木造住宅建物外部の地盤面より低い基礎について

Question

木造住宅二階建てをハウスメーカーで新築します。東西に長い土地に子世帯と親世帯の２棟を別棟で建てます。土地は東から西へ下り傾斜の途中にあり、東道路と北道路の角地です。２棟とも東玄関で、それぞれ建物東側と北側が駐車場になります。２棟の間に壁などは作らず、南側の庭は共同で使用する予定です。問題なのが建物の高さですが、ハウスメーカーの予定では、東西の土地の真ん中あたりの北道路の高さを０にして、西側建物の東北角と、東側建物の北西角を５センチ高く、東側建物の東北角を２０センチ低くするといっています。通常の基礎は土の中に３０センチ、土の上に４０センチだそうですが、東側の建物の東側は土の下に５０センチ、土の上に２０センチだそうです。東側の駐車場の水が建物のほうに流れてくるように思いますが、大丈夫でしょうか？排水なども心配です。外構業者は、道路より基礎を低くするのはよくないと言っていますが、ハウスメーカーは問題ないと言っています。皆さんの知識をお借りしたく、よろしくお願いします。

something2013 · Accepted Answer

正直なところ、ご説明では、不明点が多く、良く分かりません。

例えば、北側の道路の勾配も必要ですし、東側の道路の勾配も必要です。
また、敷地の接道距離も必要でしょうし、敷地内の建物配置の状況も
必要です。

この為、想像と一般論だけ、記載します。

「東西の土地の真ん中あたりの北道路の高さを０にして、」これが問題です。
北側道路が、東から西に下がっている、と言う事は、この中間地点から東側は、
理屈上、「道路より低い敷地」と言う事になりそうです。

敷地が道路より低い、と言うのは、可成り好ましくありません。

外構業者に聞くのは、実は好ましい事では有りません。
（指揮、命令系統が混乱し、責任の所在が不明になる。）

しかし、今回に関して言えば、外構業者が言うのも、ある意味合っています。

本来は、建物敷地は、前面道路面より高い設定が必要です。
これは、降雨時、集中豪雨時に、雨水が建物側に侵入しないようにするためです。
今回は、中間地点から東側の敷地が、北側及び東側の道路より低くなると思います。

HMは、恐らく敷地内の基準GLを一つにして考えたいのでしょうが、建物ごとのGLを
設定させ、両方とも、当該建物の前面道路より高く基準GLを設定するべき、だと思います。

但し、これは机上の空論で、現地も知らず、設計図書も見ていないので、言える事でも有りません。

建築には「一敷地一建物」の原則があって、今回も形式だけでも、「敷地分割」がされている、と
思います。

そして、各々の敷地に、各々の建物が建ちますので、当然の結果として、各々の敷地に
各々の設計GLが設定され、それらは、当該前面道路から上に設定されたほうが良い。

これをやると、土量が必要になる可能性もあり、HMは乗り気でないかも知れません。
それでも、こちらの要求を通そうとすると、「追加金額」の話が出かねません。

私なら、集中豪雨の時、雨水が敷地内に侵入するのが心配、と言う話をし、
HMが問題ない、と言うなら、「何故問題ないのか」「将来にわたって、大丈夫なのか」
を問いただし、説明内容を文書化させ、万一の場合はHMの費用負担で、対応する、と言った
念書を入れさせます。

