家屋と土地の所有者が父ですけど、父が高齢(69)であるため、息子の私がリフォームローンを組むこととな

家屋と土地の所有者が父ですけど、父が高齢(69)であるため、息子の私がリフォームローンを組むこととなりました。ちなみに物上保証人兼連帯保証人として父と母になってもらったのですが、贈与税等の税金は発生するのですか？ ご返答よろしくお願いいたします。

No.7 回答者： 堺田老 回答日時： 2017/10/03 00:30

税金の事はプロの税理士に相談しないと、後でたいへんな事になりますよ( ノД`)…

No.6 回答者： ben0514 回答日時： 2017/09/28 19:10

あなたが負担するリフォームでお父様の資産価値が増えます。

お父様への贈与となってしまうので、その分、元の建物の権利などの一部または全部をお父様から買い取る形で贈与ではなく売買にすることがよいでしょう。

不動産名義や売買契約・贈与契約書などの作成は、専門家である司法書士（行政書士ではだめ）に依頼しましょう。税金の部分は司法書士では判断できませんので、税理士への相談も不可欠でしょう。贈与や相続の税金では、一般的な時価ではなく、税法に従った評価計算が必要であったりしますからね。

そこでお勧めするのは、税理士と司法書士が在籍するようなところへの相談がよいと思います。難しいようであれば、税理士に相談の上で、税理士から司法書士に外注してもらうのです。税金のかからない、かかっても予算内の範囲内での売買と贈与をうまく利用して筋書きを作成し、その筋書きに従った売買契約や贈与契約、さらには登記申請を司法書士にしてもらうのです。

単純な計算で示すことはできないと思います。

あとは、お父様が高齢とありますが、まだ70前ですね。心配であれば、相続税の対策として、可能な限り今回の土地建物をあなたの名義にするなどに動いたほうがよいのかもしれません。

最後になりますが、相続対策と相続税対策は別物です。税金だけ気にしていても、家族で争いになってもいけません。税金を安くできても納める現金がない遺産でもいけません。総合的に考え、今回できることと今後の計画を決めることも大事だと思います。

No.5 回答者： 若宮のもぐら 回答日時： 2017/09/23 12:35

皆さんの投稿正しいと思いますが、リホーム費用（ローン金額）及び相続予定額によって対応変わってきます

極端な話
・リホーム金額5百万円程度で、お父さんの相続財産非課税以内であれば、費用も掛かり面倒な不動産の一部譲渡等しない事も検討ですます
この様な相談の場合は、具体的に詳細に記載しなければ、原則で回答されると大変な手間と費用が掛かってしまいます

この回答へのお礼

ありがとうございます。 そうなんですね。 かかる可能性もあることを頭に入れておきます。

お礼日時：2017/09/23 17:55

No.4 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2017/09/23 01:58

リフォームすることで家の価値が上がりますので、名義等を変更しなければあなたから父上への贈与になります。

また、そのローンを父上が返済すると父上からあなたへの贈与になります。

リフォーム代金に合わせて家屋と土地の持ち分を変更されるのが良いと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。 かかる可能性があるのですね。 不安だったから聞いてみて良かったです。

お礼日時：2017/09/23 17:54

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2017/09/23 00:25

リフォームに１千万円かかるとします。

父所有の土地建物につき、１千万円分を息子に売ります。
息子は父にその代金を払い、父はその代金で家のリフォームをします。

１　父に発生する譲渡所得税
　「土地と建物」、「土地のみ」、「建物のみ」のいずれを売却するにしても「取得した金額と同額になるよう」にします。計算する上では土地のみを売却するのが、建物を含めての売却あるいは建物のみの売却よりも単純にできます（※）。
　譲渡所得は「譲渡価格ー取得費ー譲渡にかかった費用」で計算します。上記のように譲渡価格と取得費を同額にすれば、譲渡所得にかかる所得税は課税されません（※２）。

２　息子は借入したお金で父の土地を買っただけなので、税金は不動産取得税と所有権移転登記時に必要な登録免許税が必要となります。

３　不動産の売買契約書の作成、所有権移転登記申請は自分でも作成できますが、司法書士が専門です。

４　父所有建物のリフォーム費用を息子が負担するのは、リフォーム費用が息子から父への贈与となります。
　理不尽に感じますが、逆に「息子が所有してる建物がぼろくなったので、修理費を父が出した」というケースを考えると、修理費用が贈与であることが理解できます。
　ただし、親から子への贈与は、相続時精算課税の選択など特例があるので、贈与税が実質的にはかからないようにすることができます。
　息子から父への贈与ですと、そのような特例がないので、十分な注意が必要です。



※
建物は建築した年から売却時まで減価償却した残額が譲渡所得の計算上取得費となります。
この減価償却の計算を、土地だけの売却ならばしなくて済みます。
現在の相場で平米いくらなので、１千万円なら何平米を売却するという計算の方が容易だからです。
実際には土地を分筆するのではなく、共有持ち分で登記することになります。
例えば土地の時価が２千万だとしたら、父１００％所有権の土地が、父５０％、息子５０％というように共有物になります。
相続時にも土地の全部が相続財産にならないので節税対策にもなります。
土地の時価よりも高い売買をすると、父に譲渡所得税が発生してしまいますので「いくらでの売買にするか」は税理士に相談して計算してもらうのが確実です。

※２
譲渡所得にかかる所得税がかからないように、売買する不動産の選定や、土地なら平米数を決定するのですが、いくらで売買するかの決定に税理士に相談するのが最も安全策です。
その時に、譲渡所得にかかる所得税は出ないが、税務署からなにかしら照会が来ると面倒なので、申告書を出してしまう選択があります。
税理士報酬を尋ねて「どうせなら相談料と一緒でいくらでやります」としてもらえて、その額が廉価なら頼んでしまうのも手です。
　相場的には「父の持つ不動産の一部の売却をする、その一部を土地のみにするか建物も含むか、建物のみにするかの選択」「選択した不動産の取得費の計算と売却価格のバランスをとること」「確定申告書を作成提出すること」全部まとめて、１０万円程度でしてくれるはずです。

この回答へのお礼

詳しく教えていただいてありがとうございます。

お礼日時：2017/09/23 17:53

No.2 回答者： nak_7000 回答日時： 2017/09/22 23:53

リフォーム(リメイク)して家を改築し増改築の申請し登記したら金額に応じた持分になる(家屋1分の8 誰々、、)みたいに。

親からの相続をした時に評価額から持分が引かれたものが相続対象となるから、そこはキチンとしておいたらいいと思う。自分の払ったものに対して相続税を払うなんてことにならないように、、、

この回答へのお礼

ありがとうございます。 勉強になりました。

お礼日時：2017/09/23 00:03

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2017/09/22 23:32

あなたがローンを返済するのなら、贈与税等の税金は発生しません。

ローンの名義はあなたでも、実際に返済するのが父だと贈与の対象になる場合があります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。 勉強になりました。参考になりました。

お礼日時：2017/09/23 00:03