条件不成就により、売買契約は無効ですか？

平成8年農地売買、農地法第5条条件付所有権仮登記、買主(仮登記権利者)は条件不成就、仮登記権を放置したままに亡くなりました、許可協力請求権は既に時効消滅。

相手（買主）は現在許可協力と本登記手続き請求訴訟している。条件不成就により、売買契約は無効ですか？売主（うち）側は契約無効通知義務がありますか?

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2011/07/22 08:02

これは実務の問いですよね。

それならば、簡単な回答とはならないと思います。
許可協力請求権の時効も10年と20年と言う判例があります。
更に、時効の援用が公序良俗とした判例もあります。
それらの違いは、その農地の契約当時の現況や法的規制、また現況の状況等々によって、必ず、許可協力請求権の時効10年とは限られていないです。時効の起算日が問題ですから。
更に、本件で気にかかることは「条件不成就」と言うことと「仮登記権を放置したままに亡くなりました」と言うことですが、条件が成就しなかった時期とその理由、また、後段の「放棄した」と言う部分の原因と実体(証拠)などで、必ずしも、その契約は無効だと決めつけられないです。
なお、「売主（うち）側は契約無効通知義務がありますか?」と言うことですが、通知してもしなくても無効が確定するわけでもないので、通知することは、単なる、意思表示にすぎないと思います。

No.1 回答者： shaoli123 回答日時： 2011/07/22 00:40

特定物の売買契約においては、特定物の所有権が契約と同時に買主に移転するという建前をとるため、危険負担の債権者主義を採用しています。

一方、不特定物については、品物が特定されていないので所有権はまだ買主に移転しておらず、滅失しても他の同等品で代替が効くので危険負担の債務者主義を採用しています。

また停止条件付き売買契約においては、条件成就まで売買契約は有効に成立しませんから所有権は移転しておらず売主のままであり、滅失した場合は売買契約の目的物の所有権が消滅しているため契約自体が無効となるので危険負担の債務者負担を採用しています。
一方、損傷の場合は売買契約の目的物の所有権はまだ残存しており、条件成就・契約成立により所有権がいずれは買主に移転するため危険負担の債権者主義を採用しています。

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