賃貸借契約更新時の解約条件について

区分マンションを法人（某大手会社社宅）に貸している物件オーナーです。
今年の８月１０日に２年契約更新のタイミングで、不動産管理会社（社名を伏せておく）に管理業務を委託しているため、新賃料の設定（家賃を上げたい）に関する打診をしてもらいたいと相談したら、「相手側は応じない場合は、法定更新されますよ。いまの家賃で更新料も取れないまま、住み続きますよ。それでは打診しますか？」と委託会社担当者に断れたように、まったく対応してくれません。業務委託契約内容に書かれている”賃貸借契約更新の通知や賃料の更新の交渉は受託者（管理会社）が代行し。。。”そのとおりやってほしいと電話で聞き、ようやく責任者の人と話ができて、打診してもらうように依頼しましたが、まったくこちらから聞かないかぎりレスポンスがないので、再三進捗状況を書面で開示してほしいと電話で依頼したところ、
逆切れされたようで、「なんですか」
「やってますよ」「いやですよ！なんで書面で出さないといけないですか！」
「確認したいなら、XXX会社に電話すれば」
のような対応をされて、はっきり言って呆れてます。怖いという気持ちと、不信感しかありません。
本来はオーナー側から業務委託を受けて、誠心誠意で業務を遂行することが委託先である管理会社の責務で、たとえ、それは難しい依ああ頼であってもオーナー側と賃借人の間の接点を見つけるのが、仕事の一環だと思います。
こちらは一応、大人の対応として「XXX会社に電話で確認してみます」と言って電話を切りましたが、不安で眠れません。
本当に賃料を上げることについて、打診しているかどうかわからないし、
というよりその管理会社を変えたいのですが、なにか良い方法はないでしょうか。

また、賃貸借契約更新時に新賃料（現状よりあがる）に応じなくても、そのまま継続で住み続ける（法定更新）ことができるらしいのですが、
借人側は権利が強いとは言え、本当に貸す側はなにもできないということになるのでしょうか。
物件をしたくてもできないのでしょうか。
補足１こちらの委託先管理会社との業務委託契約の解約条件に、物件売却の場合は、家賃三ヵ月分を払えば、委託先と契約解除ができると書かれてます。最悪、３ヵ月分家賃を払えば、管理会社を変えることができます。
補足２借主との賃貸借契約書には法定更新に関する記載がありません。

同じような経験をされている方、もしくは解決策をご存知の方がいらっしゃいましたらご教授いただければ幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2017/06/18 22:40

> 借人側は権利が強いとは言え、本当に貸す側はなにもできないということになるのでしょうか

更新のタイミングに関係なく賃料の値上げを請求することは可能です。但し、賃借人が応ずる義務は無く、更新後は新賃料になるような契約案を示したとしても、管理会社の言う通り従前の賃料を支払い続けていれば賃借人は保護されます。
賃借人が賃料値上げに応じない場合、最終的には訴訟を起こすことになりますが、裁判費用と賃料の差額を考えると、割に合いません。２年前には現在の賃料条件で合意したのは事実ですから、ここ２年間でその賃貸物件の賃料相場がどれだけ上昇したのかを誰にも判るような資料（鑑定評価）が必要です。
私が経験したのは月額賃料８桁になる店舗物件で、鑑定士に支払った鑑定料だけでも150万円、顧問弁護士に支払った報酬が800万円程度だったと記憶しています。こちらが値下げ交渉する側で、裁判費用は値下げ後の差額数か月分で回収できました。

管理会社を変えたとしても、せいぜい賃料の１か月分程度の報酬で賃料の値上げ交渉をしてくれる会社があるかどうかは疑問ですね。

法定更新についての記述がありますが、これは賃貸借契約書に記載する性質のものではアリマセン。契約書に記載があるのは合意更新についての事だと思いますが、合意更新に至らずに賃貸借契約が継続している状態を法定更新と捉えれば、ワザワザ貸主の不利益になる条項を入れる必要が無いからです。

今後の賃貸経営を考えるのであれば定期借家契約方式を検討されても良いかも知れませんね。賃借人が付き難くなることなどのリスクはあるものの、『値上げに応じないなら出て行ってくれ』という姿勢を取ることも可能になるでしょうね。

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2017/06/18 11:00

まず、その管理会社と言う会社は、管理組合の選任した会社ではないでしようね ?

samdさんと業務委託契約した会社ならば、その契約内容によっては解約できますが、前者であれば、単独で契約解除できないです。
借主との契約に法定更新について記載がなくても法定更新は、あり得ます。
家賃の値上げは、管理委託しておれば、その会社に打診してかまいませんが、原則は、貸主と借主の話し合いで決めます。
決まらなければ、裁判所の調停します。
調停で不調になれば本訴で決着します。
法律ではそのようになっています。

この回答へのお礼

回答して頂きありがとうございます！
管理会社というのが管理組合の選任ではありません。
不動産会社ですが、悪質な感じがします。委託業務を解除するには、少し手間がかかります。

お礼日時：2017/06/18 14:41