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アパートのオーナーをしています。
賃借人が、転貸借禁止特約があるにも関わらず、無断で転貸借していることが、退去連絡時に発覚しました。
敷金の返金口座が、第3者のものだったので。

退去立ち合い日にはどちらも現れず、残置物もあり、事実上の夜逃げ状態でした。
滞納家賃と(国土交通省のガイドラインに沿った)退去リフォームの入居者負担分を賃借人に請求したところ、敷金でカバーできる範囲内だと聞いているので、敷金と相殺してくれ、との返答。
ですが、実際には、それでは足りません。

何とか、回収したいのですが、20万円程度という金額から考えると弁護士にお願いするのはペイしないように思っていますので、自分で、少額訴訟をしようと思っています。
「賃借人と実質的な転借人に連帯して払え」という内容で。

その際、転貸借人への請求の法的根拠はどうなるのでしょうか?
民法613 条1 項がそれっぽいのですが、これは「適法に」転貸借された時のことで、
今回の無断転貸借にあてはめられるのでしょうか?
http://www.zennichi.or.jp/law_faq/転貸を承諾した転借人とオーナーの法律関係/

また、退去リフォーム代はどうできるのでしょうか?

無断で転貸借したことについては、退去済みですので、争うつもりはないのですが、
ここも損害賠償的なものを請求した方がよいのでしょうか?

少額訴訟の場合、原告が原因を書く必要はないようですが、ある程度は理解しておきたいので、ご回答をお願い致します。

賃借人には、管理会社から何度の請求していますが、払う気はなく困っている状態です。
実質的な転借人とは、連絡が取れていませんが、口座が分かっているので、
うまく行けば、口座の差し押さえでと淡い期待を持っています。
実質夜逃げなので、ほとんど残高はないかもしれませんが。。。

A 回答 (3件)

その際、転貸借人への請求の法的根拠はどうなるのでしょうか?


民法613 条1 項がそれっぽいのですが、これは「適法に」転貸借された時のことで、
今回の無断転貸借にあてはめられるのでしょうか?
   ↑
無断転貸の場合も、最高裁の判例は、
「賃貸借契約が解除されていない場合でも、賃貸人は、賃借人から
賃料の支払を受けた等特別の事情のない限り、
賃借権の無断譲受人である目的物の占有者に対し、
賃料相当の損害賠償の請求をすることができる。」
としています(最高裁昭和41年10月21日判決)。



退去リフォーム代はどうできるのでしょうか?
  ↑
判例を探しましたが、みつかりませんでした。
賃料と同質であるとして、請求してみたらどうでしょう。


無断で転貸借したことについては、退去済みですので、
争うつもりはないのですが、
ここも損害賠償的なものを請求した方がよいのでしょうか?
  ↑
勿論です。
請求できるモノは総て請求すべきです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>最高裁昭和41年10月21日判決
判例ありがとうございます。

>賃料と同質であるとして、請求してみたらどうでしょう。
そのようにします。

>請求できるモノは総て請求すべきです。
感情的な物はありますが、経済的な実損がパッと思い浮かびません。
何か例示頂けますと助かります。

お礼日時:2017/09/12 04:40

転借人については、それを認めていたワケではないが、何らかの理由により連絡先等が判明している状況なので、『賃借人は転借人と連帯して債務を弁済しろ』という請求をしたいが、そもそも無断転貸なので、退居した後は自分と転借人の間の法的関係が判然としないので請求しても良いモノかどうか?と言う事でしょうね。



すると、転借人から弁済を受けられる何かしらの事情があるなら別ですが、裁判で争うのであれば法的立場がハッキリしている賃借人を相手にする方が結論が早いでしょう。

無断転貸は別にして、貸室の賃貸借契約終了に伴う原状回復工事費用の負担についての争いなのですから、少額訴訟で負担割合をハッキリさせる。それでも支払わない場合には支払い命令を貰う。というストーリーを考えておくことです。質問文にある損害賠償も、争点がボヤける危険性があり、原状回復については転貸してもしなくても違いはないのですから個人的には言及しなくても良いと思います。

質問文にもあるように取れる金額が判っている以上、掛ける費用も考えなければならないのですが、そこまで行くと勘定の問題より感情の問題になるでしょうね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>賃借人を相手にする方が結論が早いでしょう。
現実的なコメントありがとうございます。
ただ、銀行口座等を把握していないので、勝訴しても、結局は回収できないような。。。
弁護士に依頼して、口座を調べるという方法もあるようですが、やはり費用が。

>争点がボヤける危険性
やはり、そうですか。よく考えます。

>勘定の問題より感情の問題
その通りなんです。
「申し訳ありません。実は、又貸ししてまして。。。」みたいに低姿勢で来るならまだしも
管理会社によると。
「俺が住んでたんじゃないんから知らない。**に請求して。家賃も**が払ってたんだから。」
のような対応だったとのことです。
因みに、転借人は男性です。

