同居人が競売になった物件を買えるの？

Question

私は、義父の家に同居しています。（いわゆるマスオさん）です。
その義父名義の家が、競売にかけられました。負債額は８０００万円・・・とうてい返せるお金ではありません。
今日借金のある銀行に義父と行ってきたのですが、原則一括返済じゃないと、競売は取り下げられないと言われました。
９月に裁判所執行官がきたので、後一月後には多分どこかの不動産屋が買ってしまうと思われます。
そこで質問なのでが、同居している私が、その不動産屋と交渉して、私が買い戻す事って可能なのでしょうか？幸い私は現在借金がなく、３２歳でまだまだ働けます。住宅ローンの支払いも計画できる収入だと私は思っているのですが、血はつながってなくても、同居人が買い戻す事はできないのでしょうか？どなたかご教示ください。

loranx · Accepted Answer

６です。補足します。
債務者でなければ誰でも買えるというのはどの本・基本書見ても書いてあるのは当り前なんです。なんで同居の親族はダメなのかというと、71条3項で…買受ける資格を有しない者の計算において買い受け申し出をした者はダメ、と言ってるんです。具体的に言うと義父の「代わりに」質問者様が買う事はダメだと言ってるんです。
問題はこの「代わりに」なんです。
例えば経済的・生計が同一であるという事は経済的にはイコール債務者（義父）という事なんです。経済的に同一であるならもし義父が別に何千万も持ってて、本来なら買受人になれないのに経済的に同一である親族に買受人として代わりに立ててしまうという脱法行為になってしまうんです。これが71条3項がダメだと言ってる事の一例なんです。

ただ、もし経済的・生計も完全に独立して購入しようとしているんだという場合は買受人になれると言っているのです。普通の本や・基本書はそこまで書いてあるのが殆ど無いんです。何故なら民事執行は個々のケースによりますし、細かすぎてそこまで書けないんです。ですから債務者以外は「誰でも」入札できる、と書いてある本は条文上でも本当は誤りなんです。

今回の場合質問者さんが買受人になるのは上記に照らせば難しいと言いましたが、生計・経済的には同一であるけれど、購入資金等は完全に独立しているとなると、これを具体的に判断するのは執行裁判所ですから、場合によっては買受人になれる余地があるので直接伺ってはどうですかと言った訳です。

PVC · Answer

質問から多少はずれますが
制度的な買受適格不適格の問題よりも現実に買受可能か
否かを考えたほうが現実的かと思います。地域にもより
ますが、現状競売である程度の確実性をもって落札する
ならば、市場価格とほぼ同額程度、もしくはそれ以上で
入札をする必要があります。市場価格より相当に安い、
や、占有・賃借の状況で価格が大幅に下がるというのは
あてはまりません。
また、ご存知のように競売の代金納付は一括払いです。
一括納付できる資金力があるならば、返済について債権
者と交渉の余地があるはずです。

必ずしも金融機関のローンが使えないということでは
ありませんが、状況から察するにですと、年10％
以上のノンバンクなどの競売ローンをつなぎで利用する
ことになると思います。
ですので、今回の場合競売での買受は現実的な方策では
ないと思います。

代替となる物件を住宅ローンで購入する、か、現在居住
中の物件を任意で売却するか、が、現実的かと思います。

milk6kg · Answer

競売開始（差押）後の賃貸借は，競売手続上は効力を有しないばかりか，虚偽の賃借権を結ぶことは執行妨害と認定されますし，新たに締結した賃借権を盾に明渡しを拒むこともできません。
リスクが高いばかりで，実益はないでしょう。

任意売却については，債権者の承諾を取ることが先決です。任意に売却しても，別に競売で落札された場合は，落札者が合意しなければ債権者は取り下げができないからです（任意売却は競売手続上無視され，所有権移転登記も裁判所によって抹消されます。）。

執行官等による調査を基に，裁判所は，売却条件や最低売却価額を定め所有者に通知をしてきます。
債権者はこの最低売却価額を任意売却の資料とすることが多いのですが，最低売却価額は取引価額から競売によるリスク（内部が見れない，強制執行をしなければならない可能性がある等・・・）を３割から５割程度控除したものであり，現実の入札価額は１．５倍とか２倍以上になることも珍しくないため，債権者は最低売却価額からある程度上積みしたものを求めてくると理解してください。

同居の親族の入札については，確かに債務者の計算（債務者のお金で（債務者は入札できるのなら弁済しなさい））での入札と認定された場合は，裁判所が売却を認めません。また，売却が許可されても債権者や他の入札者等からの執行抗告が認められ売却が取り消される可能性があります。しかし，同居の親族への売却が許可される場合も見られますし，債権者等によるこの種の執行抗告の申し立ても珍しいようです（競争入札で最高額を付けた同居人に対して債権者が執行抗告をする実益はないでしょう）。

