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今年から、不動産投資を行いました。
来年2月に確定申告を受ける必要がありますが、わからないところがありご教授願います。
サラリーマンで一般的な収入を受けております。(年末調整されています)

1.青色申告承認申請書届について
  どうも調べると期限があるようです、
     「1月1日~1月15日までに開業した場合 → その年の3月15日までが提出期限」
     「1月16日以降に開業した場合 → 開業日から2ヶ月以内が提出期限」
  とNETに記載がありますが意味が分かりません。
  私の場合2月に不動産取得し、賃貸収入を得ておりますが、2ヶ月以内に青色申告を
  税務署へ申込み 青色申告承認 を受けとかなければいけなかったのでしょうか?

2.不動産投資の内容は、およそワンルームマンションのようなものです。
  まだ半年経過ですが、今年12月までの収入支出で考えると
    収入  ・・・ (ざっくり)50万円程度
    支出  ・・・ (ざっくり)80万円程度 不動産手数料、取得税、その他経費
  60万円 - 80万円  - 青色申告控除10万円 - 減価償却費10万円
  初年度 = ー40万円 赤字です。
  ①赤字申告すれば、税金は年末調整済みですが、還付されるのでしょうか?
  ②赤字は3年まで繰り越せると聞きました。還付はややこしく、会社経理にも
   わからないと考え、ー40万円 赤字 を 来年に持ち越すことはできるのでしょうか?

以上

A 回答 (4件)

青色申告の承認について



期限内に青色申告承認申請をされていないようですので、平成29年分(平成30年3月申告)では、青色申告の優遇は受けられないということです。
年内に青色申告の承認申請を行えば、平成30年分(平成31年3月申告)では、青色申告の優遇が受けられるということです。

ですので、来年の3月に行う申告では、白色申告として申告を行うしかないのです。

次に赤字額の考えが間違っています。
収入から経費を引き、利益が残る場合に青色特別控除が受けられるのです。青色申告特別控除で赤字を増やすことはできません。
質問の例でいえば、減価償却費も経費として考え、30万円の赤字ということでしょう。

ただ、支出=経費ではありません。ですので、不動産屋の手数料は不動産の取得価格に含めたうえでの減価償却による経費計上となります。その他の経費と書かれている者の中にも、その年に全額に経費とならない支出があれば、除外しないといけません。
また、減価償却費の計算も月割計算ですので、年額のすべてが計上できないということも考慮が必要でしょう。

還付ですが、給与所得があり、所得税が発生している場合には、給与所得と不動産所得の損益通算による計算で、還付になる場合もあります。
還付はあくまでも納めすぎた税金の還付ですので、中には補助金のようなイメージでお金がもらえる意識になっている人がいますのでご注意ください。特に住宅取得資金特別控除などにより所得税を年末調整で全額戻っていたりしている場合には還付されなかったり、思っているよりも還付が少ない場合もあるのです。

青色申告であれば、赤字を繰り越すことができます。しかし、質問のような場合には、初年度の赤字は繰り越せませんので、その年の損益通算が限度となることでしょう。
(災害による赤字は別ですがね)

注意点として、青色申告の承認申請は、証人が却下された場合には連絡がありますが、承認された場合には、連絡はありません。承認の申請は税務署でも教えてくれるはずです。
難しくて素人では申告などできないなどとは言いませんが、正しい納税の中で節税などを考えるのであれば、税理士へ依頼したほうがよい場合もあります。正しいと言われる計算の中でもいろいろな計算があるので、それを素人が探しだし、税務調査や問い合わせの際にしっかりと答えることはいろいろと難しく大変ですからね。
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期限が過ぎているので今年は青色は無理ですが、申請はいつでも受け付けているので早目に税務署へ行かれるのをオススメします。


ご心配の経費などについてもその時質問すれば細かく教えてくれます。
今年は白色、それは確定事項です。
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青色申告にするのに税務署けば紙がおいてあります。


赤字繰り越し3年
利益50万円で経費80万= マイナスに控除は受けられません。が

翌年30万円のマイナスを儲けから引き算出来ます。

儲かってるなら
高級文房具、椅子、机、パソコン、タブレット、書籍、通信費、交通費、交際費上限無しなので。
経費引き放題ですからちゃんと青色申告したのが得です。

では、頑張って利益だしてください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
Web、本で調べて情報が多く、いろいろわからないことばかりです。
ちなみに、1つめのご回答者様からは、青色申告承認ができていないと白色申告になるといわれております。
今回、白色申告しかできないでしょうか? 
また、ご回答にある経費計上もできないのでしょうか?

