貸主変更のお知らせがきました

Question

本日、ドアポストに１０㎝四方の紙が一枚入っていました。
「貸主変更のお知らせです」というタイトルが入っていました。

△△（マンション名）○○号室の貸主、
住所氏名（旧オーナーの住所氏名）様より
住所氏名（新オーナーの住所氏名）様に売却により変更になった旨
ここに通知します。
平成29年6月27日　代理人
×××　代表者　□□　　　　　
電話番号ーーーーーーー携帯ーーーーー

以上の文面で、会社判が押してありました（判は２色コピーしたのでしょう。朱肉ではなく印刷でした）

　これを受け取って、不動産契約証書を見直してみたのですが、オーナー変更については何も記述がありませんでした。
　以前の勤め先が社宅として借り上げた部屋にその後も住んでいるため、契約者を会社から私個人に変更した際、保証金を受領しないという条件付で契約しています。
　契約期間は基本一年で、「必要があれば当事者合議の上、本契約を更新することも出来る」とあります。契約を結んだのが平成11年ですが、ずっと賃料を払い込んでいたので、継続の意志ありと判断されていたのか、契約更新の意志確認をされた事はなく、契約証書も契約時のままです。
　　
　①上記の代理人名義の口座に賃料を振り込み、何かあれば連絡させてもらっていますが、代理人のお知らせのみという事は、オーナーが変更になっただけで、条件等、変更はないと考えて良いのでしょうか。
　②振り込んだ７月分（月末までに次月分を振り込むという契約で、28日に振り込み済み）は有効か確認した方が良いのでしょうか。
　③証書を見返して気付いたのですが、連帯保証人が亡くなっていました。不動産契約証書を新しくしてもらった方がいいでしょうか。

　詳しい方、どうかアドバイスをお願いします。

merciusako · Accepted Answer

①現在の契約期間が満了になるまでは、現在の契約内容のままです。
「契約者を会社から私個人に変更した際、保証金を受領しないという条件付で契約」とのことですが、何らかの形でそれを証明できますかね。
旧貸主から新貸主にその内容が伝えられていないと問題になる可能性があります。

契約書には解約通知条件が記載されているはずです。
契約途中とか更新の際に、もう契約しないのなら、〇〇日前に相手に通知しないとダメ、というものです。
これまでお互いにそのような通知をすることなく現在に至っているわけですから、解約の意思ナシとして更新されてきたのでしょう。

ただし、現在の契約満了の前に新貸主から連絡が来て、家賃の値上げなどの条件変更の提示があるかもしれません。

②現在の契約が生きていますから、現在の契約内容通りになっているのであれば問題はありません。

③新貸主に通知しておいた方が良いと思います。
当然、別の人を、ということになりますが。
契約書の再作成というより、保証人の変更という手続で終わると思います。

yumeiroyamaneko · Answer

賃貸物件のオーナーチェンジということなんでしょうけど，ちょっと不安がありますね。

オーナーチェンジは，賃貸物件の所有権移転に伴う，賃貸借契約の貸主の地位の譲渡です。新所有者が新たな貸主となるので，物件を借主に貸し続ける代わりに賃料を受け取る権利を承継しますが，この賃料の授受権の移転は指名債権の譲渡（民法467条）に当たるので，これを賃料支払い債務の債務者である借主に対抗するには，譲渡人（旧所有者）から債務者に対して通知をするか，債務者（借主）の承諾が必要です。新所有者への支払いを借主に拒否されると困るので，承諾ではなく通知をもって対抗要件の具備とするのが普通です。ただその通知は，新所有者からではだめで，旧所有者からする必要があります。

本件の通知の代理人というのは，これまでのオーナーの代理人だったところなのでしょうか。それならまだいいのですが，そうではない場合，まったく新しい自称代理人である場合には，簡単には信用できません。そんな通知は振り込め詐欺の一形態である可能性であることまで考えられるので，オーナーは，事実関係が明らかにされるまでは家賃を供託しますなんて言われても文句は言えません。
僕も職業柄オーナーチェンジとなる売買契約の決済に立ち合わせてもらうことがあるのですが，そこでは借主に対する通知はちゃんと旧所有者から郵便にて行うものとされており，本件のような通知を行うような案件は見たことがありません。ちょっと法的に安易過ぎるように思いますので，何かあったときが不安です。

ということで，まずは旧所有者（これまで大家さんだったところ）側に，そのような売買契約があったのかを確認すべきだったのではないかと思います。
そしてそれが正しいものであった場合に，今度は新所有者側に，賃料の振込先の確認をしておいたほうがいいのではないでしょうか。オーナーチェンジと同時に管理会社（代理人）が変わることもありますので。

ところで契約内容についてですが，オーナーチェンジ＝契約内容の変更にはなりません。貸主が変わるのでそれにともなって賃料の振込先が変わることはありますが，賃貸借契約書が旧所有者から新所有者に引き継がれます（同時に保証金のことも引き継ぎます。それを怠ることにより新所有者が損害をこうむった場合，旧所有者は損害賠償請求されることになりますから）。賃貸借契約の内容は，貸主の一方的都合で変えられるものではありませんので，少なくとも次の更新時期までは変わらないはずです（その点，法定更新は立場がちょっと弱くなります）。とりあえず先方が何も言ってこないのであれば，条件変更はないのでしょう。

連帯保証人のことは伝えたほうがいいですね。新たな保証人をつけるように言われると思います。契約のやり直しになるとこれ幸いにと賃貸条件を変えられるかもしれないので，新契約締結にならないようにしたほうがいいような気がします。

agboy2 · Answer

まず、建物の所有者が変更したからと言って、現在の賃貸借契約の貸主が当然に移動するものではアリマセン。前の所有者が受け取る賃料をそのまま新しい所有者に引き渡すというような方法も可能です。

実際には、前貸主・新貸主・賃借人（質問者様）の三者で書面を交わすのが良いのですが、作業量が多くなるので省略しているのでしょうね。質問文にあるように、賃貸借契約期間中の貸主変更について何らの特約条項も無いとすれば、民法の一般原則に従うべきですね。民法のどこを見ても『賃貸借契約の貸主は目的物の所有者とする』と言うような文言は無いのです。

新貸主は建物の所有者として貸主の地位を承継したと主張しているワケですが、その事実を証明するのが代理人からの通知文ということで、これを信じる信じないは自己責任でと言う事ですね。

貸主変更のお知らせがきました

①現在の契約期間が満了になるまでは、現在の契約内容のままです。

賃貸物件のオーナーチェンジということなんでしょうけど，ちょっと不安がありますね。

まず、建物の所有者が変更したからと言って、現在の賃貸借契約の貸主が当然に移動するものではアリマセン。

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