疑問点は，何でも裁判所の不動産執行係に相談されたらと思います。

tk-kubota · Answer

短期賃借権→今年４月に廃止され現在では何の障害になりません。
債務者以外なら誰でも入札に参加できます。→手元の東京地裁発行の解説書より（実務でもそうです。）
なお、９月に執行官の現況調査があったと云うなら評価人はどうでしようか。
その両方の調査が終わったならば、今度は裁判所で物件明細書と云う種類を作成し、入札期日を決め、通知書が届きます。その日は１２月か来年１月です。
実施は、その後１ヶ月程度先です。
後は、お金があれば買えますしなければ買えません。
裁判所は一括払いですから、あらかじめ用意しておく必要があります。
ローンで買うこともできますが、それは買受人、ローン会社が共同して裁判所に申し出すればできます。（民事執行法８２条２項）

loranx · Answer

６です。
物上保証等で必ずしも入札できないとは限らない場合もあるので、裁判所や専門家に詳細を伝えて聞いてみるといいでしょう。

＞そこまでする人はいないです。
というのは法的な問題ではなくて、実際として、家庭の台所事情の問題になるからです。つまり競売しても大抵は残債務があったりする訳で、それを親族に肩代わりして貰うとかで支出があったり、その他家族関係等色々な事情も重なって、たとえ資金計画ができても購入しないというよりは消極的になるようです。ただ、法的にはなんら問題ないので買受人となるであろう金融機関や不動産業者と相談して購入や、あるいは賃借して住む分には問題ありません。業者や金融機関だと上物（家）は取壊されてしまう（土地を生かすため）ケースが少なくないので落札されたら早急に相談された方がいいと思います。

loranx · Answer

議論百出のようですが、買受申出は難しいと思います。下の方のご意見の通り債務者は買受人にはなれない（民執68）というのがありますが、これは債務者とい生計を一にする親族のように、債務者と経済的に一体と認められる者も買い受け申し出をする事はできない（民執71-3）と解されています。この71条は脱法行為の防止内容として単に抽象的にしか書かれていませんが、実務ではこの様に解しているようです。ただ、これも個々のケースによるとは思われるので、競売専門の専門家に伺ってた方が良いでしょう。

また任意売却ですが、もし他の（担保）債権者がいた場合は、たとえ相当な価格でも詐害行為にあたると主張される可能性がありますから、その辺も注意が必要です。

競売後に新しい所有者から買戻す（＝売買）分には金銭以外は問題はありません。実際そこまでやる方は殆どいませんが。つまり大半の方は諦めて他に引っ越します。また今年から賃借権を付けても殆ど意味が無くなったのでその手は使えないと思われます。

以前似た事例を回答したので参考程度で。

参考URL：http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=997303

noname#11476 · Answer

>８０００万円の債務ですから・・任意売却にしても、高めの額になりそうですよね
いえ、競売となると立ち退いてくれない場合の強制執行などの費用も見込まないといけないから、その不動産の相場価格よりずっと低くなるのが普通です。
なので、その価格以上の上澄みがあれば、たとえば世間相場価格であれば十分交渉は成立します。

noname#8709 · Answer

債務者本人でないのであれば買い受けることは可能です。

金融機関としては、競売による低価格での売買よりも、任意売却によるより高価格での売却を望みますので、交渉の余地はあるでしょう。

競売の方が安く買える可能性がありますが、この場合には他の買い受け人が買いとる可能性もありますので、確実に買いとりたいのか、できれば買いとりたいのか、という考え次第です。

なお、短期賃貸借の制度は既に法改正によってその（悪いとされている）効力がなくなっていますので、登記するだけ無駄かも知れませんよ。

nrb · Answer

いまのうちに同居人にたいして　短期借用の登記をしましょう

こうすると、裁判所の入札で安くゲットできますよ
また　他の不動産屋に落札されても交渉がやりやくすなります

また他人が落札しても　、登記してある値段でかりれますよ

参考URL：http://www.marsh.gr.jp/~marui/column3.html

noname#11476 · Answer

血のつながりは関係ありません。お金を出せば誰でも買えます。
既に競売手続きが進行しているようですが、債権者に任意売却の打診をすれば応じてくれる可能性もあります。（金額次第）
まずは債権者に相談して見て下さい。だめな場合は自分が競売に参加すればよいのですが、この場合はローンを組むのが非常に面倒な話になるので、できれば債権者の合意の下で売買したほうが楽です。

同居人が競売になった物件を買えるの？

６です。

質問から多少はずれますが

競売開始（差押）後の賃貸借は，競売手続上は効力を有しないばかりか，虚偽の賃借権を結ぶことは執行妨害と認定されますし，新たに締結した賃借権を盾に明渡しを拒むこともできません。

短期賃借権→今年４月に廃止され現在では何の障害になりません。

６です。

議論百出のようですが、買受申出は難しいと思います。

>８０００万円の債務ですから・・任意売却にしても、高めの額になりそうですよね

債務者本人でないのであれば買い受けることは可能です。

いまのうちに同居人にたいして 短期借用の登記をしましょう

血のつながりは関係ありません。

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