相続税の自宅不動産の評価について

どのように計算するのでしょうか？
不動産業者に聞いたとき、建物は45年ほど経過しているので価値は0円とのことで、
土地のみの約2000万とのことでした。
相続時の評価は役所がするものと思いますが、
役所が判断しても、ほぼ同じ評価になるとの認識でよいでしょうか？

ご存知の方、教えてください。

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2017/07/24 17:13

相続時の評価って、相続税の評価ということですよね。

相続税は、自己申告の義務となります。
ですので、評価計算は相続人が行わなければなりません。
評価計算の方法は、相続税法で定められております。
ただ、状況や法令の判断により、計算する人により評価額は変わってもおかしくはないのです。これを代理で行うのが税理士となります。

不動産業者ができるのは、業者自身が買い取る金額の査定や売却時の査定のみであり、評価ではありません。
不動産の評価鑑定ができるのは不動産鑑定士となります。
相続税法に従った評価のみ税理士が行えるのです。

他の回答と重複するかと思いますが、建物についての相続税法上の評価は倍率方式となり、原則、地方税である固定資産税のための固定資産評価明細等の金額に１倍（等倍ですので同額）となります。
固定資産税評価ですと、建物については再建築価格という考えとなるため、０円になることはまずありません。

土地については、倍率方式か路線価方式による計算方法となり、土地の所在地によって異なります。倍率方式は土地と同様に固定資産税の評価額を基に計算しますが、その土地の現況等により倍率が変わります。
路線価方式ですと、隣接する道路に定められた金額で計算することとなりますが、広い土地であったり狭い土地であったり、傾斜があったり不整形地であったり、設置する道路が複数となる複数の路線価による計算などと、計算が難しいことでしょう。

税務署に申告する相続税であっても、自己申告制度のため、評価計算を教えてもらうことはできません。できたとしても、申告義務者が計算したものが間違いがなさそうかどうか（間違いがないことの断定はできません。現地確認までしないと断言できないからです）程度でしょう。

税理士は原則計算以外の例外優遇規定から判例などから有利な計算方法を見つけて計算してくれることでしょう。誰でも計算結果が同じとは限りませんからね。

ちなみに、私は税理士ではありませんが、税理士を目指したことがあり、相続税法を学習したことがあります。税理士試験の受験経験もあり、税理士事務所勤務経験もあります。
ですので、祖父母から親への相続などで相続税試算を行うために、正しい計算は可能でした。しかし、税理士へ相談の上で依頼したら、正しい計算でも他の計算方法で全然安い相続税となる申告書を作成してくれました。
ですので、何年も学んでいる人であっても、必ず一番安い方法を見つけられるものではないということです。税法も判例も毎年変わるものですからね。

不動産があれば、基本税理士へ依頼されることをおすすめしますね。

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2017/07/23 13:17

１　土地

　路線価又は倍率方式によります。
２　建物
　固定資産税評価額によります。

３　建物に対しての減価償却費を計算するのは、建物を譲渡する時の取得原価の計算で行います。
　相続贈与の場合における物件の評価では減価償却費の計算はありません。

４「相続時の評価は役所がする」この役所が税務署の事を指しているならば、答えは「しません」です。
　不動産特に土地は現地を見て測量して初めて評価ができるものです。
　確かに路線価格は国税庁が発表してますので、そこから税務署が評価をしても良いと感じますが、彼らのするのは「評価明細書にて計算する」という指導だけです。
　よく「税務署で評価してもらった」という人がいますが、これを聞いた税務署員も「おれはその土地の評価などしてない」と反論してくるでしょう。
　評価明細書の作成方法は指導するでしょう。これでいいかと聞いたら「計算間違いはない」というのが、せいぜい限界回答なはずです。実際に現地を見てない者が「評価額はこれになる」など言えないのです。

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2017/07/23 09:55

不動産業者も税務署も同じですよ。

まずはここで確認してみましよう。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/07/23 09:32

相続税や贈与税において、不動産の評価方法は国が統一基準を定めています。

建物は固定資産税評価額、土地は路線価が定められた土地なら路線価、路線価が定められていない土地なら固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞建物は45年ほど経過しているので…

鉄筋コンクリートならまだ 0 にはなりません。
木造でも減価償却の考え方からわずかな残存価値はありますが、固定資産税は免税点以下のはずで、相続税の評価では 0 と考えて間違いありません。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/3425 …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm