営んでおります。

 ふつうは、評価を上げるようなことはしません。むしろ、固定資産税を下げるために、なんとか評価を下げようと努力します。

 あげたいなら、実施して工事を書類にして、市町村の(たぶん)資産税課に届け出れば上げてくれると思います。

 テナントが内装を高価なもにしただけで、その建物の評価額は上がります。これは資産税課の人間に言われたことなのですが、そういう規則になっています。

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