第三債務者です競落され新家主決定後の対応

どうかお教えください。全6世帯の賃貸アパートの一室へH17/7に2年更新で居住しており昨年H18/8にこの物件が競売になると裁判所の方が尋ねてきてその後H17/11に裁判所から債権差し押さえ命令が送達され、管理会社へ報告、供託するよう言われますが競合していなかった為債権者へ支払いするとの報告と陳述書等も債権者＆裁判所へ送りました。しかし管理会社からH17/12頃12/末まで退去せよと連日迫られ費用と引越し期間の短さに断ったら私を家賃未納扱いにし、保証人がおらず保証代行していますが保証会社へ家賃滞納しているとでたらめを言い、家まで押しかけられました。他の5世帯は同様の退去を迫られ事実12/末に退去しました。今年H18/1中旬その管理会社より配達記録が来この物件の管理から手を引くと書いてありしばらく様子を見ていた所昨日新管理会社が来て競落され新家主が決まり今度はうちの管理会社へ家賃を払うよう言われました（謄本を閲覧してないので実際の落札日や落札代金がいつ支払われたのか知らないのですが）今後は新管理会社の言うとおり家賃を支払わなくてはならないのでしょうか？債権者の方は連絡しなくても二重請求にはならないのでしょうか？あと新たに賃貸契約など結ぶ気はなくいずれ引越しを考えていますがやはり6ヶ月の猶予でその間は使用損害金？との名目で支払いが生じるのでしょうか？転居費用などは請求できないものでしょうか？また一番の心配は例えば今月中か来月草々にでも引っ越す場合退去立会いなどは新管理会社へ連絡が必要ですか？もし必要としてその場合高額が修繕費を吹っかけられそうでとても不安です。長文乱文になりましたが、何卒アドバイスをよろしくお願いします。ちなみに差押命令の書類には抵当権がH7記載されていました。

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/02/23 16:04

１．何を以って確認をするのかは別にして、今後発生する家賃は新大家（物件の購入者）に対して支払う筋合いになります。

（新大家と新管理会社との業務委託の中で受取口座が新管理会社になることは通常ケースです）

２．債権者（担保権者）は物件売却資金（新大家から旧大家へ支払）から債権を回収しており、もはや当該物件の家賃から回収する根拠が無くなっています。

３．普通は、借主が継続居住を希望すれば、新大家と借主との間で賃貸契約書を締結することになる筈です。気持ちの問題がどこに有るかは知りませんが、賃貸スペースを占拠している以上は「家賃相当額の使用料＝新大家にとっての得べかりし利益への侵害」が発生する、と理解されそうです。（この辺りは確信なし）通常は、旧契約の借主は、ある程度の期間で出て行って貰えればそれで良し、と新大家は考えるでしょう。

４．新大家にとって、旧契約に基く居住人に立退き費用を支払う根拠はありません。旧大家にはおそらくは敷金・保証金を返還する資金ストックも権利能力も無い筈ですし、競売であれば新大家が敷金返還義務を引き継ぐこともありません。（この辺りで競売と競売申立後の任意売却とでは差が出ます）

５．恐らくは、質問者が勝手に引っ越しして出て行ってもそのままでしょう。（質問者が負う現状回復義務は旧大家に対する義務）通常新大家にとっては、「タイム　イズ　マネー」で旧居住者が直に出て行ってさえくれれば、そこからリフォームをして次の借主から、保証金を預かって質問者の現状家賃以上の額で賃貸契約をするので十分だ、と考えそうです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり本当に申し訳ありません。今仕事終わりました。大変詳しくご回答下さりありがとうございました。やっぱり新管理会社へ支払いしなくてはいけないのですね。本当は新たに賃貸契約を結んでも良いかと一瞬思いましたが、私は滞納者として引き継いだらしく新管理会社からあまり良い印象を受けていないように思われます（ちゃんと債権者には支払っていました）賃貸契約を拒否されたとき慌てて転居するのも不安だし、仮に契約し直したとしても、もしかしたら敷金やペット礼金を新たに請求されるのではないかと、もうすっかり疑心暗鬼になって怖いです。なので早々に転居しようと思います。教えていただき二重払いの心配も無いようで安心しました。本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/02/23 20:23