勿論、雨水処理の仕方は色々あって、理屈上、雨水処理が出来ても、それは
人工的な処理であって、将来も機能する保証はないのです。

排水側溝や浸透桝等、手段は有りますが、いつかは詰まります。
しかし、敷地が前面道路より高ければ、未来永劫、水の侵入はありません。

有るとすれば、地域全体が水没するときです。

ご質問の内容から、お話出来るのは、これくらいだと思います。

something2013 · Answer

この手のお話は、実は両方のお話が無ければ、片手落ちです。
しかし、お返事の内容は、筋が通っていますので、お話の通りと仮定して、記載します。

１）「（外交業者からのアドバイスの件）HMにそのように話したところ、その方法で建築すると言われていたので、」

この点の再確認が必要です。
　　何時、HMの誰に話し、HMの誰が返答したのか？

そして、HMの誰が、この件を認めるのか？

２）「（敷地図面が欲しいと）HMへ催促をかけていたのですが、やっと図面をもらえたのが昨日です。」
　　「着工まで1週間を切っています。」

私なら（無責任ですが）、工事着工を一旦止めます。
　　この問題を、明確にしないと、禍根を残しそうです。

昨日図面が届いた、と言う事は、「施主として図面承認を行っていない。」と言う事を
　　意味します。

不明確な状況が残っているのに、図面承認をしては、不利側に動きそうです。

３）「どうしてここが基準になっているのか聞くと、こちらで考えた最善の方法だと言われました。」
　　「（そのつもりでいたことを伝えると、）「外構業者は、自分が仕事をしやすいように言っているだけで、
　　　基礎が道路より低くなっても、水が入ってくることはないから大丈夫」と言われました。」

この発言は、HMの誰がしているのか確認が必要。（営業であれば、最悪）

先ず、仮に相手が営業であれば、今後営業を相手にしてはいけません。
　　
　　監理建築士と設計担当の建築士が居るはずなので、今後はその方の出席を要求し、
　　再度、責任ある返答を求めるべきです。

誤解のないように言いますが、営業とは、「単なる素人」です。
　　技術的な話で、営業を信用してはいけません。

４）「最善の方法だ」の意味

最善の方法とは、どういう意味か？確認が必要です。
　　「技術的に最善なのか？」「金額的に最善なのか？」

「追加費用がかかる」と言う表現が正しければ、上記の「最善の方法」とは、
　　「金額を安くするために最善」と言う意味で有って、施主の側の利益ではなく、
　　HMの自己中心的な理由による「最善の方法」と言う意味になります。

そもそも、1週間後に着工であれば、当然、契約も完了しており、金額も
　　決定しているはずです。

そして、正攻法では、契約時にその金額の根拠となるべき、設計図書が
　　添付されていなければなりません。

それが、後付けの設計で、しかも、レベルを上げると、「追加金額」が発生する、と
　　言う理屈は、世間では通用しません。

５）「本当はよくないが、費用がかかるから低くすることにしたと言ったそうです。」

これの発言者も特定が必要です。

この言葉の意味は、「この設計に欠陥は有るが、費用を抑えるため（自己都合）、次善の策とした。」
　　と言う意味に他なりません。

悪く言えば、欠陥設計です。
　　
　　その様なものを、施主に提出し、施工するのであれば、当然、契約時に、その欠点を
　　明示、告示するべきで、今現在、話すべき内容では有りません。

６）相手

本当は、HMの最高責任者（支店長）を呼び出して、苦情を入れるべきだと思いますが、
　　順番としては、

イ：営業を切る。
　　　　変えてもらうか、相手にしない。

ロ：監理建築士を呼び出す。
　　　HM内に、設計事務所が内在しており、建築士法上の監理建築士が、居るはずです。
　　　その人間を、呼び出して、再度、同じ話をする。

建築士は、公的資格なので、口先三寸の話はしません。
　　　この人に、事情を話して、是正を求めます。

ハ：支店長を呼び出す。

実は、その上に、本社に苦情を入れる、と言うのもあります。
　
　　　結局、連中の考えは、「最初の契約金額」では、「利益が確保できないか、赤字になる」ので、
　　　最善の方法として、設計内容を事前のレベルにする、と言う事でしょう。