お礼日時:2017/09/17 10:18

>2ヶ月以内に青色申告を税務署へ申込み 青色申告承認 を受けとかなければいけなかったの…



いけないことはありません。
今年分は白色申告しかできないだけです。

>①赤字申告すれば…

って、今年分は「青色申告控除10万円」なんて絵に描いた餅ですし、「その他経費60万円」も吟味する必要があります。

少なくとも事業的規模ではないので、何でもかんでも経費に計上できるわけではないです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

正しく計算してもなお赤字であったのなら、他の所得との損益通算は可能です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1391.htm

>②赤字は3年まで繰り越せると聞きました…

それは、青色申告が承認されている場合の話。

>還付はややこしく…

赤字であろうが黒字であろうが、申告書の書き方自体に大きな差異はありません。

>会社経理にもわからないと考え…

副業の申告に本業の会社は関与しません。

>ー40万円 赤字 を 来年に持ち越すことは…

できません。
百歩譲って青色申告が承認されていたとしても、損失繰り越しができるのは、当年分で相殺できなかった分のみです。
当年分で相殺できるのにしないで翌年に持ち越しなんてのはだめです。

それ以前に本当に 40万もの赤字かどうか疑わしいです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
つまり、不動産取得から2ヶ月を超えているので今年分は申請できないということですね。
今年分は・・・と言っていただいていますが、来年分からの申請はできるのでしょうか? またその場合 いつ青色申告をして、いつまでに青色申告承認をうける必要があるのでしょうか?

お礼日時:2017/09/17 10:20

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自分はまだそこまで行ってないのですが教えてください。


個人で何かビジネスしている人が、起業して会社化することのメリットってありますか?

Aベストアンサー

>個人で何かビジネスしている人が、起業して会社化することのメリットってありますか?

言葉がおかしいですよ。
個人で何かビジネスしている=起業済みですよ。

個人で起業している人が法人化するメリットはいくつかありますが、経営者自身にとっては、メリット出なかったり、デメリットが大きい場合もあることでしょう。

メリットとしては、社会的評価が高くなるという点です。
仕入や外注などが必要であれば、社会的評価が高いほど取引条件も好条件になる場合もあります。融資を受ける場合も同様ですね。
また仕事を受ける場合も社会的評価により、仕事の発注を検討される場合もあります。

私は法人を経営しておりますが、法人にし、さらに法人決算内容をより良く見せる努力(ごまかすわけではありません)を行うことで、仕入れの掛け取引条件がよくなっています。掛け取引の枠も大きくなりましたし、支払サイトを60日とすることもできています。
このようにすることで、売上の入金を待って、外注や仕入れ先へ支払うことができ、運転資金の都合がつきやすくなります。
また、大手取引先との取引の際にも、決算書などで審査を受けたり、帝国データバンク等における内容で審査をされます。取引自体できなかった相手との取引ができるようになることで、大きい取引もできますし、取引条件もよくなりましたね。だって三次請け(孫請けなど)から二次請けなどとなることで、ピンハネされる部分が少なくなりましたからね。

起業当初は、個人事業では小規模取引もできなかった相手が法人化により取引ができるようになり、さらに決算等による評価で取引額も取引条件も変わるのです。

さらに、個人事業で損害賠償を抱えてしまうと、事業を倒産させても、個人事業主の責任から免れることはできません。損害賠償であれば自己破産で消えませんしね。
しかし、法人であれば、原則では法人の倒産で終わりです。債務などで連帯保証していないものも踏み倒すことができるのです。個人の人格ではなく、法人格での事業ですからね。

あとは個人より法人の方が税金対策もしやすいですし、方法も増えますからね。

>個人で何かビジネスしている人が、起業して会社化することのメリットってありますか?