No.2 回答者： qazyhn 回答日時： 2007/02/23 15:41

まず謄本を見て、新所有者（新大家）への支払となるのか、管理会社は新大家が委託している管理会社なのかを確認してください。

今後の支払先はアパートの現所有者ですから。

債権者というのは、前大家の債権者のことですよね？競売手続きも終了し、新所有者が大家になったのであれば、あなたはもう第三債務者ではないので、あなたから見ても債権者ではありませんので支払う必要はありません。新所有者となった新大家への支払となります。

さて、以前は未納扱いにされていたようですが、実際には支払っていたんですよね？そして、新管理会社から今後支払先はうちだからとの通知も受けているわけですから、賃貸借契約は終了していないはずです。アパートの所有権とともに、賃貸借契約も移転しているはずですから。

「いずれ引越しを考えていますがやはり6ヶ月の猶予でその間は使用損害金？との名目で支払いが生じるのでしょうか」ですが、
6か月の猶予と使用損害金という名目の支払義務の発生がちょっとわかりませんので、補足をしてください。

なお新管理会社とのやりとりを嫌がっておられるようですが、競売が完了しているのであれば、窓口は当然新管理会社となります。以外ということは新大家ということになります。

立ち退き料に関しては、これは新大家との交渉次第です。

この回答への補足

お返事遅くなりまして本当に申し訳ありませんでした。教えていただきありがとうございます。>6か月の猶予と使用損害金　についてですが　どこかのサイトで目にしたような記憶がありまして、その内容が私のケースと同様のものなのかははっきり確認してないのですが、抵当権より後？に入居していれば6ヶ月しか猶予がないような事が載っており、私にも当てはまるのかと思いまして..本当は謄本を取れば良いのだと思いますが法務局へ行くことすら不安で今日まで至ってしまいました。でもやはり新所有者へ支払うとの事を教えていただき安心して転居までの間支払いできます。後はがんばって謄本をとり新管理会社が間違いないか確認します。あと実際債権者には支払いしていたにもかかわらず旧管理会社は未納の請求書を送ってきたり、保証会社へ報告して家に取り立てに出向かせたり、新管理会社へも未納者と偽り、引継ぎしていました。何度も電話でやり取りし「そういうことなら債権者へ支払いして下さい悪いようにはしませんよ」と言っていたので人間不信になりそうです..この件では相談者もおらずげっそりしてしまいましたのでやはり転居しようと思います。教えていただきまして本当にありがとうございました。

補足日時：2007/02/23 20:24

No.1 回答者： noname#62235 回答日時： 2007/02/23 15:35

家賃相当金額の支払いは生じます。

契約を結ぶ必要はありません。立ち退きしなかった期間分の家賃相当額の損害金の請求権が、新オーナー側に生じるだけのことです。
修繕費を払う義務はありませんが、競落者にはあなたに立ち退き費用を払う義務はありません（前オーナーに払っていた敷金・保証金の返済義務も当然ながらありません）。

ですが、あなたが居座った場合退去の強制執行を行うことになりますが、これには莫大な費用がかかります（通常の引越しの２～３倍に加え、倉庫代）。これは新オーナーが負担することになります。なので、現実にはある程度のお金（立ち退き料）を払って、円満に出て行ってもらおうとするようです。
もちろん、ただで出て行ってくれたら新オーナーは大もうけですから（そもそも、居住者のいる競売物件はその分価値が低くなっているはずですから、これは『がめつい』のですが）、最初はある程度圧力をかけてタダで追い出そうとするでしょう。

いくらお金がかかっても、占有者にお金を払うくらいなら強制執行するという人もたまにいるようなので、相手次第でしょう。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。教えていただきありがとうございました。やはり新管理会社へ家賃支払い義務はあるのですね。突然訪問され口頭だけで今後はこちらへ支払いを...と言われ、本当に債権者への支払いは無くなるのか、二重払いにならないのか、と、とても不安でしたが教えていただき安心して新管理会社へ支払いができます。今後の居住についてですが、恐らく新管理会社は旧管理会社から私は滞納者と引継ぎされているらしく、あまり良い対応ではありませんでしたので賃貸契約は拒否されそうで、仮に締結しても新たに敷金やペット礼金等請求されそうなのでやはり転居しようと思います。↑で修繕費の負担がないということは立会いされなくても、勝手に退去して良いという事なのでしょうか。できればそうやって出て行きたいです。押しかけられて請求されて戦うのは怖いです。敷金返還は諦め、圧力を受けて精神的苦痛を受けるよりも早々に退去しようと思います。アドバイス頂き安心しました。本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/02/23 20:49