二人兄弟での相続

Question

遺産相続について、相談させていただきます。

先月、父が他界しました。
母は既に他界しているので、相続人は私と兄の二人です。
遺産は不動産（200㎡）と現金貯金が約600万円です。
遺言書はありませんが、生前、父は「遺産は二人が公平になるように分けなさい」と常々言っておりました。

不動産（200㎡）は下図の通りです。

｜　　　　　｜
｜　　　　　｜-----------------------------------------------------
｜　　道　　｜|........................           ...........................   |
｜　　　　　｜| :                     :           :                          :  |
｜　　路　　｜| :      築20年     :           :   　 築50年          :  |
｜　　　　　｜| :     住居可能    :           :     住居不可能      :  |
｜　　　　　｜| :                     :           :                          :  |
｜　　　　　｜|........................           ...........................   |
｜　　　　　+ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
｜　　　　　　　　　路　　　地
｜　　　　　+ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー　　　　　
｜　　　　　｜

兄は、　自分が道路側（築20年の建物と）土地100㎡・現金預金300万円
　　　　私が奥の（築50年の建物と）土地100㎡・現金預金300万円　の相続と言いますが、

土地の面積はそれぞれ１/２の100㎡ですが、
道路側と奥まった土地では土地の価値が違うのではないのでしょうか。
建物も築年数や住居可能かどうかで、価値が違うのではないでしょうか。

※父は築20年の建物を兄に譲ると生前言っておりました。
※土地を売る事は考えておりません。相続後、私と兄で分筆する予定です。

兄の言い分で、公平な相続なのでしょうか。

相続に関する知識をお持ちの方、ご教示いただけますでしょうか。
宜しくお願い致します。

二段腹 · Accepted Answer

質問の内容は、相続の知識では無く、不動産の知識ですよね。

等分に分ける
OK　資産価値として等分に分ける。
NG　土地面積で等分に分ける。　　　　ことですよね。

不動産鑑定士に依頼をしてみてはいかがでしょうか？
過不足分を現金で調整するのが、一番良いやり方です。
もしかしたら、兄の現金が無くなってしまうかもしれませんよ。
　（土地面積で等分　　現金：兄0円　質問者さん600万円とか）

ben0514 · Answer

公平かどうかなんてものや納得するかどうかというのは、人それぞれですし、色々な考え方があって当然です。

土地や家屋についての評価も必要だと思います。
あなたの言われるように、築年数などでも評価は変わりますし、土地も道路に面しているかどうかも重要でしょう。

べつに不動産で分けて、預金で分ける必要はありません。
土地二筆と家屋二棟の評価が６００万円であれば、あなたが預金すべて、お兄様が不動産のすべてでもよいでしょう。

どうしても不動産を双方が不動産も預金もということであれば、不動産については、奥の家屋は評価しない。これは、居住できないということは倉庫程度ですし、築年数も高いからです。そもそも取り壊す必要が出てくる可能性を考えれば、マイナス要素も高いわけですからね。
さらに、同一名義などであれば気になりませんが、あなた方が仲たがいしたり、さらに世代が変わった場合などと考えると、奥の土地には出入りするがないとかとなったら、家を建てることもできませんし、売ることもまずできません。
どうせやるのであれば、道路から私道を伸ばす必要もあるかもしれません。
路地というものがどのようなものかわかりませんが、土地というものは、道路に面したほうが高く、複数の道路に面しているほど高くなります。

あとは、実際に住んでいるお兄様の利便性を加味してあげるのであれば、どのような割合であっても、納得すれば公平ともいえるのかもしれませんよ。
私の親せきは争いに争った結果、不動産も現金化して分けました。亡くなった人と同居していた相続人は、住まいを失いましたね。相続で得たお金で引越しましたので、公平化と言ったら、そのほかの相続人にとっては公平でも、住まいを失った相続人にとっては公平ではないと思うかもしれません。ただ、既に住んでいるということは、多くの場合家賃もかからず、住まいにお金をかけずに済んだという経済的利益をすでに受けていると思うのです。すでに他に住居を用意している人はそこにお金をかけているわけですからね。

