宅地建物取引業における取引について質問があります。

「賃貸」の「代理」行為は業法で定める取引に該当すると認識していました。

しかし先日、他サイトさんで質問したところ、「自ら所有する建物の賃貸」の「代理」をするのに免許がいらないという答えを頂きました。その理由は「自ら」所有する建物の「貸借」は業法における取引に該当しないから、その代理も問題ないということでした。

私はそれでも代理行為には変わりないので免許がいるのではと思っているのですが、
どこが違うのか理解できません。詳しい方がおられましたら、お教え願いたく思います。


以下、当時の質問内容の概要を記載しておきます。
ややこしくて申し訳ありません。
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法人Aが所有する建物に関する賃貸借契約を、法人Bが代理する場合、「AB両社の代表者が同一人物」の場合、B社は免許を受けなくても構わないのでしょうか？

賃貸借契約の代理もしくは媒介を業として行うには宅建業の免許を取る必要がございますよね？

私の住むアパートは登記上の所有者も、契約書の所有者も「A社」となっていますが、代表者を同一にする「B社」が代理人として契約している形になっています。
しかし検索したところB社が宅建業の免許を受けている結果が見当たりませんでした。

また、仮に建物の所有者が、B社の代表者「個人」であった場合、「法人B社」として代理業務をする際にB社は免許が必要ですか？

最後にもう1点、「賃貸借の合意更新」の契約の代理もしくは仲介は、登録業者でなくてもできるのでしょうか？
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長文乱文申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： lowlawrawrow 回答日時： 2011/02/24 19:23

>「自ら所有する建物の賃貸」の「代理」をするのに免許がいらない

一体どんな人が回答したのか不明ですが、免許以前にこのようなことはあり得ません。「自ら」である以上は「代理」ではないのですから。代理というのは、「他人が本人の代わりに」というところが本質なのですから、「自ら」「代理」なんて概念矛盾以外の何ものでもありません。ですから、
>「自ら所有する建物の賃貸」の「代理」をする
のは法律的に不可能です。不可能なことに免許など要るはずはありませんが、そこで免許は要らないなどと回答するのは、代理の意味を理解していないとしか思えません（ま、質問者さんが書き間違えただけかもしれませんけどね。）。
そして、代理ではなくて単に所有する建物を自ら賃借するのに免許が要らないのは確かです。宅建業法2条2号に定める「宅地建物取引業」に該当しませんから。


で、質問の例ですが。
「業として」という要件を満たすのかどうかが不明です。「業として」ならば免許が必要です。そうでないなら要りません。「業として」というのは利益を売る目的で「ではなくて」、不特定かつ多数を相手に反復継続してです。ですから、たまたまその賃借だけについて代理したのであれば「業として」には当たりません。利益を得ているとしても問題ありません。
代表者が同じでも別法人は「法律上別人」です。ですから、A社所有の建物を代表者を同じくするB社がA社を代理して賃借するのは、それを「業として」行うには免許が必要です（ただし、公法人とか信託会社など例外はあるにはありますが、この場合は多分該当しないでしょう。）。
代表者個人と法人もまた「法律上別人」です。ですから、B者代表者個人所有の建物をB社が代表者個人を代理して賃借するのは、それを「業として」行うには免許が必要です（同上）。
最後に、宅地または建物の賃貸借の更新契約をどう考えるかですが、更新契約であっても賃貸借契約であることに変りはないのですから、これを業として代理することは宅建業法2条2号に該当しないと考える理由は全くないでしょう。すると、その代理、仲介（法律的には媒介）を「業として」行うには免許が必要と考えるべきです。もっとも、この点に関しては、文献等の記述を見つけられなかったので、絶対だとは言いませんが、宅地または建物の賃貸借の更新契約は宅地または建物の賃貸借契約ではないというのは余りに非常識に過ぎると思いますから、間違いはないだろうと思います。

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございます。
回答者様の御説明は、私の考えている通りのもので非常に納得がいきました。

