オシャレな県営アパート近くで民間アパートの入居者募集（特約設置など）について

大家側として質問させてください。
築20年、家賃5万円前後、2DK（和室と洋室、約38平米）と2LDK（和室と洋室、約42平米）のアパートがあります。室内はすべてリフォーム済みで、設備は一般的で建てた当時のままですが状態は良く、駐車場も1台もしくは縦列２台です。前面の道路は幅2.7ｍ程度で大きな通りまでは約30ｍありますが、少し狭い印象があります。
外観はそろそろ塗装が必要と思っています。

近所には大きなスーパーが2件、銀行、病院、幼稚園と小中学校、バス停など、なかなか恵まれた環境とは思うのですが、10部屋のうち3部屋しか入居者がおらず、秋には2部屋（外国人がいる家庭、精神不安の方が一人で住む家庭）になります。
退室された方に聞くと、転勤や実家に戻る以外に「近所の県営住宅に引越すことにした。」と言う方が２件ありました。
近所の県営住宅はオシャレな外観で人気が高く、家賃も25000円から65000円とありました。

現状は入居者募集をしても問い合わせもなく、特約（家賃値下げ、広告費支給、更新料と敷金0円）を付けても問い合わせがありません。（不動産業者がカギを借りに来ることもありません。）
そこで県営アパートに対抗するため相談させてください。

①外観はやや冷めた印象ですが、塗装を行い印象を替えれば集客があるでしょうか？
管理会社からはインターネット普及で入居者は自分で物件選びを行っているので第一印象が大切と言われています。
②室内は一般的な仕様ですが、水回り設備を一新すれば集客があるでしょうか？
キッチンと洗面台はそのままですがウォシュレットは新たに付ける予定です。
③畳があると嫌でしょうか？
和室６畳が各一部屋あります。
④管理会社からインターネット使い放題を提案されています。希少性と若い世代の関心が必要と言われましたが、この設備は魅力あるのでしょうか？
⑤もっと魅力的な特約はあるでしょうか？

お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/08/14 11:22

ターゲットをどこに絞るか、ではないですか？

例えば現状貸しをするなら、家賃を生活保護の住宅扶助の範囲まで下げて、生活保護世帯のためのアパートにしてしまう、という手があります。
もしくは県営住宅ではペット不可ですから、ペットを飼うことを大前提にしたペット専用アパートですね。
ペット可なら和室はフローリングにする方が良くなります。

若い世帯は最新設備で新築同然の状態を望み、なおかつ安い事を求めますから、これから外観の塗装と、内装のリフォームに何百万、下手をすれば１千万を超える修繕費を掛けて、それでも入居者が集まらなかったら悲惨ですよ。
投資をしても回収できなければ意味がありません。
値段を下げても満室の方が収入が高くなる状態なら、迂闊に投資はしない方が得策と思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
現状では募集しても案内すらたどり着かないので生活保護も考えました。ですが過去に大問題を起こした生活保護がいて敬遠されています。それに生活保護は複数集めると必ず揉め事が起きますので・・・。

ペット可は考えてもみませんでしたが、県営住宅にないことを考えるとかなり魅力的に感じます。畳の部屋が厄介ですがでもこれは検討してみる価値が大いにあると思います。

どこまで投資するかは本当に大事ですが、やはりインターネットが普及し営業マンの役割が見直された現状を考えると、グーグルマップ等で確認できる建物の第一印象は大切だと思います。最新設備で安価な家賃、魅力的ですね・・・。

お礼日時：2017/08/16 09:04

No.4 回答者： アンサー民 回答日時： 2017/08/14 19:48

インターネットはポケットWi-Fiでよくない？大分お得

https://px.a8.net/svt/ejp?a8mat=2NBLRA+7IW90Y+38 …

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
通信は光回線のマンションタイプが整備されているのですが、wi-fiなんでしょうな・・・

