分譲マンション管理組合

現在住んでいるマンションは何かと問題が多くて(結論から言えば規約を守ってる人が少ないのです)困っています。

現在の理事長か副理事長に辞めてもらって、私が立候補しようかと思っていますが、次の総会まで待たなくてはなりませんか？

現在の副理事長は８１歳のお婆さんなので、とりあえず副理事長に立候補したい旨は理事長に申し出ました。(先月、臨時総会がありましたので)

今はただ申し出ただけで、そこから先は進んでいません。

しかし、他の住人から現副理事長の婆さんが私の事を快く思っていないようでもしあの人(←私の事です)が理事になったら、どうなるんや？！と不服そうだったと聞きました。
意見というか考え方が違うので、そのように思うのは理解できます。
考えが違うからこそ私の方も辞めてもらって自分が立候補しようと思っていますので・・・

今のマンションは築３３年、４１戸の小規模ですが、半分位は区分所有者は不在です(賃貸にしています)、所有者はほとんどが高齢者で、とにかく全てにおいて滅茶苦茶なマンションです。
現理事長がおそらく一番若いし、期待していましたが、自分の出費を抑えたいようで、管理費修繕積立金を下げると言い出し、定期清掃解約、排水清掃も２年に１回にすると言い出しました。
全く清掃は行き届いていないにも関わらず、「階段や廊下なんかは自然(雨や風など)に汚れるものなので普通は清掃しないんですよ」「排水なんかはしなくてもいいから」という信じられない考えの持ち主です。

これについては反対意見の数人で頑張ってとりあえず「今のまま」という事で落ち着きましたが、今度はお金というものは使った方がいいと言い出し今ある修繕積立金を使い切ろうとしています。

今後の大規模修繕計画を確認したところ、来年に排水設備更新で１６００万、３年後に玄関扉交換で６４０万ほどの出費ですが、そんなことお構いなしです。

玄関扉はもう歪みが生じていてドアクローザーは私は数年前に換えましたが(専有なので)時々ですが、鍵の開け閉めがスムーズにいかず、グッと扉を押えて鍵を閉めています。勿論、今まで乱暴な扱いをしたことなどありませんが、もうそういう状態です。

しかし、理事長も副理事長も何が大規模修繕の対象で何が対象外なのかなど全く理解しておりません。

このままでは安心して住めなくなってしまいますので何とかしたいのです。

とりあえずは婆さんをサッと辞めさせる一番の方法は何でしょうか？
婆さんは現理事長と同じく自分の出費を抑えたいようですが、私が中心になって反対意見を述べ、それが通ったので、私の事を快く思っていません。

私は引っ越し(売却や賃貸)は考えていません。ただ、組合が正常に機能し、まともな運営できるように持っていきたいのです。
少数ですが、私の味方もいます。また、住人アンケートを取ったところ、まともな考えの人もいましたし(共用部分の使い方が悪い、ごみ出しのマナーが悪いのでなんとかして欲しいなど)この婆さんをどちらかというと嫌っている人もいるようです。

長くなりましたが、管理組合について詳しい方、よいアドバイスをお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 

  大規模修繕の計画ですが、「今後いついつにこういう計画になっていて、これくらいの予算になっていますが・・・」というような事を言ったら、理事長に「そんなん一体誰が決めたんですか？」と言われました。「国土交通省のガイドラインに沿って決められてます。ただ、組合によって予算、傷み具合も違いますから１２年毎に全てのマンションが計画通りにはいってません。先送り出来る箇所は先送りしてますし、ここもまず先送りしてる箇所を把握しないと。使い方にも優先順位があります」と言ったら「それやったらほんまにそんなん(給水、排水の設備更新や玄関扉の交換)しないといけないのか国土交通省に確認します！」とキレられました。規約違反してる人も多いのでちゃんと注意して下さい、と言っても「僕はしません」と言われました。注意したりして嫌がられたり恨まれたりするのが嫌だそうです。どこでも理事長ってそんな感じなのでしょうか・・・

