中古住宅をかうことになりましたが いまは抵当権が残っていて 契約の次点で それを消すと言われましたがそういうことは可能でしょうか? 少し心配です。

A 回答 (3件)

今は、ほとんどの方が住宅ローンを使って家を購入しますので、中古住宅で抵当権が付いているのはごく普通のことです。


厳密に言えば、抵当権を消すのは、契約の時というより、残金決済の時で、売主は買主から受領するお金を使って、抵当権者に残債を返し、それと引き換えに抵当権抹消書類を受け取る流れが通常で、これら一連の流れを確認・代行するのが司法書士です。通常は残金日当日に売主の抵当権の抹消と買主への所有権移転を同時に行うことになります。

気を付けるケースがあるとするなら、債務超過というケース(今は結構多いケース。抵当権の金額が売買代金を上回る場合)で、この場合、買主が残金を払ったとしても、売主が不足部分を現金で用意しないと、抵当権の抹消は無理ということになります。
リスクは、売買が成立しないばかりか、売主が何人もの人と契約を行い、手付金だけを持ち逃げしてしまうということなんです。
こういったケースでは、契約時に手付金を売主に渡さず、残金時まで仲介業者で預かる方法(手付預かり)などで通常は、リスクを回避しています。
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この回答へのお礼

有り難う御座います。 大変参考になりました。そして安心することが出来ました。本契約の時 きちんと確認するようにします。助かりました。 

お礼日時:2001/07/03 09:20

通常は、次のような方法で行います。



売買代金の受け渡しの時に、抵当権設定者からの抹消に必要な書類一式を、売り主から受け取り、それと交換に代金を支払います。
そのまま抵当権抹消の登記を行うことになります。
この時に、司法書士が立ち会いますから、心配は有りません。

ただ、司法書士は銀行などの紹介で、信用のおける人を選ぶ必要があります。
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有り難う御座います。 大変参考になりました。そして安心することが出来ました。本契約の時 きちんと確認するようにします。助かりました。 

お礼日時:2001/07/03 09:20

購入代金は、おいくらですか?抵当権の抹消金額は、聞いてますか?範囲内であれば、所有権移転の時に同時抹消ということが出来ます。

司法書士さんに所有権移転登記の際、確認することです。
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有り難う御座います。 大変参考になりました。そして安心することが出来ました。本契約の時 きちんと確認するようにします。助かりました。 

お礼日時:2001/07/03 09:21

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Aベストアンサー

本人のあなたが交渉を行うのは得策ではありません。本来業者が委任状を持って交渉すべき業務です。慣れた業者なら弁護士より頼りになります。
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普通はおおよその目処を付けておきますがね・・・・・
超過分がそう大きな額ではないので、交渉すればまとまると思いますよ
また契約時には買主のローン条項があるように、売り主の債務抹消に関しても、白紙解除の特約を付加しての契約をおすすめします。
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本人のあなたが交渉を行うのは得策ではありません。本来業者が委任状を持って交渉すべき業務です。慣れた業者なら弁護士より頼りになります。
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Aベストアンサー

 読みづらい質問ですが、根抵当であればあとから登記をせずに極度額まで増額してお金を借りられるという理屈にはなるでしょう。
 要は根抵当であっても今借りるお金からさらに増額して借りなければ、単なる抵当と比較してデメリットは無いと思います。
 根抵当はつけたままでは売れないと思うので、売却するときには元本を確定し普通の抵当がついた状態となるでしょう。
 根抵当であろうと抵当であろうと抹消できれば不利ということはないと思います。どうせ住宅ローンに敷いてある一番抵当も抹消しなければ売れないでしょうから、今更2番以下の抵当を心配する理由がよくわかりません。
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 大金が絡むのは大切かつ大変なことだとおもいますので、疑問点は銀行と良く話し合って解決すべきだと思います。税理士さんのところに相談に行けば良いとも思います。
 

 読みづらい質問ですが、根抵当であればあとから登記をせずに極度額まで増額してお金を借りられるという理屈にはなるでしょう。
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抵当権で困っています。
 数年前に、個人事業をしている父から将来は相続するつもりで土地を借(使用賃貸)り、金融公庫からお金を借りて一軒家を建てました。
 ところが最近、その土地に父の抵当権が設定されている事を知りました。
1番抵当は私(金融公庫)ですが、父の抵当権には根抵当権が1500万円で設定されていました(現在の借入額は不明で、地価は約1000万円です)
 現在父の事業は斜陽しており、借金の返済はほぼ無理な状況ですが、
私は最期までローンを払える状況です。
 この状況で、
「父の借金によって我が家を追い出されるのはどんな時か?」
「我が家だけでも守る最善の策は何か」(その後父と同居する予定です)
が解る方、どうか教えて下さいm(_ _)m

Aベストアンサー

#3さんの回答は借地借家法が適用になるケースを前提に書かれていますので、今回のケースは当てはまらないでしょう。

契約は借地借家法が適用になるような建物所有を目的とした借地契約ではなく、使用貸借契約であるとか書かれていますので。

使用貸借は個人間の信頼関係に基づき契約されているので、所有者が変更になったりしたら、契約は引き継がれませんので、建物が登記されていても、借地権は主張出来ませんので、立ち退きを要求されます。

>父の借金によって我が家を追い出されるのはどんな時か?

使用貸借の場合その上に建つ建物の権利が弱く不安定なので、建物自体に抵当にするほどの価値がないですね。#2さんの回答を参考にさせてもらうと、1番抵当があり、その土地だけでは、父親の借り入れ先が資金を回収出来ない様子ですので、他にも抵当になっているものがあると考えられます。その場合、他の抵当物件と併せて回収ができると判断して競売されたときでしょう。

また父親が借金返済のため第3者に土地を売却したときも、使用貸借契約なので、購入者より立ち退きを要求されるでしょう。その際には原状回復(更地での返還、建物の取り壊し)まで要求されるかもしれません



>我が家だけでも守る最善の策は何か

使用貸借は権利が弱い契約です。だからといって今更借地契約に変更しても抵当権設定の方が先ですので、競売された場合は対抗出来ないと思います。

たとえ質問者のローンを繰り上げて全済して、質問者の抵当権をはずしてもらっても、資産価値は低く、それを抵当にして新たに借り入れるようなことも難しいと思います。

何とか根抵当をはずしてもらえるように借金を返済するようなことしかないでしょう。
#1さんの書かれている任意売却で購入しても、その資金で借金が返済出来なければ、抵当ははずしてもらえないので、状況はあまり変わらないように思います。

ここで得られる回答は参考程度にとどめて、弁護士や司法書士などの現実の専門家に相談した方がよいでしょう。

#3さんの回答は借地借家法が適用になるケースを前提に書かれていますので、今回のケースは当てはまらないでしょう。

契約は借地借家法が適用になるような建物所有を目的とした借地契約ではなく、使用貸借契約であるとか書かれていますので。

使用貸借は個人間の信頼関係に基づき契約されているので、所有者が変更になったりしたら、契約は引き継がれませんので、建物が登記されていても、借地権は主張出来ませんので、立ち退きを要求されます。

>父の借金によって我が家を追い出されるのはどんな時か...続きを読む


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