不動産鑑定士という意見もあるようです（土地鑑定士というものがあっても依頼してはいけません。不動産鑑定士法違反です。）が、一番正しいと思われる評価が出せるのが不動産鑑定士であることは間違いありません。しかし、不動産鑑定士の鑑定報酬というものは、素人では想定できないほど高額であることが多いです。
私はいくつもの相続を仕事柄見てきていますが、不動産鑑定士に依頼される方を見たことがありません。

多くの場合、固定資産税の課税上の評価額を参考にされていたかと思います。
固定資産税を課税するに当たり、不動産をいろいろな観点ですでに評価されていますからね。ただ、市場の売買価格として評価していないことから、市場価格の７割程度という人もいます。
ただ、不動産だけでも公平になるようにと考えた場合、問題ないですよね。そして、住んでいる人を優遇という観点でいえば、ある意味良い評価額かもしれません。
負数の道路に面する評価も加味されていると思いますし、建物は再建築した場合から想定する評価額となります。

土地が分泌されていないのであれば、土地家屋調査士による手続きが必要となります。これも安くはありません。自分でとお考えの場合もありますが、衛星座標に基づく図面である必要があったかと思います。機材だけでも高額ですし、ノウハウも高いものが求められるため、測量等においては、専門家依頼が基本でしょう。

できることであれば、司法書士と土地家屋調査士の両方がいる事務所へ相談や依頼をするとよいと思います。円満で進めるためのアドバイスもあることでしょう。さらに税理士がいるような事務所ですと、その後の税負担も視野に入れてアドバイスがもらえることでしょう。専門家それぞれバラバラに相談や依頼をすると、説明が変わったり行き届かなかったりしますし、費用も余分にかかったりもします。スムーズでもないでしょう。
在籍資格者等を確認し、総合事務所へ相談しましょう。

simcard · Answer

200㎡っていうと60坪ぐらいですか
たかだか60坪ぐらいを二つに分ける事自体無意味な気がしますが

土地鑑定士を入れて道路接面側の土地と接面してない土地の価値を出して1/2に線引きするしかないね
そのラインは築20年の居宅の建築敷地にまたがるかもしれない
そうするとどうするね？
やっぱり建物同士の真中で線を引いて代償で補うしかない、坪数が坪数なので無意味と思いますが

hata。79 · Answer

１　建物の価値判定は不動産鑑定士に依頼しなくても、固定資産税評価額で行えば充分。
２　土地は分筆するのですね。
　すると、奥の土地は利用価値が道路に面した土地とは全く違いますので、価値は下がります。
　路地の幅が不明ですが（既に回答があるように）、土地上に新たに家を建てる事が難しいです。
　つまり、奥の土地を家付きで貰う人の方が損をしてます。

３　兄弟それぞれは、おいくつですか。
　既婚でお子様はいるのでしょうか。
　兄弟は、どれほど仲が良くても、家族を持つようになると、経済が別になるので、面倒な関係が生まれます。
　連続した土地の上に建物が二つあり、道路沿いの家と、奥の家では、使い勝手が違いすぎます。
　駐車場はどうするとか、何処を通って家に入るかなど。
　妻と子、孫などができてくると「家が道から奥にあるので不便」となり「いやいや、爺様が親から相続するときに、奥を相続したんだ」と言い訳して世代が深まっていくことになります。
　弟が加齢し死亡した後も「ここの家は、道側の家とは親戚なんだ」「昔、爺様が親から相続するときに、兄貴が道側を貰ったんだ」「親戚だから、余りウダウダ言いたくないが、１００平米の無道路の土地では、なにもできない」と子孫はいう事になります。

４　兄弟が仲良く暮らしてるうちは、親戚づきあいが身近にできて楽しいでしょうが、いずれ問題が起きるでしょう。
　要は時限爆弾付きの土地を相続することに、弟さんはなります。