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/05/31 07:23

No.5 ベストアンサー 回答者： maikuro3 回答日時： 2017/05/31 23:43

iyami117さん　こんばんは

補足質問がありましたのでアドバイスを

＞大規模修繕の計画ですが、・・・・・と言われました。
まだ管理組合の管理者という自覚のない理事長さんですね。

＞注意したりして嫌がられたり恨まれたりするのが嫌だそうです。
＞どこでも理事長ってそんな感じなのでしょうか・・・
もう少しの期間、様子見をされたらどうでしょうか？
だれでも理事長になりたくてなったのではありません。
なりたい人もいるかな？
私の場合、管理会社（管理員）の仕事ぶりが目について、
また、修繕計画書での大規模修繕の費用が馬鹿でかく
本当にこれだけの費用が掛かるのか？
その場合、大幅な修繕積立金の値上げか、修繕一時金の徴収が
考えられたので、管理会社に任せていたら食い物にされると危惧し、
理事長を志願しました。
管理会社に任せっきりだと、修繕費用、管理費用が高くつきましたので
ネットや、近隣の工務店、電気屋を探し支出を抑えました。
費用が安くなった分、私が汗をかきました。
自分から率先しないと改善は望めないです。
iyami117さんも役員ではないのにうるさい人だと思われているかも？
しかし、わかる人はわかってくれています。
地道な活動と、次期の理事長に立候補して頑張ってください。

この回答へのお礼

maikuro３さん、有難うございます。

多分、いや絶対うるさい人と思われています。
今の理事長も「よくしたい」という気持ちはあるようです。出費を抑えたい、という意味ではmaikuro３さんと同じ考えの人だと思うのですが、「同じ内容でもう少し安い所を探す」のではなく「やめる」という考えです。

前回の臨時総会の時も清掃はしなくていいと言われましたし、さすがにそれは頑張って反対しました。３人位で。結局は他の業者を探すという事で見積もりも取ってきたようで、説明会で見積書を見せていました。
今まで年３回の定期清掃で６０万位でした。(なので1回約20万ですね)今回は１６万という見積もりでした。
年間12万ほど安くなるのかと思っていたら、3回で16万でした。
1回当たり5万ちょっとで１～９階の廊下や壁、壁面まで出来るというので、「本当に同じ内容ですか？」と聞きましたが、「同じです。壁面も入っているので、前以上ですね」と自信たっぷりでしたので(現在は壁面は定期清掃の範囲には入っていません)、内容がグレードアップし、年間４０万ちょっと安くなると言われればさすがに反対意見は言えません。

また、定期清掃(ポリッシャーというのでしょうか、機械を使っての清掃)の相場も私は分かっていませんでしたので。(ただ以前の臨時総会の前に軽く他の業者のHPなど見てみましたが結構高かったような記憶があります、勿論マンションの規模によっても違うのでしょうけど)

現副理事長、監事も高齢のため、お金を出したくないし、自分達はもう長く住むわけじゃないから、管理や資産価値とか言っても通用しません。

今、マンションの１室が売りに出ていますが、「あの部屋もこんな管理状態では売れませんよ、空き室が増えていくのはいい状況ではないし、普通は皆永住するつもりで家を買いますけど、色んな事情で売らなくてはならなくなる事もあるので、人ごとではないです」と言っても「あれは、売り方が悪いんですよ、ちゃんと不動産屋とのパイプがあればすぐ売れますねぇ」と言われました。

立候補しても多数決では負けると思いますので厳しいですし、管理とか資産価値の維持向上とか言っても通用しない人の方が多いようですので、本当に賢い人なら出て行くと思いますが、私は無理なのでここで頑張るしかないです。

お礼日時：2017/06/01 08:06

No.4 回答者： maikuro3 回答日時： 2017/05/27 21:27

iyami117さん　こんばんは

お久しぶりです。

臨時総会で進展があったみたいですね。
ご質問に対し

＞現在の理事長か副理事長に辞めてもらって、私が立候補しようかと
＞思っていますが、次の総会まで待たなくてはなりませんか？
現在の理事さんに欠員（引っ越しや病気等で辞退）が発生すれば可能です。
ただし、総会での承認が必要です。


＞今度はお金というものは使った方がいいと言い出し今ある修繕積立金を
＞使い切ろうとしています。
修繕積立金の使用用途は不明ですが、私は修繕積立金は出来るだけ残そう
との考えです。
予算化されていない急な修繕に対し、臨時徴収ではなく修繕積立金を修繕費に
充てることができるからです。（この考えが通常と考えています。）

＞とりあえずは婆さんをサッと辞めさせる一番の方法は何でしょうか？
現副理事長さんがご自分から「目が見えずらい、思考能力が低下したから
理事をやめたい」と言い出さない限り無理でしょう。

Ｎｏ２さんの補足に対し、
＞現理事長は前回の大規模修繕では自分ならもう１０００万位は安く
＞出来たから、今後の大規模修繕でも予定より自分ならもっと安く出来る
同じ修繕内容で安くできればそれに越したことはありません。
私が大規模修繕委員長（理事長兼務）の時は、追加出費が発生しました。
実際に私が確認し、必要と認めたので支出しました。
（当然、理事会の賛成はとっています。）
修繕計画書は、管理会社のざっとした計算です。（大体７割の支出で可能です。）
修繕計画より実際の費用が高くなれば、管理会社は何をやってるのか
と言われますから。

