実は今現在、建売(家と土地付き)住宅を購入しようと考えているのですが、建売り住宅で購入者が約2年間見つからず、売り残り物件があり、安く買えないものか
悩んでいます。
住宅ができたばかりのものを購入するのであればハウスメーカに言われた金額で購入するしかないなと思いますが、2年間もそのままになっている(但し室内は手入れしているので新築そのままに見えますが)物件を2年前と同じ値段で購入するのが引っかかっています。
屋外を見ると基礎の換気口付近にはコンクリートの割れもあり、多少の値引きはメーカさんも考えているみたいなのです。

一般的にこうゆうケースで建物の資産価値はどのくらい減るものなのかわかりませんので経験者もしくは専門家がいれば教えていただきたくメールしました。
建売の為、土地の価格は現在の坪単価×面積+住宅の価格で考えます。
今回、この住宅価格分が知りたくお願いします。
例えば新築の何%くらいetcみたいとか...
よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

不動産の価格は、買いたい人と売りたい人との需要と供給のバランスで決まります。

ですから安いものには安いなりの、高いものには高いなりの長所・短所があるものです。誰でも予算はあるものですが、安いから買うのではなく、なぜ買わなければならないのか、買おうと思ったのか、初心に立ち返って考えることが大切です。今はまだまだ価格の調整段階で、地域によってはまだ大幅に下落します。この物件も相場の後追いをしてずるずる来たのかもしれませんが、2年売れないということは価格で勝負するしかない位、決定要因には欠ける物件なのではないかと思われます。ですからあなたの納得する価格をぶつけてみて、それが通らなければ買わないというスタンスで良いのではないでしょうか?物件の価値はあくまで買手が決めるものだと思いますよ。
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ご質問とはちょっとずれますが、基礎の割れには気を付けましょう。


きちんとした基礎の施工がされていない可能性もありです。

他にも割れなどがないか調べた方が良いでしょう。

室内もきれいにはしてあるようですが、くるいが出ていないか調べてみても
いいでしょう。(床の水平とか、ドア等の収まり)
周りには2年間住んだ方もおられるでしょうから、メーカーと住んでみての評価を
聞いてみても参考になると思います。
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知り合いで同じような売れ残った物件を購入した人がいるんですが、いくつかの建売の中で、一番高かったのが売れ残っていたらしく、結局その人が購入した時は安い物件と同じ価格まで引き下げられていました。

不動産屋にしては早く売りたいと思ってるので多少強気で値引きしてもいいと思います。ちなみに私も新築(出来たて)を購入したのですが、その時はいくら粘っても値引きは無理でした。(そのかわりトイレを温水器にしてもらったり、ベランダの屋根をつけてもらいました。)でも同じ不動産屋の物件で場所が私達が購入したものよりもいいところで似たような物件は値段も下げて広告を出していましたし、また値引きもこちらであれば可能と言うことを言っていました。交渉すれば値引きはもちろん何かのオプションやサービスはつけてくれると思いますよ。あと年末時期がいいらしです。
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 一般的に中古住宅の現在価格は再取得金額から、建物の耐用年数から経過年数分を減価したのです。

ただ、この場合は2年間、買い手が見つからなかったということは、使い勝手が悪いなどの事情も重なっていると思われますので、単に資産価値の問題ではありません。あなたが気に入られても、世間一般では、このみではないことが考えられますので、20%以上のの割り引きでもおかしくはないと思います。
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6~7割くらいですよ。


でも、建て売り業者(メーカー)も2年売れない状態が
資金的にしんどいので、安くてもええはず。

資産価値?新築住宅に資産価値? 極論はないよ!
その考えは古いよ!バブルの時代じゃあるまいし。
住みたいからそこに住む。この考えで購入しない
とあとで後悔しますよ。

不動産は売るときは、買値の半値が一般論ですよ。
その建物自体のコストより、販売コストを考えて
あげないと、不動産屋がかわいそうですよ。あな
たと言う客を見つけるためのコストは膨大なもの
ですからね。客本人は全然関係ないことですが、
不動産の経営上は・・・・。

