善管義務違反、借主と連絡不能で退去させれるか？

入居直後に滞納が始まり、累積滞納が10ヶ月になりました。その時（約1年前）本人、緊急連絡先の知人、父にも、いづれも「連絡先は知らない、補償はできない。」との事でした。勤務先にも連絡を取りましたが、すでにやめられてそのような方いないとの事でした。なお、仲介は大手仲介業者でしたが、契約書の連帯保証人の欄を斜線で消して緊急連絡先にされていました。その時契約書を見て連帯保証人がないことを初めて気付きました（私も契約時に当然連帯保証人がいると思ってうっかり契約書に印鑑を押してしまった不注意があったのですが）。
その時、父という方に連絡を取った時に後日実の兄という方から連絡があり、その兄立会いの下で開錠して部屋に入るとドアを開けたとたんゴミ袋が2-3個廊下に転がり出てくる状態で部屋の中は足の踏み場もないほどゴミだらけで土足で進入しました。居間まで入ると入居者の20歳代の女性が寝ていたので、兄と言われる方が部屋から引きづりだしました。
その時、これから1.5か月分づつ支払うとのことの約束をし、現在の勤務先を聞きだしました。
その後毎月1.5か月分づつ振りこまれているのですが、現在累積滞納は6ヶ月以上あります。
3ヶ月ほど前、水道が閉栓され、郵便物が溜まっているので不審に思い携帯に連絡を入れると今はそこに住んでいないとのことで退去するかも知れないとの事でしたので、退去が確定したら1ヶ月前までに仲介不動産業者に連絡を入れ、家賃滞納分を清算するように伝えて電話を切りました。
2週間程前、隣の部屋の住人が天井から壁伝いに水漏れが起こっているとの連絡受け調べたところ、先の20代の女性の部屋側から天井裏の壁の穴のアンテナ線を通じて水が伝わって流れてくることが分かりました。そこで先の女性入居者に連絡を取ろうとしましたが、呼び出し音だけで出られません。携帯電話の伝言に入れても、連絡がありませんでした。1年前の滞納時にも、連絡を入れてもれんらくしてこないのと同じ状態でした。緊急連絡先の父、友人、兄に連絡を入れてもどこにいるか分からないし、縁を切っているとの事でした。聞いていた勤務先の美容院に連絡を入れても今年１月にやめてもうあの人とは関係ないし、連絡先も知らないと早々に電話を切られました。
仕方なく、不審との理由で警察官立会いのもとで部屋に合鍵で入ったところ、やはり中はゴミだらけで、壊れた家具などが乱雑に置かれ床は飼っていた犬の糞だらけで、キッチンの天井は剥がれ落ちていました。その部分の天井のコンクリートの隙間から水が滴り落ちてました。警察官は精神的な異常者ではないかと言っていました。
そこで、質問です。
(1)直近まで過去の滞納分まで合わせて入金があるが、累積としては6ヶ月以上の滞納がある場合は退去させれるか？
(2)ゴミ屋敷状態で部屋の天井が落ちている状態で、ライフラインが全て止められているミュウ居者を善管義務違反で退去させれるか？
(3)連絡が取れない相手に退去勧告または退去させるにはどうしたらいいか？法的手続きを取れば時間がかかるし、強制執行すれば、普通の引越しではなく執行官立会いの１時間以内で室内のものを全部、たとえ入居者が拒否しても執行する引越し業者を指定してくるので引越し業者の人数もいるし、普通の引越し業者と違って7-8倍の金銭が必要になります。中はゴミだらけで換金価値のあるものはなく、入居者が訴えてくる可能性もないので法的手続きをきちんと取らなくても支障ががないか？当然、換金価値のあるものはなく、ゴミだらけの写真は撮影しておくつもりです。
(4)その部屋の天井のコンクリートの隙間から水漏れが起こっているので緊急事態と考えて、入居者に連絡が取れなくとも、立ち入り、とりあえずの応急処置をして良いか？(漏水の大元の箇所は未だ不明で順次調査中です。)
(5)その入居者の携帯番号は、呼び出し音が鳴るので，本人が使っている可能性がありますが、その入居者の居場所を調べる方法があるでしょうか？
(6)部屋自体が汚れ、損傷も激しいのですが、本人に請求し取り立てる方法があるでしょうか？(過去にも1年ほど滞納され、分割で1.5ヶ月分づつ払って貰っているじょうたいなので金銭的余裕はないと思いますが、分納でも良い)

