住宅ローン審査　「絶対通します！」とは？

Question

住宅ローン審査について質問です。長文で初心者ですみません。

我が家では半年前に新築一戸建て建売の購入を考えましたが、住宅ローン審査が通過せず、そうこうしている間に別の売主が出て買えなかった経験があります。その後家は諦めていたのですが、安い中古物件の情報等は収集していました。そんな中、とある不動産屋で前回の経緯も含めて、おそらくローンが通らないので中古などを探していると不動産屋と話をしたところ、年収・職業などを聞かれてそれで通らないとは考えにくい、うちなら通せると思うので自社で建てた新築物件がある、それもいけると思う、と話が進みました。物件自体もフラットの優良住宅審査を通った、準耐火構造、十年保障もついている、立地場所も都合いいです。住宅メーカーではなく、その不動産屋で建てて、建売しているとの事で、仲介ではありません。ただ、その物件が新築で2580万。前回おちた審査の物件は新築仲介で1500万。1000万円以上も値段が違うのに、どうやったらローンが組めると言うのか不思議でありません。我が家の属性がお恥ずかしいもので、
夫29歳　年収約360万円　運送業　零細同族経営　社保なし　勤続6年
私28歳　年収約400万円　看護師　職員300人の中規模個人病院　社保　　　　　ボーナスありますが。パート6ヶ月を経て正社員1.5年　
　　　5歳と3歳の子供あり　諸費用＋頭金で出せる額は400万程度　
　　　夫が消費者金融で200万の借金があったが5年前完済　滞納などの　　　事故なし。現在カーローン等なし、私名義でクレジットカード3　　　枚所有
前回は夫が主たる債務者の共同名義、頭金なし1400万融資で申し込み、第一地銀、地方信用金庫がダメ。私が主たる債務者に変更し、フラット申し込み中に売れてしまい、通過したかはうやむやのまま、返事はなく撤退していきました。

そんな感じですが、狭い、7万近くのアパート代との板ばさみ。安い中古物件が身の丈か、と思い始めは今回の話は流す程度でした。が、今回の不動産屋は200万値引きします、うちはローンに強いから、やり方があるんです、おそらく大丈夫だなんでやってみましょう！中古でリフォームを考えたら、新築の方がいい！の営業トークに乗せられ、今後高額な保育費がなくなること、10年固定の諸費用+頭金で400万、2180万融資で月々払えないこともないか？と思い、仮審査申し込みを考えています。

聞きたいのは、こんな状況で借りれるなんて話があるのか？不動産屋の「やり方」とは？違法な手段で、後で融資側から融資解除や罰金などはありえるのか？
お答えいただければ幸いです。

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者です。
私も記載されている条件で3000万ぐらいの借入ならほぼ100％通りますと断言します。
なんと言っても、奥さんの看護士免許はローン上、「鉄板」です。
当方の経験では育児で退職し、無職状態の看護師さんでも家を建てたら再度働きますという事で、300万ぐらいは簡単に収入を見てくれます。
その他薬剤師さんや保育士さんなども同様です。（現在人員が不足しており経験者なら就職先に困らないような有資格の職種です）
住宅ローンは、銀行の担当者のやる気（作文）と持ち込む業者の信用などでも、可否が異なります。
失礼ながら、奥さんが看護師で400万ならご主人さんは派遣で250万でも通ります。
あくまで私の営業地域での提携した地銀の事例ですが。
地銀でも10年固定1.7％ですよ！
但し借りられると支払できるは別物ですから、良く検討してください。
何も違法なことなど行いません。400万の自己資金もおありなら、諸費用で200万程度かかっても200万は頭金として入れられるわけです。
最初に否決された時の業者がローン付けが下手だっただけでしょう。
ローンに関しては安心して良いと思います。
もしフラット35Ｓを使えるなら、金融機関によっては1％後半で10年間は借り入れできますからそれも良いでしょう。

takuranke · Answer

＃１です、
共同だった気がします。
当初友人の弟さんをメインにしていたのですが、やはり勤続年数が引っかかり、
奥さんが看護師なので、奥さんメインでということになったようです。

takzou777 · Answer

先日住宅ローンの内定が出たものです。駄文失礼致します。

僕の場合はこんな感じです。

手付け１００万円
中間金１００万円
総ローン金額　５８００万位
年収　８２０万円　
保険　雇用・労災のみ
嫁　無職、子供一人
物件は現況土地の状態でこれから建てる感じ。

これで内定でました。

質問者さんの条件を見る限り、通らないわけがない、と思うような条件ですが、マイナスとなる可能性を上げさせていただくとすれば、
・奥様が産休に入られた際の収入減の可能性
・物件の立地等による担保評価価値の低さ
・旦那様の勤務先の信用不安
くらいではないでしょうか？

不動産業者の話によれば、昔よりも、フラット３５の融資枠が物件価格の９０％から１００％に拡大していたり、今年の新築については住宅ローンの利率が１０年間１％低減できたりと言った住宅取得政策が実施されているようで、取得はしやすい環境にあるようです。