その不動産価格とは、貴方が決めるのですよ!
あなたが近所とかの物件を足で歩き回って、
相場を知り、貴方の個人的な事情等が入り込んで
きて、その物件の値段が決まるのですよ。

結論 貴方が納得する値段!!それがその物件の値段です。

この回答への補足

自宅にもどり、他メーカの住宅広告や、土地の相場を調査し、外構費用、広告費、税金などから販売価格を概算した所、ほぼ販売価格になり、今回販売店から提示のあった価格は約7割程度でした。
車だって新古車になると、7割程度で購入できるので家も同じなのかなと思います。
今週末、価格交渉に生き、指値を教えてほしいと言われましたので6割程度の価格で交渉してみます。
この物件はオーソドックスで悪いところもなく、特に飛びぬけて良いところもないので売れ残ったのかと思います。
ありがとうございました。

補足日時:2001/07/03 23:30
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Q新築注文住宅を値段に応じての新築注文住宅用物品税を課税するシステムにつ

新築注文住宅を値段に応じての新築注文住宅用物品税を課税するシステムについて
主に高所得世帯や富裕層などが対象の新築注文住宅を値段に応じての新築注文住宅用物品税を課税するシステムが登場するようになったら新築注文住宅を建てる高所得世帯や富裕層はどうなりますか?


新築注文住宅用物品税の税率

標準住宅地の場合
3億円以上の場合 60.0%
1億円以上の場合 40.0%
1億円未満の場合 20.0%

優良住宅地(高級住宅街)の場合
30億円以上の場合 240.0%
10億円以上の場合 180.0%
3億円以上の場合 120.0%
3億円未満の場合 60.0%

別荘地の場合
30億円以上の場合 240.0%
10億円以上の場合 180.0%
3億円以上の場合 120.0%
3億円未満の場合 60.0%

優良住宅地(高級住宅街)
居住環境の極めて良好な地域で従来から名声の高い住宅地域にある土地をいう(敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質が高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する)。

標準住宅地
敷地規模、建築の施工の質が標準的な住宅を中心とする地域にある土地をいう。


新築注文住宅の標準坪単価が70万円の家を建てる場合
標準住宅地 坪単価 70万円
優良住宅地(高級住宅街) 坪単価 140万円
別荘地の場合 坪単価 140万円

新築注文住宅の標準坪単価が100万円の家を建てる場合
標準住宅地 坪単価 100万円
優良住宅地(高級住宅街) 坪単価 200万円
別荘地の場合 坪単価 200万円

優良住宅地専用の新築注文住宅の坪単価が400万円の家を建てる場合
標準住宅地 建築不可
優良住宅地(高級住宅街) 坪単価 400万円
別荘地の場合 坪単価 400万円

=============================================================
例 東京23区内で新築注文住宅を建てる場合

標準住宅地で坪単価が90万円で30坪の4階建ての都市型住宅を建てる場合
土地面積 100m2 地価 60万円/m2
建物面積 30坪(90万円/坪) 2700万円
物品税 20% 540万円
建物価格(税金込み) 3240万円
土地価格 6000万円

優良住宅地で坪単価が120万円で100坪の4階建ての都市型住宅を建てる場合
土地面積 300m2 地価 200万円/m2
建物面積 100坪(240万円/坪) 2.4億円
物品税 60% 1.44億円
建物価格(税金込み) 3億8400万円
土地価格 6億円

=============================================================
例 郊外で新築注文住宅を建てる場合

標準住宅地で坪単価が70万円で35坪の家を建てる場合
土地面積 300m2
建物面積 35坪(70万円/坪) 2450万円
物品税 20% 490万円
建物価格(税金込み) 2940万円

標準住宅地で坪単価が100万円で60坪の家を建てる場合
土地面積 1000m2
建物面積 110坪(100万円/坪) 11000万円
物品税 40% 4400万円
建物価格(税金込み) 15400万円

優良住宅地で坪単価が120万円で200坪の家を建てる場合
土地面積 4000m2
建物面積 200坪(240万円/坪) 4.8億円
物品税 120% 5.8億円
建物価格(税金込み) 10億5600万円

優良住宅地で優良住宅地専用の新築注文住宅の坪単価が400万円で300坪の家を建てる場合
土地面積 6000m2
建物面積 300坪(400万円/坪) 12億円
物品税 180% 21.6億円
建物価格(税金込み) 33億6000万円