お礼日時：2017/08/16 09:22

No.3 回答者： nabe710 回答日時： 2017/08/14 17:31

①外観はネットのトップページにも来ることが多く、ここだけで先ずは絞り込まれる、はじかれると思ってもらってもオーバーではないと思います。

（併せて築○年、の両方ででしぼられるのですが。）
②水回りは重要です。特のトイレ、浴室はもはやタイル張りはそれだけで古いと決めつけられます。逆にキッチンコンロは電磁調理器など最新にこだわる必用はありません。今の若い人はそれほど料理はしません。一口コンロでも選択肢から外れることもないでしょう。（料理好きな人は始めからそういうところを選びます。）
③可能ならば和室→洋室へのリフォームが見え見えでも、床はフローリングの方が目を惹きます。特にネットでの部屋の様子としての1枚の写真では、フローリングの方が広く見え、オシャレにレイアウト自由さをアピールできます。ベッド派が圧倒的に多いですし。
④ネットフリー（Wi-FI）は今どきの若い人には必須です。くれぐれも「有線LAN端子を各部屋に設置」ではなく、アパート住人専用無線LAN（Wi-Fi）です。各部屋に設備機器を揃えずとも、無線が各部屋に届けば設備設置は一台で良いわけですから。設置がなければ回線を引く許可の相談まであって当然の世の中、あらかじめ引かれていればそれだけで選択候補に入ります。家の娘がそうでした。回線設備業者とご相談ください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
①外観は20年前に建てたままで塗装の時期です。さらに言うと看板も照明器具も古さが目立つので交換の必要があると思っています。大手企業のアパートが定期的に改修を行っているところを見ると大事な要素と思っています。

②水回りについては、浴室に関してタイル柄のユニットですが、トイレはウォシュレットを設置したいと思っています。

③和室へのリフォームは何度か検討しましたが、クロス張替えとか家主負担の室内改造費用が大きく手が回りませんでした。確かにフローリング二間だと印象も違いますね。余所は畳にカーペットを敷き洋室と同じように使っていますが、「床で寝転んで痛くない」と言う感覚はもう少数のようです。
下の階に音が響かないメリットは優先順位が低そうですね。

④NTTから全戸加入プランを進められ検討していました。もともと各部屋にフレッツ光をマンションタイプを導入していましたが、入居者が家賃以外の契約が発生していたようです。でも今回のは入居者が無料で使えるwi-fiですよね？だとしたら、NTTプランよりもはるかの魅力的に思えます。ちょっと回線業者と相談してみます。

お礼日時：2017/08/16 10:26

No.2 回答者： デイビス 回答日時： 2017/08/14 11:33

はじめまして

築20年だと、そんなに古くない様に感じますが。
最近だと、アパートの件数、新築建売の件数は、数年前に比べて今、建築してる場所が多いですね。
家賃を払う金額+数万で、新築建売を購入出来る価格帯にもなってきてますし。
それが、アパート離れにもつながる１つだと思います。
★畳の部屋があるとありますが、自分が住んでたアパートは、入居前に入居者が全てフローリングにしたいって言ってたら、フローリングにしたり、赤ちゃんが生まれるから静かなアパートに引っ越し、バリアフリーにしたり、いろいろ工夫してるアパートでした。
まあ、駅から10分かからないくらいで。家賃は、49000円とか45000円とかで、駐車場は4000円とかでしたね。
外観や内装は、第一印象で決まりますね。
そこも、大手が管理会社でしたが。
★外観が綺麗
★アパートの名前
★内装のデザイン
★家賃価格帯
★駅から歩ける距離
★内装は入居前に、バリアフリーや全てフローリングに変更可能
④の、インターネット使い放題は、別にいらないと思います。今、スマホがありますからね。

自分の意見や、経験の話しになってしまいましたが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
私の地域でも新築アパートと建売住宅がたくさん出てきております。「家賃とローンの比較」これは昔からありますが、最近は新築物件の大手企業との社宅契約が目立ちます。土地勘の無い転勤族が職場から住まいを提供されたら断りませんからね・・・。

フローリングは何度も考えたのですが、ここ最近のアパートが壁紙張替えを行うと家賃数か月分があっという間に吹っ飛びます。修理費用がかからないのが理想ですが、お金がそこまで回りませんでした。でも、入居者の希望があれば対応するという考えは良い印象が残るかもしれませんね。

インターネット使い放題はマンションタイプの回線が整備されてるのでNTTからの提案ですが、スマホかタブレットしか使わない人が多いとあまり魅力的ではないかもしれませんね。

お礼日時：2017/08/16 09:20