出産前後の痔にはご注意!

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地:90坪で2190万円。(現在、坪17~18万円で売買されている地域です)
建物:延床70坪で3750万円。(工作物、立木、動産移転など含む)

本音は、あと500万円くらいは貰いたいのですが…
交渉の余地はどれ位あるものでしょうか?
また交渉のうまい仕方は?
宜しくお願いいたします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (4件)

#2です。

直接の回答ではないのですが、#3さんにかなり侮蔑的な表現を感じましたので補足します。
私の経験は、今、正に進行中の案件です。
概略を説明しますと、
行政側からの条件提示(この条件を仮に100とします)
当方から150の回答(『これは、幾らなんでも無茶だよなーと思いました、『数字の組立てはお任せしますので、もう少し条件を上げて頂けませんか』という発言を、この時しました)
行政側からの再回答が104でした。
この経験を踏まえて4%の上乗せが出来るのではないでしょうか、と回答しました。
#2さんの御経験とは異なるかもしれませんが、最新情報としては、価値があると思えるのですが、如何。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

価値のあるレアなお話をありがとうございました。
自分で納得するまでがんばる気になりました。
今後もよろしくお願いいたします。

お礼日時:2004/08/30 21:50

増額されるケースもあるんですね。

へぇ~×10です。>♯2さん

貴方から市へなにか条件提示しても、「no」以外の即答は得られないと思います。
市は本年度の取得を諦め、来年度以降、再度条件提示することになるかもしれません。(近隣の買収完了状況によると思います)
それが果たして、来年度か?はたまた再来年度か?

当然、現在目星をつけている物件は無くなる、公示価格等の変動で、減額の可能性もある、、、、もっともその場合、移転先物件も減額されているかもしれませんが、、、

数字以外に「タイミング」も考慮して下さい。
(論点が違うようで、すいません)
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございました。
タイミングも重要ですね。参考にします。

お礼日時:2004/08/30 21:32

基本的には#1さんと同じ考えなのですが、現在5940万円の提示であれば、200万円位の上乗せは可能かな、と思います。


算定基準は確かに内部で決められたものでしょうが、ある特定物に対して『移転可能』と見るか『再取得』と見るかでも補償額は変わります。
その根拠をご自分で提示されるよりも、金額で提示して、それに見合う内容に組み立ててもらう方が良いでしょう。
あと、500万円の上積みを落とし所にする為には、8~10百万の要求をしなければならず、一寸厳しいかな、と思います。
私の関わった補償は初回提示から約4%の上積みでした。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

『移転可能』と見るか『再取得』と見るか…
なるほど。そういう展開もできるわけですね。
少し期待が持てました。
ありがとうございました。

お礼日時:2004/08/25 23:28

>交渉の余地はどれ位あるものでしょうか?


ご質問者に役所が把握していないよほどの特殊事情がなければ、全く交渉の余地はありません。

同意しなければ最終的には収用委員会で強制収用が決定され、強制立ち退きとなるだけです。
だから交渉の余地があるわけがないのです。

ちなみにそれに意を唱えて裁判を起こしても、認められる可能性はほとんどないです。なぜならば補償金額はそれなりに根拠のある数字になっているから、増額する合理的な理由がないからです。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

回答をありがとうございます。
やはり増額はかなりむずかしいですか。
新築が予算オーバーとなりそうなので悲しいです。

お礼日時:2004/08/25 23:25

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q用地買収、移転補償費の交渉2

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。(FFストーブを移動式のストーブで計算)
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。(あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…)
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか?逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか?
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さな...続きを読む

Aベストアンサー

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
 
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
      
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
         
では、また何かありましたら質問してください。
         

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とで...続きを読む

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。

Q用地買収、移転補償費の交渉3

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
当初、市からの価格提示は、土地、建物分として各1枚、内訳なしの用紙の提示だったので、当方としては納得できず、家屋調査書の明細(価格は消して)を提出してもらって確認しました。
案の定、縁側の床面積の間違いからはじめ、ペアガラスを一枚ガラスで計算していたり、
庇の数え間違い、寸法違い、流し台、カウンターの寸法違い、水道の蛇口数、インターホン数、ホームテレホンのBOX数の数え間違い等々、お粗末な内容でした。
当然、その内容を訂正したうえで価格を再提示してくれるように依頼しました。