=============================================================
例 田舎の別荘地で別荘を建てる場合
別荘地で坪単価が130万円で250坪の家を建てる場合
建物面積 250坪(260万円/坪) 6.5億円
物品税 120% 7.8億円
建物価格(税金込み) 14億3000万円

新築注文住宅を値段に応じての新築注文住宅用物品税を課税するシステムについて
主に高所得世帯や富裕層などが対象の新築注文住宅を値段に応じての新築注文住宅用物品税を課税するシステムが登場するようになったら新築注文住宅を建てる高所得世帯や富裕層はどうなりますか?


新築注文住宅用物品税の税率

標準住宅地の場合
3億円以上の場合 60.0%
1億円以上の場合 40.0%
1億円未満の場合 20.0%

優良住宅地(高級住宅街)の場合
30億円以上の場合 240.0%
10億円以上の場合 180.0%
3億円以上の場合 120.0%
3億...続きを読む

Aベストアンサー

日本に家を建てるのがばからしくなるから、セカンドハウスや別荘は外国にするでしょうね。

Q中古住宅購入 物件が違法建築だった場合

お世話になります。
6年前に築10年の中古住宅を購入しました。
先日ローンの借り換えをしようと思って申請したところ却下。
理由を聞くと建ぺい率が超えているとのこと。

役所に行き、「建築計画概要書」を見ると、建築面積を実際の
面積より少なく申請し、実際はそれより広く作ったようでした。
建築後の審査は受けなかったようです。
(登記簿・重要事項説明書では建ぺい率オーバ、
建築計画概要書では、建ぺい率内でOK。
建ぺい率は5%ほどのオーバです)

しかもわかりやすいことに、建築計画概要書には、
もともと建ぺい率をオーバする面積で記載しており、
その後、二重線で修正し、建ぺい率内で収まる面積に
書き換えられておりました。

不動産屋へ説明を求めたところ、通常違法建築にあたる場合
その旨重要事項説明に記載して納得の上購入いただいているとのこと。
ただうちの重要事項説明には、記載がないことを確認してもらいました。
当時私は担当者から違法建築である説明はもちろん受けたことはありません。

このような場合、落としどころをどこにもっていけばよいのかわからず困っています。
不動産屋を訴えた場合、どのような結果が望めそうでしょうか。

また、このような物件を将来売る場合には、問題なく販売できるのでしょうか。
恐らく相場よりだいぶ安くなるのではと懸念しております。

どなたかこのようなお話に詳しい方、対処方法についてアドバイスいただけると
幸いです。

お世話になります。
6年前に築10年の中古住宅を購入しました。
先日ローンの借り換えをしようと思って申請したところ却下。
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建ぺい率は5%ほどのオーバです)

しかもわかりやすいことに、建築計画概要書に...続きを読む

Aベストアンサー

家の価値は築22年前後で価値が無くなります。
なので、そんなに気にしなくても良いのではないでしょうか?

どうせ、リホームする事になると思いますので
その時に買い手が修正すれば良い事です。

>不動産屋を訴えた場合、どのような結果が望めそうでしょうか。
大阪府だと業務停止にあたるみたいです。

あと、不動産屋と売主を詐欺罪で立件出来ないか視野に入れてみては如何でしょうか?
もしかすると示談金で家価格を回収できるかもしれません。

こればっかしは法律家の者でなければ正確な事は分からないので
まず、要点をまとめて法テラスで聞いてみるのは如何でしょうか?