しかし、先に述べたように、記載いただいた内容が「本当」だと仮定すると、
　　　理は、ご相談者にあります。

故に、それでも「自分たちの利益を守るのか？」或いは、「会社としての信用を取るのか？」の
　　　2者択一なのです。

そして上層部に行けば行くほど、利益よりは信用を選択します。

逆に、営業は最前線なので、時に、口先商売をします。
　　建築士は、公的資格なので、なかなか嘘が言えません。

そういった事を考えながら、先ず、
　　「工事を止めてでも、この問題を解決する。」意図を、
　　相手に伝えるのが、良いように思います。

７）最後に
　
　　ご主人のこれまでの対応は、立派で、正しい、と思います。

ashitahatennki · Answer

整備された町で無い場合　
GL設定は慎重に道路+10ｃｍ　欲しい。

農地だらけで
排水が出せない場合　
浸透なので問題はないだろうけど

mocmoc · Answer

文章を図にしてみると、東の建物の東から西に勾配が付くという、間々見かける物件ですね。

心配なら基礎外周に排水溝付ければ良いですね。

南の庭と北駐車スペースの高さ、構造説明も無いですし、玄関のある東面の状況も説明が無いので、基礎の高さだけで判断するのは難しいですね。

その辺を無視して
あなたはまずどうしたいのですか？東建物の東面を通常高さとして基礎を上げて、
・坂傾斜で高さの足らない部分を盛土にしますか？
・布基礎を傾斜に合わせて斜めに作らせますか？

西の建物も土地が勾配ですが、西側はどう処理・施工されますか？

あなたと外構屋の理屈だと、地下のある建物は大変な事になるということですが、あなたの見解は？
予定地の周りは坂でしょうけど、周りで同じ条件の建て方をしている家を見たことはないですか？
その家では基礎の周りはどうなっていますか？

＞ハウスメーカーは問題ないと言っています。
＞
その施工方法がわからないと何とも言えないのですが、あなたは説明を受けましたか？
受けているのならここに書いたほうが良いです。

回答者が「大丈夫」といっても、回答者の想定する施工方法と、ハウスメーカーの施工方法が違えば「大丈夫」に根拠は無くなりますからね。
後でトラブルが起きてネットのなんの責任もない回答者に
「俺のやり方なら良かったのにぃ」て言われてもね。困るだけですよね。
それを言うとハウスメーカーの施工方が分かったからといって回答者に責任が発生するわけではないですが。
少なくとも絞り込んだ意見は聞けますよね。

同様に、外構屋の「良くない」の理由も書いてみてください。
聞いてみたいです。
内容によってはコンクリートを全否定することになりますし、逆に懸念を回避する方法も知っているはずですけどね。
外構屋がフェンスとブロックしか施工しない業者なら、ハウスメーカーの説明内容によって、ハウスメーカーを信じて良いはずです。
ただ、営業には説明させても無駄なので、工事担当の説明を受けてください。

ぼけなす3号 · Answer

水害の恐れのない場所でもゲリラ豪雨土砂降りになれば１０ｃｍくらいの水はつきます（経験あり）。道路から水が流れ込むのは必至です。建物は湿気を嫌います。寿命も短くなります。水害にあった惨めさは味わいたくないですね。床上浸水の場合は床はもちろん壁から直す必要があります。
我が家は質問者さんのように地下５０ｃｍ、地上２０ｃｍです。布基礎なので床下の土はむき出しで常にやや湿気ています。築30年木造ですが今のところシロアリや腐朽菌の被害はありませんが水害には戦々恐々としています。隣家は宅盤が２０ｃｍ高く基礎地上高４０ｃｍなのでいつも羨んでいます。
私ならＮＧです。

木造住宅 建物外部の地盤面より低い基礎について

正直なところ、ご説明では、不明点が多く、良く分かりません。

この手のお話は、実は両方のお話が無ければ、片手落ちです。

整備された町で無い場合

文章を図にしてみると、東の建物の東から西に勾配が付くという、間々見かける物件ですね。

水害の恐れのない場所でもゲリラ豪雨土砂降りになれば１０ｃｍくらいの水はつきます（経験あり）。

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