言葉がおかしいですよ。
個人で何かビジネスしている=起業済みですよ。

個人で起業している人が法人化するメリットはいくつかありますが、経営者自身にとっては、メリット出なかったり、デメリットが大きい場合もあることでしょう。

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仕入や外注などが必要であれば、社会的評価が高いほど取引条件も好条件になる場合もあります。融資を受ける場合も同様ですね。
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Q車両の経費計上

法人名義で車両を1台購入したとします。
法人は役員3名の会社で、購入した1台の車両を事業と日常生活での使用とします。

月曜日〜金曜日を事業で使用。土曜〜日曜を日常生活で使用。

この場合、1週間のうちの月曜日〜金曜日の事業使用割合から
車両代、ガソリン代、車検代等々を、経費計上出来るという認識で間違い無いでしょうか?

もし税務調査が入った場合、上記の使用割合を証明する必要があると思うのですが

月曜〜金曜日を事業で使用したと、車を運転するたびに目的地と使用目的、時間
などをノートに記入していれば問題ないでしょうか?
経営者の皆さんは、そこまでして証拠を揃えてるのでしょうか?

逆にそれらの詳細が書かれたノートが本物かどうか、税務調査員はどう証明するのでしょうか?
目的地と使用した施設のレシート、その時にあった人などの裏をとるのでしょうか?


色々と調べると、社会通念上一般的かどうかが審議の基本となるようですが
実際は、証明する側も、立証する側も難しいと思うのですが。
調査員がどう感じたかで否認されたりもするのでしょうか?

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ただ、税務署の職員も人間であり、組織の一員です。
追徴でいくらの税金を徴収したかで成績が検討される部分はあろうかと思いますから、税理士やそれ相応の知識がない人が税務署の調査立会いとなれば、税務署の職員が変なことを言い出す可能性もあるかもしれません。

そのためにも税理士による立会により防衛ということもあるのです。
税務署の職員が常に正しいわけがありません。裁判官やその関係者、警察官でさえも、犯罪で捕まるのです。教師などを含め昔は聖職と呼ばれた職種の人であっても悪さはするのですからね。

ここまで管理していたから認めてください。
一般的に妥当性のある数字としてこのように考えこの数字を使っていますと説明できればよいでしょう。否定されることがあれば、否定する根拠を示せと言えばよいでしょう。

ただ、使用割合などは難しいと思います。

私の考えが通用するかどうかはわかりませんが、私は以下のようにしています。
法人の事業活動用の車のほかに、移動手段を用意しておく。
私は、家族所有を含め法人以外の名義となっている車があります。
役員は、労働者と異なり、24時間役員です。プライベートであっても、会社の看板を背負って行動していることが多いですし、そういう意識で周りを見ています。
プライベートな時間に出会った友人や知人が、自分の商売の分野等の話題があれば話もすることでしょう。その結果、ビジネスにもつながることでしょう。
そのような際に、プライベートな自動車などで経費に入れない代わりに、軽微な時価利用分の法人名義の車両利用もビジネスに強く関係しているものとして全額経費計上しているとしますね。
取引先一覧などを作成するうえでも、役員との関係性や取引経緯がわかるようにしておきますね。

税務調査を受けたことがありますが、家族等で車両があり、法人にも車両があるとなれば、細かい利用状況を聞かれたことはありませんね。
事業に不釣り合いな自動車ですと言われるのかもしれませんがね。

会社側が日々記録し続け、さらにそれに基づいたお金のやり取りが行われ、世間相場から逸脱していないやり方をしていれば、税務署はそう簡単に否定できないことでしょう。

ただ、税務署の職員も人間であり、組織の一員です。
追徴でいくらの税金を徴収したかで成績が検討される部分はあろうかと思いますから、税理士やそれ相応の知識がない人が税務署の調査立会いとなれば、税務署の職員が変なことを言い出す可能性もあるかもしれません。

そのためにも税理士による立会により防衛ということもあるのです。
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Q山林を相続したくないのですが、どうすればいいでしょうか。