参考URL:http://allabout.co.jp/gm/gc/28029/

Q住宅購入、中古?新築?金額は?...教えてください

いつもお世話になっています。転勤族の私たち家族のこれからについて、アドバイスをお願い致します。主人は転勤族で、1年前に東京勤務になりました。以前すんでいた所は会社の社宅扱いだったため、そこそこ貯蓄もしていました。でもこちらに移ってからは、社宅扱いは廃止になったため、全部自分たちの個人契約になりました。毎月駐車場を含め、12万弱払っております。3月になって、駐車場やマンションの損害保険の更新があり、今まではすべて会社持ちだったため、あまりの出費の多さにびっくりしています。来年の4月にはまた2年おきのマンションの更新があるため、こんなに出費が多いのでは暮らしていけません。私たち夫婦のあいだでは、賃貸料を払っても何も残らないから、資産として中古住宅でも買おうかと話しております。というのは、主人が定年になったら、土地のある主人の実家に戻って新築を建てようと思っているからです。主人は38歳で年収は850万ですが、定年までに払い終えられるローン(頭金500万、2000万の物件で500万くらいのリフォーム)をくんでおこうかなと思っています。もしまた転勤になっても毎月のローン分は会社が借り上げてくれるので、購入しても損にはならないかなと思っています。ただ、2000万にプラス500万のリフォームだったら、もう少し頑張って新築がいいのかなと思ったりしています。子供が6歳と3歳の二人いるのですが、また転勤する頃には、転校したくないという話も出てきそうです。(私一人の考えでは、子供達と三人で新築に学業が終了するまで、こちらに住んでいたいと思っています。ですから、あまりボロボロの中古では...とも思います。主人には言ってません。主人はあくまでも、この住宅購入は一生ものではなく、賃貸料がもったいないから、なんとか資産として残したいというだけの考え。おしゃれにガーデニングをしてお庭でお茶を飲みたいという、私の夢とは無縁の考え方です。)こんな私たち家族4人の住宅購入金額はいくらくらいが理想でしようか?また新築、中古のメリットでメリットも教えて戴けたら嬉しいです。宜しくお願い致します。また私も二人目の子が小学校入学後には、働くつもりでおります。(パート)

いつもお世話になっています。転勤族の私たち家族のこれからについて、アドバイスをお願い致します。主人は転勤族で、1年前に東京勤務になりました。以前すんでいた所は会社の社宅扱いだったため、そこそこ貯蓄もしていました。でもこちらに移ってからは、社宅扱いは廃止になったため、全部自分たちの個人契約になりました。毎月駐車場を含め、12万弱払っております。3月になって、駐車場やマンションの損害保険の更新があり、今まではすべて会社持ちだったため、あまりの出費の多さにびっくりしています。来年の4...続きを読む

Aベストアンサー

都内ならいいのでしょうか?
2000万円以下の物件は23区内では皆無です。
今のマンションがどれくらいの広さかはわかりませんし
どれだけ便利な立地かはわかりませんが

2000万前半の物件となると駅から10分以上(何線の何駅かは考えない)
広さはせいぜい4LDK(80平米~100平米)
築20年前後といったところ

八王子の方に行けば結構ありましたが・・・。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ021G00010.do?AR=030&SE=021&TB=A00
こちらで検索してみては?

家購入後も固定資産税や修繕などで定期的に
お金は出て行きますよ。

>私一人の考えでは、子供達と三人で新築に学業が終了するまで、こちらに住んでいたいと思っています
4000万円くらいは必要かもしれませんね。


賃貸は安泰。

Q新築一戸建の注文住宅を購入するものです。土地は所有です。

新築一戸建の注文住宅を購入するものです。土地は所有です。
最近になり、突然、ハウスメーカー側から、つなぎ融資の依頼を銀行にしてくださいと言われました。そして、以下の金額もあわせて聞いてくださいと言われました。
>1、金利に団体生命保険料が含まれているかどうか。
>2、保証料は必要か。
>3、手数料はいくらか。
>

以上のような金額はつなぎ融資を受けると全て必要な金額ですか?また、つなぎ融資なしだとかからない金額なんでしょうか?

Aベストアンサー

つなぎ融資とご質問の3項目は直接は関係がありません。
が、ここでご質問される前に、「つなぎ融資」で検索する等で少し調べられてからのほうが、ついた回答も理解しやすいと思います。
併せて、3項目も何のことか検索してからのご質問がいいと思います。

Q中古住宅購入を考えていますがローンが無謀かどうか客観的意見をお願いしま

中古住宅購入を考えていますがローンが無謀かどうか客観的意見をお願いします
主人34歳 大手企業勤務
年収850
給料とは別に住宅ローンの補助が会社から毎月6万円出るので組み入れて返済予定です