それから2週間以上経っても、市から何も連絡がなかったので、こちらから問い合わせると…
「調査会社に再度、内容を精査してもらっています。価格が下がる部分もあるようです」
との返答でした。

ガーン!予想外の展開となりました。
減額部分は認めざるを得ないものでしょうか?こちらは、紳士的に対応したつもりです。
どなたか、アドバイスを宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

それは致し方ないでしょうねぇ。
基本的に支払われるのは税金なので、公務員は適正に支出しなければならない義務があり、違反するとこれは処罰されます。また当然ながら監査もありますので、根拠のない数字はだめということになります。
その調査機関が算定した価格と異なると当然それは指摘されるので、そこでその調査機関の算定価格がおかしいという明確な証拠・理由がなければ、違法な支出になります。
民間の会社相手であれば、まだその辺は融通をつけることが出来ますけど、役所はだめですね。

ただ算定の中でもれている項目などがあればそれを追加したりとか増額になるような補正はできないわけでも無いと思います。もちろんない物をあると偽ることは出来ませんが。

Q道路拡張に伴う立ち退き補償について

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

Aベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

Q用地買収で国民健康保険税がアップする?

私の親は77歳、ひとり暮らしで無職です。
市の道路建設のため、家土地を買収されることになりました。
その契約の数日後に、市の担当者から「来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますのでお知らせしておきます、10回に分納できますからご心配なく」と電話をもらい驚きました。
これは間違いないのでしょうか?

市から頂いたパンフレットには公共用地買収を受けた場合、譲渡価格が5000万以内であれば、5000万特別控除が受けられるとあります。5000万特別控除があるので用地買収に対する実質の市県民税や国民健康保険税はかからないのだろうと解釈していました。
この件は、直接に詳しい説明のできる方に説明を求めたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょうか?(税務署、または市役所?)

契約前に、市からはこちら側に不利になる事柄については詳しく説明されないのでしょうが....
まだこれから他にも驚くようなこと(思いがけない課税)があるのではないかと不安です。
心構えとして、経験者の方に税金等、今後どういったことに注意すべきなかアドバイスいただけると助かります。

私の親は77歳、ひとり暮らしで無職です。
市の道路建設のため、家土地を買収されることになりました。
その契約の数日後に、市の担当者から「来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますのでお知らせしておきます、10回に分納できますからご心配なく」と電話をもらい驚きました。
これは間違いないのでしょうか?

市から頂いたパンフレットには公共用地買収を受けた場合、譲渡価格が5000万以内であれば、5000万特別控除が受けられるとあります。5000万特別控除があるので用地買収に対する実質の市県民...続きを読む

Aベストアンサー

以前は、長期・短期譲渡所得の各種特別控除額については国民健康保険税(料)の対象となる所得から控除されませんでしたが、平成15年以降は制度改正により控除対象となっています。
自治体のHPなどには掲載されていることが多いですが、専門家でも以前の内容で説明されている場合がたまにありますので留意が必要です。
その市の担当者も、国民健康保険の担当者に確認をせずに古い知識で回答している可能性があります。
改めて国民健康保険税の担当に連絡して確認を求めることをお勧めします。

ただし、公共買収の場合は、単純な譲渡だけでなく一時所得や雑所得まで複雑に関係するケースがあり、質問の場合、5000万円控除はセーフとしても別の理由で課税所得額が増加している可能性もあります。
また、控除されても影響が全く無くなるわけでもなく、たとえば従来の保険税について均等割や平等割などの低所得者軽減を受けている場合、譲渡所得自体には課税されなくても、軽減の方は非該当となり、結果としてその分が増加(復元)することもあります。