平成8年に叔父がなくなり、昨年12月に叔母がなくなりました。
子供はいません。

叔父名義の山林があります。
叔母は叔父の死後、名義変更せずに、固定資産税を支払っていたようです。

相続放棄をする3か月を経過してしまったので、一旦誰かが相続するしかないのでしょうか。
離れたところに住んでいるのと、叔父の弟、妹が5人います。

叔父叔母が住んでいた役場の資産税課に、物納したいと問い合わせたところ
受け付けられないと断られました。

一旦、誰かが相続した場合は、地元の不動産屋さんに売買の仲介を頼むしか
方法はないでしょうか。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

専門家に相談すべき状況かもしれませんね。

叔父様が亡くなった時点で考えましょう。
他の遺産のことまではわかりませんが、山林について遺産分割協議等を行った証明がないようであれば、当時の相続人の共有財産と考え、共有者がその後に亡くなっているようなことがあれば、共有者の相続人も共有者と考えることとなります。

叔母様は当然相続人ではありますが、お子さんや孫と言った直系卑属(家系図の下の親族)がいなければ、叔父様の直系尊属(家系図の上の親族)が相続人となります。
直系尊属がすでに亡くなっていたとなれば、叔父様の兄弟姉妹が相続人となり、その一人でもすでに亡くなっていたとなれば、甥姪まで権利が派生します。

手続きには、相続人全員の実印の押印した書類と印鑑証明が必要となり、未成年などが腹案れれば、親権者や後見人等まで必要となります。当時の権利者が亡くなればさらに権利者が派生していくこととなります。

夫婦の財産て考え方はよろしくありません。
これを叔母様を被相続人としてさらに考え直すことにもなるわけですので、簡単な手続きとは言えないと思いますね。
叔父様を被相続人とする相続人全員の了承を得て、叔母様の相続人が相続するなどして、そこから考える必要があると思います。
だって権利者の一人がいくら交渉しても、交渉相手は不安でしかありませんからね。

相続放棄等も一部の遺産を相続していれば相続放棄はできません。
叔母様の権利部分については、叔母様の相続人による相続放棄が考えられます。
3カ月などと言う期限がありますが、家庭裁判所も鬼ではありません。多少過ぎても状況次第で相続放棄を認める場合もあります。すでに遺産の使い込みがあれば無理でしょうが、専門家に相談の上で、今から放棄できないかを相談してもよいかもしれません。

ただ、山林の解決にはならないと思います。叔母様以外の叔父様を被相続人とする相続人が共有とみなされる権利は残るわけですからね。

専門家に相談し、親族会議を行い、ほしい人がいるのであればそちらで解決させ、ほしい人がいなければ、不動産屋に相談の上で売れる可能性を見出すしかありません。
売れなければずっと固定資産税などが必要でしょう。草刈りなどの維持費用も近隣から求められます。
欲しい人がいない、売れそうにないということであれば、近隣の土地所有者に無償でもよいからと譲るしかありません。これも断られると、あなた方に不要な不動産に対し固定資産税等の負担が求められ続けるということです。

恨むのであれば、叔父様や叔母様です。ご自身たちにもしものことがあっても周りに迷惑をかけないような準備を怠った部分があなた方に回ってきているのですからね。
死人に対して悪く言いたくないのであれば、費用をかけてでも頑張って解決策を探しましょう。

寄付などもお考えだったようですが、いまどき簡単ではありません。
役所などで会っても、使い道がないものは欲しがりません。維持費用が掛かるわけですからね。税金の納付に変えて物納というのも、現金などで納められない場合などにおいて、現金に近い財産から見ていって、不動産の物納となるわけですから、物納の優先度は低いことでしょう。

専門家に相談すべき状況かもしれませんね。

叔父様が亡くなった時点で考えましょう。
他の遺産のことまではわかりませんが、山林について遺産分割協議等を行った証明がないようであれば、当時の相続人の共有財産と考え、共有者がその後に亡くなっているようなことがあれば、共有者の相続人も共有者と考えることとなります。

叔母様は当然相続人ではありますが、お子さんや孫と言った直系卑属(家系図の下の親族)がいなければ、叔父様の直系尊属(家系図の上の親族)が相続人となります。
直系尊属がすでに亡く...続きを読む


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