私は専業主婦で4ヶ月の赤ちゃんが一人います
現段階で頭金に回せる貯金は100万程度で4900万の物件が気になっています

今の収入ですといくらくらいの住宅を目安にすればいいかも合わせて教えて下さい

Aベストアンサー

> 給料とは別に住宅ローンの補助が会社から毎月6万円出るので組み入れて返済予定です
これは会社による「利子補給」の制度でしょうか?
実際にそうされることは全く構わないのですが、計画の段階ではこれは除いて考えてください。

物件価格が4,900万円とのことですが、物件を住宅ローンを利用して取得する場合には、手数料などの諸費用を考えて、「1割増」くらいの資金計画を立ててください。
もちろん、引っ越し代や転居に際して新規購入、買い替えをしなければならない家具、家電は除きます(これが結構かかるんですよ~。後から、追加で生活資金ローンやカードローンを申し込まれるお客さまも少なくないんです)。

ですから、4,900万円の物件を、住宅ローンを利用して取得する場合には、5,200~5,500万円くらいの資金が必要だと見積もっていただきたい…ということです。

「頭金」については、不動産業者等が「100万円でOK。あとは、融資が実行されたら払ってくれればいいですよ。」と言ってくれれば問題ないです。
新築(戸建て、マンションとも)ですと、途中の段階で、何回かに分けて数百万円ずつ払わなければならない…ということもありますが、中古でしたら「100万円でOK。あとは、融資が実行されたら払ってくれればいいですよ。」ということも多いです。

自己資金が100万円ということですから、仮に必要総額が5,200万円だとすると、住宅ローン借入希望額は5,100万円になりますね。
物件価格が4,900万円ですから、仮に物件価格=担保評価額だとしても「オーバーローン」となります。

個人的にはオーバーローンはお薦めしたくありませんので、できれば、「諸費用」として必要な分の全額+α分くらいは自己資金で用意していただいた方がいいと思います。

返済能力に関しては、私は
・借り入れ額:5,100万円
・金利:年利2.80%(全期間固定。現在のフラット35において最多の金利水準)
・返済期間:25年(現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済すると考える。60歳-1年-現在の年齢)
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
という条件でシミュレートさせていただきました。

そうしますと、毎月の返済額が236,576円になります。
年間で2,838,912円。
これを年収(850万円)で割って、返済負担率を算出しますと33.3%。
フラット35の返済負担率の基準が、年収400万円以上の場合は35%未満となっていますから、クリアしています。

ですから、他にお借り入れがないことが前提になりますが、返済能力の点だけ見た限りでは、ローン審査は問題ないと思います。

ですが、ローン審査は、返済能力だけで行う訳ではありませんので、借りられるかどうかは別の話になりますし、回答はできません。

また、住宅ローンの審査に通ったからと言って、完済まで余裕のある返済が証明された訳ではありません。
私のシミュレートでは、フラット35という「固定金利」タイプの金利でシミュレートしていますので、金利上昇リスクは考慮しなくてもいい形にはなっています。

現在の毎月の手取り給与から、毎月236,576円を住宅ローンの返済に回しても、現在と同レベルの生活が維持できそうならば、実際の返済も「何とかなる」と思います。

ただ、年収850万円のご家庭で、住宅取得時に
> 現段階で頭金に回せる貯金は100万程度
「しかない」点が、私も気になります。

> 今の収入ですといくらくらいの住宅を目安にすればいいかも合わせて教えて下さい
これは、ご家庭の「状況」によっても変わりますので、回答のしようがありません。

住宅ローンも、今は「年収がいくらならば、いくらまで借りられる」という見方はしませんし。

> 給料とは別に住宅ローンの補助が会社から毎月6万円出るので組み入れて返済予定です
これは会社による「利子補給」の制度でしょうか?
実際にそうされることは全く構わないのですが、計画の段階ではこれは除いて考えてください。

物件価格が4,900万円とのことですが、物件を住宅ローンを利用して取得する場合には、手数料などの諸費用を考えて、「1割増」くらいの資金計画を立ててください。
もちろん、引っ越し代や転居に際して新規購入、買い替えをしなければならない家具、家電は除きます(これが結構かかる...続きを読む


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