Q土地収用法を伴わない残地買取請求権について

 公共事業に伴う残地買取(特に残地利用価値に事業者と地権者に認識の差がある場合)についてどなたか詳しい方教えていただけないでしょうか。

 土地収用法第76条に残地に関する収用請求権が規定されており、収用委員会の裁決を仰ぐことになっていますが、収用法が適用されるのは、よっぽどの取得困難用地であると認識しています。
 そこで、収用法を適用していない公共事業での残地の買取請求は、権利として補償されているのでしょうか?それとも残地補償で処理されてしまい、不満であれば
 用地提供拒否→事業認定→強制収用
の道をたどるのでしょうか。

 巷ではこのような残地問題は数多くあると思われますが強制収用まで行くケースは稀だと思っています。地権者から「このぐらい買い取ってよ」と言われて、事業者がどのような”法的根拠”の上で対応するのか教えていただきたいのです。

 もう1点、収用法まで行かないように、すんなり用地提供した方が地権者にとって得な点はあるのでしょうか?

 長々とした文章ですが、興味を持っていただいた方、どうかよろしくお願いいたします。
 

 公共事業に伴う残地買取(特に残地利用価値に事業者と地権者に認識の差がある場合)についてどなたか詳しい方教えていただけないでしょうか。

 土地収用法第76条に残地に関する収用請求権が規定されており、収用委員会の裁決を仰ぐことになっていますが、収用法が適用されるのは、よっぽどの取得困難用地であると認識しています。
 そこで、収用法を適用していない公共事業での残地の買取請求は、権利として補償されているのでしょうか?それとも残地補償で処理されてしまい、不満であれば
 用地提供拒...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業、例えば道路拡幅による用地買収が一般てきであると思いますが、通常は道路拡幅によって全筆買収、もしくは若干の潰地買収であればこのような問題は生じないと思います。
 質問者様の質問は、用地買収によりその残地が用途を失うことを危惧されているのだと思いすが、地権者より全筆買収の希望があった場合に行政側が必要と認められれば全筆買収可能であると思われます。(例えばその場所に待避所が必要であるとか。担当者とよく相談して下さい。)
つまりは、法的根拠は無いと思われます。
 行政側は、監査、あるいは会計検査院の検査で説明できれば問題ないわけです。
 また、収用法までいかないで地権者が得することは、地域の話題にならないことでしょうか。(買収に応じないところは道路が寸断、あるいは複車線が単線に変わって、見せしめのような状況になる。あるいは土地収用法で執行されたときの悲惨な状況)

Q用地買収によるトラブルについて

現在あるチェーン店に土地を貸しています。その土地が道路拡張により、減ることになりました。
それでそのチェーン店が当方に入る用地買収代金の内、いくらか(トラブル防止の為、具体的な数字は控えさせていただきますが、新車の軽自動車1台分以上でしょうか)を要求しています。当方は支払いに拒否をしているのですが、チェーン店側は裁判もありえると言っています。
現状確認していることは、

●契約書にはこの様な状況になった場合、当方がこのチェーン店にお金を払う義務があるような内容はありません。

●契約書を持って弁護相談(有料・無料を含め)など数箇所に相談に行きましたが、払う必要はないだろうとの曖昧な答えでした。親しい弁護士も身近にはなく、はっきりと明確な返事は頂けませんでした。

●用地買収に来ている行政サイドにこの内容を伝え、当方が代金を払わなくても良い用にチェーン店側との交渉を再三お願いしているのですが、行政は民事不介入と言うことでこれといった対応はなく、ただ当方に承諾の判を要求してくるばかりです。

●このチェーン店は他の地主(地権者)と同様なケースの場合、代金を頂いたと主張。確認したところ、確かに払った地主もいるが、払っていない地主もいる。

●このチェーン店と契約したのは約10年前で、現在の借地法になってからです。

●チェーン店側が話に来ているのは、当方の担当者1名(役職は管理職)です。

当方としては要求代金も高額であり、且つ契約書に記載されていないことで、代金を払う義務はないと共に、払いたくはありません。
只気になることはチェーン店側も執拗に要求してくるには、何か手があるのか、只ハッタリで払ってくれればラッキーぐらいでいるのか判りません。

