不動産屋さんの説明不足について

Question

九州から今年の春に上京してきて一人暮らしを始めました。
物件を決める当時受験生だった為、内覧のために東京に来ることができず、不動産屋さんとのメールのやり取りで物件を決めたのですが、引っ越してみて下の階が保育園であることを知りました。

わたしは平日に仕事が休みのことがあるので、正直休めたものではなく、まだ越してきたばりですが引っ越しを考えています…。
下の階が保育園であると説明されていれば、この物件に決めていなかったのですが、こういうことは不動産屋さんの説明不足になりますか？

suzuki0013 · Accepted Answer

これは心中お察しする。
気の毒にね。

本件は「説明不足」とはいえないけれど、プロとしては仕事のレベルが低かった。
説明をしなかったその担当者は、「下が保育園だと気付いていない」か「保育園が敬遠される施設だと知らなかった」か「わざと黙っていたか」か。
まあ、賃貸の営業マンなんてこんなもんと言えばそれまでだけど。
こういう部分で、レベルの低い担当者に当たってしまった質問者は本当に気の毒だと思う。

宅建業法などでは、嫌悪施設（例：高速道路・下水道処理場・ガスタンク・墓地など）を挙げているが、幼・保育園や学校などは挙げていない。
どこまで説明する義務があるかという線引きもしていない。
業法上では本件の説明ナシは違法性はない。
業者としての説明義務違反ではない。

仮に、裁判でもやったとしても、あまり分は良くないかも知れない。
保育園については社会的な問題もあるので、あからさまに騒音・嫌悪施設と判決するわけにもいかないからね。

「保育園は騒音嫌悪施設とまでは言えないが、日中、一定以上の喧騒は予想されるので、業者は平日に休みの顧客への斡旋では説明をするなど一定の配慮をしなかった点では過失を否定できない」
・・・というような判決とかね。
過失を否定できない（＝過失がなくはない）ーーーという程度だと、例えば仲介手数料の減額くらいはあったとしても少額であり、無条件解約・全額返金までは難しい。

要は、この業者の責任を追及できる可能性はあるけど、金銭的な補填はあまり期待できないということ。

＞下の階が保育園であると説明されていれば、この物件に決めていなかったのですが

これは契約の成立に関わる大きな点とみなされる可能性が高いので、例えばこの旨を担当者にきちんと伝えてあった場合には全面勝訴の可能性が高い。
契約費用や引っ越し代の全額とかね。（・・・そこまではナイか）
保育園という具体的な名前を出していなくても、「うるさい場所や施設の近くはＮＧ」など伝えてあればＯＫ。
でも、伝えてなければこれは主張できない。

それと、平日が休日という点では、これは人それぞれの都合なので特に考慮・優遇される部分ではない。
また、保育園の開園時間が昼間なので、深夜と違って日中の騒音も特に以下同上。

こんな内容なので、気の毒だよなぁ。。。というのが率直な感想。
できるとしたら、遮音性のあるシートやコルクなどを床に敷いたり、室内にＢＧＭを流すなどで騒音を緩和するくらいかな。

現地を見て借りないとこういうことがあるから怖い。
次回からはうるさい施設の有無は上下階のテナントの確認、それとGogleMapで建物外観と周辺は見ておくといいと思う。

ぐっどらっくｂ

in-going · Answer

大家しています。

＞　下の階が保育園であると説明されていれば、この物件に決めていなかったのですが、こういうことは不動産屋さんの説明不足になりますか？

いいえ。説明をどこまでするかは不動産屋さん次第ですが、しなければならない説明は『重要事項説明』にあるはずです。ですから、それが契約前に不動産屋さんには義務付けられています。おそらく質問者様は『重要事項説明を受けて承諾した』と言う書類にも署名捺印されているはずです。それが無ければ『契約無効』を主張できますが、そんなバカなミスをする不動産屋さんはいません。

＞　下の階が保育園であると説明されていれば、この物件に決めていなかった

『内見』は部屋の賃貸契約では非常に重要なものです。如何なる理由があろうとも『内見』もせずに契約するのは、中古車を見もせずに買うのと同じくらいリスクのあることで、エンジンをかけて見なけりゃ、かかるかどうかも分かりませんよね。酷い音がするかも知れない。それを承知で実車を見もせずに買いますか？
　『契約』してしまえば不動産屋さんの仕事は全て終了です。『内見』では分からない瑕疵でない限り、後の全責任は借り手の質問者様です。『下の階が保育園』なんてことは、今の時代ではグーグルだって分かるはずです。

youko12002 · Answer

一般的には心理的瑕疵物件といい、気持ち悪い、あまり住みたくないといったものですが、その中で近くに嫌悪施設（葬儀場、ごみ処理場、学校施設等）があるというものがあります。
保育園も学校施設で今は嫌悪施設ととらえられている点、階下であり騒音や送迎の乗用車等、容易に不便をこうむることがあると予想がつくと思われます。
　ただ、保育園が告知事項にあたるか、どれくらいの距離ならダメかなどがはっきりしていないので対抗できるかどうかはわかりませんが、説明不足な感は強いですね。
私自身はパチンコ屋の隣、葬儀場の隣などを借りたことがありますが、改めての説明はしていなかったですね。。

保育園側がまったく防音などの対策をしていないなどといった場合によっては契約自体解除できる可能性もありますので、一度仲介された不動産屋に相談してみてはいかがでしょうか？

不動産屋さんの説明不足について

これは心中お察しする。

大家しています。

一般的には心理的瑕疵物件といい、気持ち悪い、あまり住みたくないといったものですが、その中で近くに嫌悪施設（葬儀場、ごみ処理場、学校施設等）があるというものがあります。

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