肩書的には、それなりの会社のかなりのポストの人なんです。
だから、入居時も連帯保証人を付けなかったのではないかと想像しています
(オーナーチェンジで購入したので、入居時の経緯は把握していません)

実は、賃借人からは、払う気がないとの内容証明も来ています。
こちらが、仮に適法に転貸借していたとしても、賃貸人と賃借人との間の法律関係には何も変更がないと言っても、
暖簾に腕押し状態です。。。

お礼日時:2017/09/12 04:55

連帯保証人とかつけてなかった。


敷金の受取人の相違を気付けなかった。
 ↑
事が瑕疵ですね。
諦めましょう。
敷金回収できただけでもめっけもんです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
オーナーチェンジで物件を取得していますので、入居時のやりとりは把握しておりません。
連帯保証人はいません。

「敷金の受取人」とはどういうことでしょうか?
入居時に敷金を払った人という意味であれば、把握しておりません。
退去時には、返金していませんので受け取った人はいません。

敷金の返金口座は、退去連絡届の書面に書いてあったものです。
それ以前には、把握していませんでした。

お礼日時:2017/09/12 04:40

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交通事故・後遺障害を専門とした行政書士です。

ご自身(同居の親族含む)の任意保険に人身傷害保険が付帯されていると、あなたの保険から交通事故の治療費や慰謝料が支払われます。
また、後遺障害が認定された場合は、無保険車傷害から支払われる場合もあります。
先ずは、ご自身の任意保険会社に確認してください。

ご自身の保険から補償が受けられない場合は、加害者に請求する事になります。
しかし、任意保険に加入していないのですから、金銭的に満足のいく補償は難しいです。

ですでの、自賠責保険の被害者請求を行ってください。
これは、加害者の自賠責保険に対して請求する方法です。
治療費や慰謝料など合計120万円までは、自賠責保険から支払われます。
自賠責保険の上限は120万円ですので、治療費を軽減する為に必ず健康保険を使用して治療してください。

交通事故証明書を取得すると、加害者の欄に自賠責保険会社名と証明書番号が記載しています。
記載されている自賠責保険会社に、申請のパンフレットを散り寄せて申請してください。
自賠責保険の慰謝料、手続き等について
http://jiko110.org/hoken/jibaiseki.html


自賠責保険の120万円を超えた場合や、裁判基準で自賠責保険で支払われた差額を請求する場合は、慰謝料の算定する必要がございます。
詳しくは、下記を参考にしてください。

慰謝料について
慰謝料の算出方法には、自賠責保険基準の他に、任意保険基準や裁判基準(弁護士基準)がございます。

慰謝料の計算方法は、下記を参考にしてください。
今回は、半年通院したケースで説明しております。

自賠責保険の通院慰謝料について
自賠責保険は1日4,200円を基本とし、通院回数×2と通院期間の短い方を慰謝料の基礎とします。
例えば、通院期間6ヶ月、通院回数100回の場合
6ヶ月(180日)<100回×2で180日が基礎となり、
通院慰謝料は4200円×180日=75万6千円となります。

治療費を含めて総額120万円を超えますと、任意保険基準や裁判基準となります。


任意保険基準、裁判基準などの基準の通院慰謝料について
通院慰謝料は、現在では各損保会社独自の算定基準がありますが、算定基準が一律であった、旧任意保険基準で説明します。
旧任意保険基準や裁判基準は、通院期間の表に当て嵌めて算出します。

通院期間6ヶ月と仮定した場合の、慰謝料は旧任意保険基準で、金62.7万円程度
裁判基準・赤本(別表Ⅱ)で、金89万円程度となります。

詳しくは、下記を参考にしてください。
http://mutiuti110.jp/compensation/kizyun.html
http://jiko110.org/accident/standard.html

後遺障害について
通院期間が6ヶ月を超えても症状が改善しない場合は、後遺障害の申請をすることが可能な時期となります。
後遺障害を申請して等級認定がされると、通院慰謝料とは別に、後遺障害慰謝料が支払われます。
自賠責保険の場合、後遺障害14級で75万円です。
裁判基準では、後遺障害慰謝(逸失利益含む)は、概ね200万円前後となります。

後遺障害が認定された場合の、慰謝料総額の概算については
http://jiko110.org
http://mutiuti110.jp

ですので、裁判基準は示談交渉の上限と理解して、一定金額は譲歩する前提で示談交渉をすると、スムーズな示談が期待できるでしょう。

参考になれば幸いです。
以上です。

交通事故・後遺障害を専門とした行政書士です。

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第百五十九条  当事者が口頭弁論において相手方の主張した事実を争うことを明らかにしない場合には、その事実を自白したものとみなす。ただし、弁論の全趣旨により、その事実を争ったものと認めるべきときは、この限りでない。
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3  第一項の規定は、当事者が口頭弁論の期日に出頭しない場合について準用する。ただし、その当事者が公示送達による呼出しを受けたものであるときは、この限りでない。


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