地上権の相続登記は必要ですか？

5年ほど前、相続により、親からマンションの1室を相続しました。
そのマンションは、敷地権が地上権になっております。

「専有部分の建物」については、「敷地権（＝地上権）」も含めて相続登記はすでに完了しております。

しかし、「土地」（2筆あります）にも「地上権」の登記がされていることが、最近になって初めて判明し、この相続登記（＝名義変更）をする必要があるのかどうか、教えていただきたいのです。

素人目線で考えると、建物登記に含まれる地上権の登記と、土地の登記に含まれる地上権の登記は表裏一体の密接不可分なものです。法務局に、建物登記をエビデンスとして登記申請（＝相続登記）をすることができないか相談をしましたが、法務局では、ゼロから登記申請をする必要があるとのことでした。戸籍を取り寄せたり、もろもろの手間・経費を考えると、実務上の支障がないならば、放置したいという気持ちがあります。

もちろん、手続上、登記したほうが望ましいということは容易に理解できますが、
・私の死後に、子どもに余計な手間をかける
・マンションを売却する際に必須
などの支障が実務上なければ、放置でもいいのかなとも感じております。

実務に精通した方からの意見をお願いできれば幸いです。

質問者からの補足コメント

• 記載がわかりにくく申し訳ありません。
  
  正しくは、建物の登記事項証明書の一棟の建物の表示にある「敷地権」の目的である「土地」の表示が土地の「符号１」，「符号２」と二筆分、記載されていて、専有部分の敷地権の表示が符号１，２と記載されていて、敷地権の種類が地上権、敷地権の割合が何分の何と記載されています。
  
  今回の質問の趣旨は、本来、実施すべき手続がある場合、私の生存中にきちんと処理をしておきたいという趣旨です。
  例えば、住所に関し、現住所と登記簿上の住所が一致していないと、将来、処理が大変となるため、生存中に一致させておこうと思っております。
  こうした観点から、実務上、必要性がないかどうかという観点から、回答いただければ幸いです。

    補足日時：2017/07/26 16:54

No.3 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2017/07/26 19:16

我が国の民法は建物と土地を別個の不動産として扱い、建物と土地を分離して処分することも可能です。

(建物だけ売って、土地は売らないというのも、買主が現れるかどうかは別として、法的には可能です。)そのため不動産登記法も、建物の登記簿と土地の登記簿をそれぞれ編成しています。
　さて区分建物、特に大型の分譲マンションを相続してみて下さい。建物の登記簿は専有部分毎に作成しますので、よほどのことがない限り、その専有部分の所有者が何十人、何百人になることはないでしょう。
　しかし、土地は何十人、何百人の共有(地上権であれば準共有)者が存在します。確認の権利を公示する登記(ご相談者のように相続登記をする人も、売買の登記をする人も、抵当権設定の登記をする人もたくさんいます。)がされると、登記簿の内容が膨大なものになります。権利を公示して取引の安全を図るという登記制度の機能が事実上麻痺してしまうことになりかねません。
　そこで、区分建物で一定の要件を満たす場合は、専有部分と土地の権利を分離して処分することを原則として禁止し、敷地権の登記をすることにより、区分建物の専有部分の登記簿の所有者をみれば、敷地権の権利者も分かるという仕組みにしています。

例えば、分譲業者Ｘが地主さんから地上権を設定してもらって、分譲マンションを建てて、Ａ、B・・・に分譲したとします。
もし、敷地権の登記がない場合は、土地の登記の内容は次のようになります。(一部登記事項は省略しています。)

乙区　
１　　　　地上権設定　　　　　　　　　　年月日設定　　　　　　　　　　　地上権者Ｘ
付記２号　1番地上権一部移転　　　　　　　年月日売買　持分何々分の何々　地上権者Ａ
付記３号　1番地上権共有者Ｘ持分一部移転　年月日売買　持分何々分の何々　地上権者Ｂ
以下続く

敷地権の登記がされた場合であれば、下のようにA、Bの名前はでできません。もし、現在、誰が地上権をどのような割合で有しているのか知りたかったら、所在何市何町１２３番地の一棟の建物番号　何々マンションの登記事項証明書(専有部分が100個あれば、100通請求しないと全貌は分かりませんが)を見れば良いと言うことになります。

乙区
１　地上権設定　　　　　　年月日設定　　地上権者Ｘ
２　1番地上権全部敷地権　建物の表示　何市何町１２３番地　一棟の建物番号　何々マンション

この回答へのお礼

buttonholeさん、丁寧なご説明ありがとうございました。
わかりやすく、納得できました。お手数おかけしました。ありがとうございました。

お礼日時：2017/07/26 21:21

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2017/07/26 19:18

訂正

誤　「さて区分建物、特に大型の分譲マンションを相続してみて下さい。」
正　「さて区分建物、特に大型の分譲マンションを想像してみて下さい。」

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2017/07/26 14:53

建物の登記事項証明書の一棟の建物の表示にある敷地権の目的である土地の表示が土地の符号１，２というように二筆分記載されていて、専有部分の敷地権の表示が符号１，２と記載されていて、敷地権の種類が地上権、敷地権の割合が何分の何と記載されていますね。

　ということであれば、専有部分と一緒に地上権の準共有持分(持分割合は敷地権の割合)も移転登記されていることになりますので、土地について登記する必要はありません。

この回答へのお礼

早速のコメントありがとうございます。私の質問での記載が不明確でしたが、 buttonholeさんの記載のとおりです。
→建物の登記事項証明書の一棟の建物の表示にある敷地権の目的である土地の表示が土地の符号１，２というように二筆分記載されていて、専有部分の敷地権の表示が符号１，２と記載されていて、敷地権の種類が地上権、敷地権の割合が何分の何と記載されています。
言葉が足りず、補足、ありがとうございました。

「土地の登記」と「建物の登記」での地上権については、本来、同一の権利をどちらから見るかということだと思うのですが、登記不要との buttonholeさんの見解は、とてもありがたく感じております。

土地の登記をしなくても、将来的な売買、相続（私の死後）など、実務上も全く問題がないという認識でよろしいでしょうか？再度、この点確認させていただければ幸いです。お手数で申し訳ございません。

お礼日時：2017/07/26 16:51

No.1 回答者： mapascal 回答日時： 2017/07/26 10:32

司法書士にでも相談して下さい。