出来るだけ早期の解決を願いっています。
上記内容で不足でしたら追記致しますので、ご回答宜しくお願いします。

現在あるチェーン店に土地を貸しています。その土地が道路拡張により、減ることになりました。
それでそのチェーン店が当方に入る用地買収代金の内、いくらか(トラブル防止の為、具体的な数字は控えさせていただきますが、新車の軽自動車1台分以上でしょうか)を要求しています。当方は支払いに拒否をしているのですが、チェーン店側は裁判もありえると言っています。
現状確認していることは、

●契約書にはこの様な状況になった場合、当方がこのチェーン店にお金を払う義務があるような内容はありません。...続きを読む

Aベストアンサー

1.公共用地の買収によって支払われる補償金は、土地所有者や借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対する「損失補償」のためのものであり、「用地買収によって得られる利益」のためではありません。
 公共用地の買収によって土地所有者が利益を得られるなら、それは不当に高い補償金を支払ったとして行政側が市民から訴えられることもあります。

 通常、補償金は土地所有者だけではなく、借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対しても支払われます。
 千葉県HPから、「用地補償Q&A」を下記に貼っておきますので、見て下さい(他の都道府県の用地補償のHPも同様です)。
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_youchi/youchi_hosyouqa.html

 チェーン店とは、建物の所有を目的とする賃貸借契約を結んでいるのなら、借地借家法で保護される借地権があると思います。
 借地権の対象となっている土地の一部が、公共用地として買収され使用できなくなるという損失を、借地権者は県や市町村から補償金として受け取ることができます。というより、公共補償においては、県や市町村は借地権者に対して、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」に基づき損失補償をする義務があるのです。
 借地人であるチェーン店に補償金を支払うのは県や市町村であって、土地所有者である質問者さんではありません(各権利者に対して個別に支払われるのが原則です)。

2.補償金額は土地の更地価格ですから、この更地価格を土地の所有者(底地権者)と借地権者とで分けることになります。
 この分け方は、土地所有者と借地人とで話し合って権利の割合を決め(=「行政は民事不介入」と言ったのは、この点です)、県や市町村との補償契約は、それぞれの権利者と結び、個別に補償金が支払われることになります。

 さて、補償金額の分け方ですが、決まった様式というのはありません。「その権利が設定された事情、権利金、地代等の貸し借りの内容に応じて」決められます。

 用地補償ではないのですが、ご参考までに相続税法の財産評価基本通達では、住宅地について一般定期借地権の評価の方法を示しています(下記、国税庁HP参照)。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4612.htm

 「定期借地権に相当する価格」は、C地域(=一般に店舗と住宅が混在している地域が多い)で更地価格の約29%相当と計算されます(年6%の福利年金現価率を採用。借地契約期間20年で、そのうち10年経過の場合)。

※年6%の場合の「福利年金現価率」は、7.36(10年)、11.47(20年)、13.76(30年)です。

 質問者さんの場合は、定期借地契約ではなく、一般の借地契約なので借地人の権利はその分強いですし、また、営業用の店舗の場合、借地権の価格は住宅地より高めに設定されることも考慮に入れると、補償金の30~40%は借地人が受け取るべきだと思います。

 「補償金を払う必要はないだろうとの曖昧な答え」しかできない弁護士ではなく、補償関係のプロフェッショナルがチェーン店側に付いた場合、補償金の割合を「50:50」あるいはそれ以上の割合で借地人有利とする理論構成をしてくる可能性があると思います。裁判になった場合、質問者さん側は相当不利だと思います(曖昧な答えしかできない弁護士費用もかさむだろうし…)。

 「チェーン店側は裁判もありえる」といっているそうですが、土地所有者と借地人の協議が整わないと、行政側も補償金を支払うことができないことになります。
 借地面積が減るのは行政側の責任であり、行政側に借地人の損失を補償させた方が、結局、地主の負担も少なくなると思います(地主が、借地契約の変更に伴う補償を考えなくていいから)。
 ここは、補償金の30%前後を借地人が受け取るという内容で、チェーン店側と交渉をまとめ、早期に公共用地買収に応じたほうが得策だと思います。