５　道路に接してる土地と奥にある土地のどちらが良いか。
　これは前者に決まっております。一緒にする方がおかしいのです。土地の広さを同じにしないで、仮に１対３ぐらいにしても、奥まった「３」を貰った方は、使い勝手の悪い土地であることをいずれ後悔します。

６　提案
　すべての土地建物を長男が相続する。長男は土地と建物の評価額（時価）の半分を弟に現金で支払う。これを代償相続といいます。
　弟はとりあえず住む家があるなら、そこに住みますが、奥にある家に住むというならば、長男から借りて住むことにします。
　兄弟ですから安い賃料でも良いですし、使用貸借（賃料をとらない）契約でもかまわないでしょう。

弟が、父の残した土地建物以外を手に入れて（代償分割で受け取るお金を資金にする）、そこに居住するというのが、今後の兄弟仲を続ける上ではよろしいと思います。

７　一番良いのは、兄弟仲良くすることです。
　しかし、家族ができ、世代が移っていくことを忘れないようにしないと、上記のように「やいやい、爺さま、兄貴にやられたな」と子孫に言われ「いやいや、爺様とその兄貴は仲がよかったから、そのときはそうしたんだ」と誰かが言うことになります。

LRうす · Answer

コメントありがとう！
長男は、墓も仏壇も守っていかなきゃならないし、法事もするよね。
親が亡くなると頼れるのは兄弟と親戚。歳とらないと実感ないだろうけど目の前に頼れる人が居てくれるように資産を残してくれたお父さんに感謝だね。変な遺恨を残さないように、仲良くして下さいね。

xxi-chanxx · Answer

単純に考えて、あなたの相続する土地だと路地が4mの道幅がないと建築許可が下りません。
つまりセットバックをする事が前提になります。
ですから資産価値は明らかに違います。
せめてセットバック分も公平に考えてもらう必要があるでしょう。
http://www.city.toyoake.lg.jp/toshikeikaku/kenchiku/doro.htm

Moryouyou · Answer

ご愁傷様です。

あなたの言うとおりですね。
あなたが不利です。平等ではありません。
①奥が公道に面していないという点
②築50年の建物

しかし、道路側を兄に相続？すると
お父さんが言っていたということなら、
いっそのこと、奥の土地建物も兄名義とし
代償金を受け取るとしたらどうでしょう？

土地の価値が具体的なイメージがわいて
こないのでなんとも言えませんが、分筆
されると、奥は極端に価値が下がることが
想定されます。
また、土地の路線価がどれぐらいか
分かりませんが、路地が私道であり、
そこも手前側が兄の分とすれば、
奥は無道地となる可能性もなくはない
です。(ちょっと無理がありますが。)

無道地の場合は路線価の最大40%の控除が、
きくことになり、要は評価が下がることを
考慮できるのですが、分筆前はそうは
いきません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4620.htm

あとは土地の分筆を図の上下で分けるか
ですね～。これも却って問題を複雑に
してしまいますが…

私は代償分割案をぶつけてみるのがよい
とは思いますが、このあたりはかなりの
経験ある専門家(不動産鑑定士や相続専門の
税理士や司法書士をかかえる事務所)でないと、
よいアイディアが出ないと思います。

LRうす · Answer

建物の価値が違うから平等ではないと言いたいんですよね。
資産価値を調べて、裁判にでもしてはいかがですか？
裁判費用は内容によるので、いくらかかるか調べて下さい。相談30分で5000円はかかります。

二人兄弟での相続

質問の内容は、相続の知識では無く、不動産の知識ですよね。

公平かどうかなんてものや納得するかどうかというのは、人それぞれですし、色々な考え方があって当然です。

200㎡っていうと60坪ぐらいですか

１ 建物の価値判定は不動産鑑定士に依頼しなくても、固定資産税評価額で行えば充分。

コメントありがとう！

単純に考えて、あなたの相続する土地だと路地が4mの道幅がないと建築許可が下りません。

ご愁傷様です。

建物の価値が違うから平等ではないと言いたいんですよね。

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