やはり、健全なマンションを運営しようという仲間を集めないと
進展しないと思います。

この回答へのお礼

maikuro３さん、こんばんは。
お答え頂きましてとても嬉しいです。

実はこのお婆さん、最初は私の味方というか、今のマンションの事を色々教えてくれていた人なので、同じ考えの人だと信じ切っていました。
しかし、他の人の話を聞いてるうちにどうもおかしいというか、何か違うと感じ始めていました。(まぁそんな事はどうでもいいんですが)

私も積立金はあればあるだけいい、急な出費があるし(既にそういう事があり不足している状態です)、滞納者もいますので、「貯金」が必要だと思っています。
修繕積立金は「皆の貯金」と思っています。無計画にむやみやたらと使うべきではありません。

理事長はおそらく大規模修繕時に管理会社を通さず、組合で直接依頼すれば安く出来るという事を言っているのだと思いますが、小さな修繕ならそれでいいでしょうけど、足場組んでやるような修繕の場合、組合だけでやっていけるものでしょうか・・・・よっぽどしっかりした理事長でも困難では？と想像していますが。

今、駐輪場横に広場があるのですが(実際使われていない)そこをコンクリートで埋めるような事を言っています。駐輪場のスペースを広げようとしているのかと思いますが、現在、駐輪場も当然管理ができておらず、滅茶苦茶。マンションのシールも貼ってないような自転車も多く、定期的に撤去していて、撤去後は特にスペースが足りないという感じはありません。
婆さんの意見はそこを「皆の憩いの場」に、という事でしたのでもしかしたら何か建てようとしているのかもしれませんし、ちょっとしたベンチのような物を置いたりしようとしているのか、そこまではまだ分かりません。他にも婆さんの意見は色々あるようですが、どれも計画外の事ばかりです。

今度、その説明会が行われます。
当然、広場の目的変更のための工事は計画外だし、すぐに必要な工事とも思いませんので、それなら前倒しで玄関扉の交換をしてもらう方がマシです。実際、他のお宅も傷んできているはずだし、計画内ですから。

私が理事になるのは今の段階では厳しいかもしれません。でも、頑張ってみます。またこちらで質問させて頂くことがあるかもしれません。実際理事長をされているような方にお答え頂けるのは本当に有難いので感謝しています。有難うございました。

お礼日時：2017/05/27 22:29

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2017/05/27 16:56

No.1です。

あなたが理事でないのなら、理事会に対して副理事長の解任を求めることです。
理事会で検討して、これが認められれば副理事長は解任され、他の理事の誰かが副理事長になります。

あなた自身が副理事長になるのであれば、その前段として理事になる必要があります。
理事の任期は１年ですから、次の改選まで待たなければなりません。

そこまで待てないのなら、区分所有者総数および議決権総数の各５分の１以上の賛同者を集めて、理事長に対して臨時総会の開催を要求することです。

臨時総会の議案としては「副理事長の理事としての辞任と〇〇（あなた）の理事就任のご承認」という感じでしょうか。

この要求を受けた理事長は、１ヶ月以内の日を臨時総会の開催日とする臨時総会開催通知を、２週間以内に全区分所有者に知らせなければなりません。

これを拒否した場合、あなたが臨時総会を開催できます。
これを「組合員の総会招集権の行使」と言います。
管理規約に記載されているはずです。

この臨時総会で過半数の賛成が得られればあなたは理事になり、理事会で過半数の賛成が得られれば副理事長に就任することになります。

もうひとつ、監事にお願いすることができます。
役職で監事がいると思いますが、この監事は単独で総会を開催することができます。

監事は管理組合のお目付役ですから、理事会におかしな事があれば是正を求めることができますし、聞き入れられなければ、独自に総会を開催できます。

現在の理事長、副理事長の考え方、理事会の運営に問題があるのなら、監事に理解を求め、監事の職権で総会を開催してもらうのです。

総会が開催できるのは原則として理事長ですが、理事長が嫌がっても方法はあるということですね。

あなたがこのような手続を踏まない限り副理事長にはなれません。
最終的には過半数という数ですから、キチンと過半数が得られる下準備は絶対必要です。

また、正しい手順を踏まないと、そこが問題にされてしまいます。
キチンと管理規約を理解することです。

この回答へのお礼

分かりました。
ただ、監事に理解してもらうのは難しいかもしれません。婆さんと割と仲がいいように思えましたし、監事もそれなりの歳でしたので、どちらかというと管理費修繕積立金を下げたい方ではないかと思います。
ただ、本当にいい加減ですし、正直言って理事長も副理事長も区分所有法や規約なども知らないと思います。
(分かりやすく言うと「私、やるわ。〇〇さん、悪いけど辞めて」そこで私の味方が「そうやな、やっぱりもう世代交代した方がええんとちゃうの？書類読むのにも苦労してるんやったらなぁ、無理やで」「そうやな、その通りやわ」→決定というような事があってもおかしくない、というような感じです)