3.土地の価格は、「1m2当たりの単価×地積」で計算されますから、今回の買収によって道路が拡幅され利便性が向上すれば、「1m2当たりの単価」は上がることがあります(地方都市では地価下落が続いているので、必ずしも地価は上昇しないかもしれないが…)。
 多少、地積が減っても、「1m2当たりの単価」が上がれば、結果としてこの土地の評価額は上がるケースも考えられます。

 道路拡幅後に、この土地の固定資産税の評価額が上がったら、借地人であるチェーン店に対して、地代値上げを通告できます(一定期間地代を上げないという特約がない限り、いつでも地代の値上げができる=借地借家法32条)。

1.公共用地の買収によって支払われる補償金は、土地所有者や借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対する「損失補償」のためのものであり、「用地買収によって得られる利益」のためではありません。
 公共用地の買収によって土地所有者が利益を得られるなら、それは不当に高い補償金を支払ったとして行政側が市民から訴えられることもあります。

 通常、補償金は土地所有者だけではなく、借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対しても支払われます。
 千葉県HPから、「用地補償Q&A」を下記に...続きを読む

Q道路拡張、立ち退き、補償交渉の進め方

私は観光用庭園(植物も販売)の経営者です。
現在店舗兼用住宅に住んでいますが道路拡張のため
これを取り壊し立ち退きを市から要求されています。 しかし、
土地は借地だつたのですでに市に買収され3年が経過してます。
私庭園の近隣に空き地は無く、新たな借地も拒否され建物が建てられません。 私は、庭、駐車場等を含む全体の移転を市に
要求して補償額の提示を求めています。 市は道路の完成予定がH17年からH19年に延びたとかで話し合いに応じようとしません(移転先を探すのは個人の努力とか言っている)。 私としては経営上全く予定が立てられません。 早急に市と話をつける為にはどうしたら良いかお教えください。

Aベストアンサー

現状において、この道路拡幅事業については、市は、あなたに対して、「処分行為」を行っておりません。
従いまして、「審査請求」は行うことができません。

こうなれば、このままねばり、都道府県の収用委員会に対して、「市」が、「収用裁決申請」を行うのを待った方がよいでしょう。
都道府県の収用委員会では、あなたが、適正と思っている補償金についての意見を聞いてくれます。
その上で、補償金を裁決してくれます。

あなたの主張が正しいのなら、「市」は、都道府県の収用委員会に対して、「収用裁決の申し立て」を行うことになるでしょう。
その裁決後、引き渡し期日以降もがんばっていれば、都道府県の土木用地担当課等に対して、行政代執行の申し立てを行います。

その他であれば、道路法に基づく監督処分(行政行為:処分行為)を行い、それに基づき、都道府県に対して行政代執行の申し立てを行う事になるでしょう。

もしくは、「市」は、土地所有者として、議会の承認を得て、あなたに対して、土地明渡訴訟を提起してくることになります。その後は、民事手続きにより、強制執行が行われる事になるのでしょう。

後2者の場合は、あなたの質問自体が正鵠を射ていないことになります。

そのあたりは、「市」は、補償を「拒否」していると書き込んでいる事から気になる事です。
補償を「拒否」する事と、規定上できない事は、「行われない」という事実では、外見は同じですが、法律上は異なります。

現状において、この道路拡幅事業については、市は、あなたに対して、「処分行為」を行っておりません。
従いまして、「審査請求」は行うことができません。

こうなれば、このままねばり、都道府県の収用委員会に対して、「市」が、「収用裁決申請」を行うのを待った方がよいでしょう。
都道府県の収用委員会では、あなたが、適正と思っている補償金についての意見を聞いてくれます。
その上で、補償金を裁決してくれます。

あなたの主張が正しいのなら、「市」は、都道府県の収用委員会に対して、「収用...続きを読む


人気Q&Aランキング