色々な優遇措置を利用するには、床面積要件、新築要件などを満たす必要があるようなので、お調べになってはいかがでしょうか？

僕は住宅金融公庫を利用しましたが、国策金融なので、保険なしの業態でも審査に影響はなく通りやすいようですよ。


結局はローンマッチしてくれる不動産屋さんの実力だと思います。
物件もそうですが不動産屋も融資付けに強いところを探されるのをオススメします。

oyazi2008 · Answer

NO.6で回答した不動産業者です。
売買契約にはローン条項が付帯します。業者売主なら必須です。万一予定している住宅ローンが借り入れできない場合は、白紙解除となり手付金は全額戻ります。
金銭的に損をするのは、契約書に貼付した収入印紙１５０００円は残念ながら無駄となります。それぐらいでしょうかね。
但し、買主本人に責めが無い場合です。人身事故を起こして会社を解雇されたなどの場合、本人の過失責任が大きいので、借りられなければ何でもローン条項が適用になるわけではありません。
普通に生活されていて、金融機関の都合で借り入れできなければ適用になります。

in_go-ing · Answer

正直わからないですね。

　私の場合、17年前ですが、当時の取引銀行のＳ銀行は別の連帯保証人を出せなんて言ってきました。まぁ、自営業ですから信用が低いのはわかりますが、開業以来の取引で借入れなんて車のローンもありませんでした。当時は義父にお願いすればよかったのですが、8,000万の物件で頭金3500万（当時Ｓ銀行に定期）、借入れ4500万で、女房は返済額以上の積み立てをＳ銀行に何年も続けており非常に不満でした。それで売主の開発業者？にその由を伝えたところ、提携のＦ銀行ならＯＫでしょうと言われ審査を申し込みました。それまで取引も無かったＦ銀行ではＯＫが出ました。勿論Ｓ銀行との取引は全てやめてＦ銀行に移しましたが、一体あれは何だったのか未だに疑問です。それ以来銀行は信じていません。

takapiii · Answer

No.3です。

＞審査をするのは保証会社なので、不動産屋がどんなに気張って頑張ろうが、NOと言われたらNO。

補足です。
プロパー融資の枠を持っている金融機関の場合、独自に審査します。
これに該当する例はそうはありませんが・・・。

tarotaro001 · Answer

ご主人の与信では正直今でも難しいと思います。

同族経営で社保無しですと、かなり厳しい評価になってしまいます。
また奥さんの与信も３年未満ですので厳しいと思います。
ただ１年以上だとＯＫという銀行もかなりありますので、そういった銀行に奥さん名義で申し込めばいけそうな気もします。

ただ気をつけて欲しいのは
＞職業などを聞かれてそれで通らないとは考えにくい、うちなら通せる
は鵜呑みしないほうがいいです。
不動産業者は契約を取ってナンボですから、たとえ審査通過が微妙なお客さんにもとりあえず、大丈夫ですと耳打ちします。
それで審査までもっていき、審査を通過したら即契約。
審査がＮＧだったら今回はどうして通過しなかったのか不思議ですね・・・とお茶を濁して終了。
となります。
半年前の場合奥さん名義で審査を申し込んでもギリギリ１年ですので今より確実に厳しいですから「それで通らないとは考えにくい」というのは間違いなく営業トークでしょうね。

そういった営業の耳打ちには流されず、もし審査が通過したら本当に返していけるのかを十分に検討されたほうがいいですよ。
もし今年から始まるであろう国の「子供手当て」をアテにしているとしたらやめたほうがいいと思います。
近い将来に政権が変わってこの手当てが無くなる可能性はかなりの確率であります。そのときに慌てないように・・・

takapiii · Answer

違法な事をするわけじゃないと思いますが、要はローン審査の出し方を変えるのではないでしょうか。
またその不動産会社の取引銀行の場合(いわゆる提携ローンと言っているかもしれません)、顧客を集めてくれるなら不動産会社に融資するといったような条件を付けられている可能性があるので(正式に銀行と不動産会社がそういう契約を交わしているかは不明)、そういう場合は、通りやすいかもしれません。

それと恐らく奥さんの方を主たる債権者という事にすれば、旦那さんより借入しやすいかもしれません。
ただ、「絶対通します！」は、絶対にありません。審査をするのは保証会社なので、不動産屋がどんなに気張って頑張ろうが、NOと言われたらNO。
あとは、その担当者の知恵と経験で、色んな銀行を総当たりする事になるのでしょう。
そうすると信販系とか、金利の高い所で見つけてきて、「ここしか無いのでここに決めましょう！」と迫ってきます。

kounoakemi · Answer

不動産屋さんと懇意にしている金融機関があるのでしょう。
私も、転職後二ヶ月でマンションのローンがあっさり通った事があります。
ただ、返済計画は十分に検討する必要があります。
最悪ご主人の収入だけで返済できないようなら、お勧めできません。

takuranke · Answer

質問者様がメインで借入、旦那さんが少額なら行けそうですけど。

友人の話で恐縮ですが、
家の建て替えで３世帯にしたのですが、
友人の弟さん（４５歳だったかな）がローン申し込み時点で入社３か月目という状態（それまで無職が結構長かったうえに、失業給付を申請しなかった変わり者）でしたが、奥さんの借り入れを多くして何とか借り入れできたようです。
HM３社で見積をとり各々ローン審査をしたら、１社はだめで２社は何とかいけますと営業が言っていたそうです、最終的には何とかいけるといった２社のうち、設計で決めたようですが、３か月近く審査にかかったみたいです。

書類を偽造しなければ訴えられることはありません、要は伝え方と書類の見せ方のようです。
それと、懇意にしている金融機関があれば色々とありますから。
支払方法がこれじゃなきゃ認めませんという条件付きもありますので、心配なさる必要はないかと思います。

ただ、ご主人の方は心配ですね、雇用契約でしたら雇用保険は入っていますか？
（請負の場合は雇用ではないので労働者とはなりません）
これは確認しておいたほうがいいです。

住宅ローン審査 「絶対通します！」とは？

不動産業者です。

＃１です、

先日住宅ローンの内定が出たものです。

NO.6で回答した不動産業者です。

正直わからないですね。

No.3です。

ご主人の与信では正直今でも難しいと思います。

違法な事をするわけじゃないと思いますが、要はローン審査の出し方を変えるのではないでしょうか。

不動産屋さんと懇意にしている金融機関があるのでしょう。

質問者様がメインで借入、旦那さんが少額なら行けそうですけど。

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