「業として」のところですが、所有者である法人Aは10棟前後の賃貸アパートを所有しております。(主に学生向けで、1棟あたりおおよそ20戸程度のようです)

法人Bは管理会社と名乗っていて、管理業だけではなく本契約、更新契約の代理行為など、全ての業務を行っているようです。

ただ、他の入居者さんの契約の状況がどうなのかは確認できず、私の契約書の所定の欄および更新等の書類の相手方が毎回法人Bであることから推測して、違法性を疑っていることに過ぎないところは弱い気がします。

お礼日時：2011/02/25 13:40

No.4 回答者： lowlawrawrow 回答日時： 2011/02/28 03:13

>業として行っていなくても「仲介手数料」として金銭を受領すると違反

違います。

宅建業法2条2号と3条1項を見てください。
「宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」
「宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。」
どこに「利益を受けて」と書いてありますか？書いてないでしょう？営利目的は宅地建物取引業の要件とは全く無関係です。
例えば、アパートを自分で経営する大家が入院したので、一回だけのつもりで現に一回だけ新規入居者との契約をサラリーマンの息子に代理させて報酬を支払ったところで、「その報酬の名義のいかんに関わらず」、息子は、宅地建物取引業を営んでいるわけではないので免許は不要です。

宅建業法の「業として」の意味はあくまでも「不特定かつ多数相手に反復継続して」であって、「利益を得れば『業として』に当たる」などという法的根拠はありません。そして「業として」でない以上は、免許は要らないのです。

なお、実際の代理の行為態様から「不特定かつ多数相手に反復継続して行う」意思があったかどうかを推認するに当たって「利益を得ていたこと」を考慮することはありえますが、それは、要件事実の存否を推認させるだけのものであり（訴訟法で言うところの間接事実）、決して要件事実ではありませんから、その事実があったとしても要件を満たさない場合はあります。したがって、「利益を受けていたとしてもそれだけで『業として』ということにはならない」です。

この回答へのお礼

再び丁寧なご回答ありがとうございます。
やはり有償無償と、業法の取引に該当するかは別問題のようですね。
私の解釈と同じであったこともありますがlowlawrawrowさんのご説明が今までで最も納得のいく回答でした。
今回は手数料などは払っていませんが、業法違反の可能性が0ではなさそうなので、不特定多数に反復していた何らかの確認がとれれば、然るべき所に相談したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/03/01 00:54

No.3 回答者： radiostarokwave 回答日時： 2011/02/25 17:42

＞お金を取るか取らないかで、問題になるならないという話は

ネットで調べた時に何度かお見受けしました。
しかし、法律を素直に解釈したところ、有償無償は関係ない
ようにしか思えないので疑問が増すばかりです。

「仲介手数料」の名目でお金を取ることは、明らかに宅建業法違反です。
＃１回答時、もし、お金を取る場合、「仲介手数料」以外の名目でなら問題ない、との趣旨で回答しました。

代理は代理でも、「業として」行なっていれば宅建業法違反。
「業として」行なっておらず、単なるその物件の代理行為なら、業法違反にはならない、ということです。

詳しくは、２さんの回答通りです。

この回答へのお礼

再び御回答ありがとうございます。
回答者様のおっしゃることを自分なりにまとめますと、
・業として行っていれば違反、
・業として行っていなくても「仲介手数料」として金銭を受領すると違反、
と理解できましたが、こちらでよろしいのでしょうか？

業として行っているかどうか、1人の入居者がはっきり判断するのは困難そうですね。

お礼日時：2011/02/26 12:16

No.1 回答者： radiostarokwave 回答日時： 2011/02/23 18:07

専ら業として行なっていなければ、代理はＯＫです。

業界でいう「仲介手数料」の名目で金を取るのは問題ですけど。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
お金を取るか取らないかで、問題になるならないという話は
ネットで調べた時に何度かお見受けしました。
しかし、法律を素直に解釈したところ、有償無償は関係ない
ようにしか思えないので疑問が増すばかりです。
それに関する通達のようなものか何かがあるのでしょうか？

お礼日時：2011/02/25 13:21