まともな組合からしてみれば信じられないでしょうけど、本当にいい加減で滅茶苦茶なんです。
それに総会を開催しても出席者が少なく、たいていの人は「理事長に一任」で欠席です。勿論、理事長が変わった事を知らない人も多いですし、現理事長の考えを理解して一任、というわけではないはずです。

先月の臨時総会でも事前に根回しというか準備は怠りませんでした。今回ももう少し私の味方になってくれそうな人を見つける努力をしてみます。
有難うございました。

お礼日時：2017/05/27 17:36

No.2 回答者： ジロゥ 回答日時： 2017/05/27 15:13

分譲マンションの末期ですね。

大規模修繕は10~12年ぐらいに1回の割合と言われて、その間は非常に不便になり、住民の負担も大きいです。
ベランダに物をおけない、ということが、これまでに不便なものかということを知ることになります。

それはともかく、お金があるから使った方がいい、という考えでやられてはたまったものじゃありません。
そこは年単位で計画的にすべきなのです。

もし大規模修繕を試みるなら、そのまえに建築会社など数社に見積もりを立てて、それを理事会で検討するのが当然です。
その手順の理解に努めましょう。

そして積立金は税金と同じで、必要な時に必要なことに使われるべきです。
それを住人間で周知徹底しなければいけません。

仮に貴方が理事長に収まったとしても、その説明なしには何もできません。
その婆さんとやらも巻き込んで、これを機に管理とは一体どうあるべきなのかを考えるべきです。

この回答へのお礼

有難うございます。
先月の臨時総会でそれらの事は既に述べました。
しかし、現理事長は前回の大規模修繕では自分ならもう１０００万位は安く出来たから、今後の大規模修繕でも予定より自分ならもっと安く出来ると言っていました。(→なので今あるお金を使っても大丈夫というような？訳分かりません)

婆さんは「まぁ！玄関の扉換えるってそんな・・・たいそうな・・・そんなんもうここのマンションでそんなん・・・」と言い出し、さすがにその時は他の出席者の男性からちょっと厳しく注意され黙っていました。

もっと他の区分所有者にも出席してもらいたいのですが、出席率は悪いです。
私も今までそうでしたので、その点は反省しているのですが・・・

お礼日時：2017/05/27 16:21

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2017/05/27 15:11

管理規約を確認してください。

理事長、副理事長というような役職は「理事の互選」という記載になっていませんかね。

もしそうなら、理事会の中だけで決める事はできます。

「副理事長の解任」を理事の誰かが提案して、理事会で審議して過半数の賛成なら解任です。
で、「別の誰かが副理事長に就任」も同じ手順です。
結果を、一般の区分所有者全員に通知して終了です。

理事そのものを辞めさせるのであれば、総会の承認が必要です。
理事は総会で承認されているはずですから、辞任も総会の承認が必要です。

ただし、本人が進んで辞任した、あるいは売却などで区分所有者でなくなった場合はこの限りではありません。

自動的に欠員が生じますから、総会で承認の上補充する事になりますね。

「副理事長に立候補したい旨は理事長に申し出ました」ということから、あなたが理事であることを前提として回答しています。

この回答へのお礼

言葉足らずで申し訳ないです、私は理事ではありません。
今は単なる一組合員です。

先月、臨時総会が開かれた時に出席し、理事長、副理事長の知識のなさ、認識の甘さ、低さに「この人達に任していたら大変なことになる」と思ったので、申し出たのです。

「理事の互選」という文言はありました。役員の任期は原則１年、ただし再任を妨げないと記載されています。

本人が辞めると言い出さない限り、最低１年は立候補すると言っても承認されることはないでしょうか・・・

婆さんは字が見えにくいらしく、いつも「字が小さいから見えへん」と文句ばかり言っています。私は特に見えにくい程の小さな字とは思いませんが、管理会社にも時流にあった書類の作成をしろ(高齢者のために字を大きくしろ)と文句ばかり言っています。

ちなみに私の祖母は９９歳で老衰のため数年前に亡くなりましたが、ずっと「何でもよく読んでよく調べろ」と言っており、(当然視力は落ちていましたが)彼女なりに工夫して何でも読んでいたようなので、「見えない」と文句ばかり言ってる婆さんが不思議です。
あまり文字も見えてないような人が副理事長というのもどうか？という気持ちもあります。

お礼日時：2017/05/27 16:22