No.7 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/04/15 08:32

＞ということは、明け渡しの判決を受けてから、室内に入り修理して修理費が決まるわけですから、明け渡しと修理費請求の2回裁判をしなければならないのでしょうか？

私達が100件受任した中で、明渡訴訟と、後に、修理費の請求を受任した案件は皆無です。
通常は、明渡の請求と未払い賃料程度です。
何故かと言いますと、明渡訴訟で勝訴し明渡の強制執行すれば、その執行費用だけでも最低60万円ほどかかります。
それは、後で、請求できますが、断行(明渡の強制執行)すれば、転居先は判らなくなります。
ですから、事実上、明渡が終われば、それでお終い、と言うのが実務での慣例です。
そのようなわけで、執行費用に加え、執行後に修理費が加算されても取立不能なわけです。
それを、わざわざ追いかけて訴訟したところでナンセンスなわけです。
以上で、摘示のようなことは理論上だけで実務では皆無なわけです。
なお、私の言う「損害金」とは利息相当の損害金のことです。

この回答へのお礼

丁寧かつ実務上のご指導ありがとうございました。内容証明と明け渡し訴訟ぐらいをして、家財ゴミは廃品業者に依頼して処理しようと思っています。一応、家財、ゴミの写真だけは撮っておこうと思います。
相手が高価な物があったといって訴訟してくる可能性は非常に低いし、強制執行の手続き、執行官の指名する回収業者の値段は非常に高く、そこまですれば泣きっ面に蜂ですから。

お礼日時：2013/04/15 09:41

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/04/14 20:10

＞・・・それとも修理費は見込み額で一回の提訴に請求の趣旨に入れていいのでしょうか？

訴状には「請求の趣旨」と言う項目が必ずありますが、それは幾つでもいいことになっています。
例えば、1、明け渡せ、2、未払い賃料払え、3、損害金〇〇万円払え、等々1つの訴状でいいことになっています。
ただ、見込み額ではなく、現実に損害のあった額です。
修理したと言うことは、それだけ損害があったことですから。

この回答への補足

ということは、明け渡しの判決を受けてから、室内に入り修理して修理費が決まるわけですから、明け渡しと修理費請求の2回裁判をしなければならないのでしょうか？

補足日時：2013/04/15 06:02

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/04/13 10:05

この問題解決しましたか ?

ゴミだけしかないわけですから任意退去と考えていいです。
未払い分や損害は、諦める他ないと思います。
実務でも、それが多いです。

この回答への補足

部屋の修理代、未払い家賃、家財ゴミの撤去費用を考えると50万は少なくとも出費になります。敷金、礼金とも０円の物件です。
入居者は、20代の女性なので、今後、所得できるはずで、住民票も現在は、当物件の住所になっているようなので、恐らく、いずれ住民票に転居先が記載されるはずです。居所さえ分かれば、請求できるようにしたいのですが、判決を貰って置いた方がいいでしょうか。
その場合、明け渡し訴訟と未納家賃の裁判をしてから、修理費の額が決定するので2回裁判をしなければならないのでしょうか？それとも修理費は見込み額で一回の提訴に請求の趣旨に入れていいのでしょうか？
もっとも、破産されたら全てパーですが。

補足日時：2013/04/13 10:41

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/03/19 09:56

＞勝手に任意退去で問題は起きないでしょうか？

まず間違い無く問題は起こらないと思います。
何故かと言いますと、明渡訴訟で原告(貸主)敗訴は99%の確立で考えられないです。
そして債務名義を得て裁判所の執行官によって引渡を受けるとしても「債務者の占有」を認定しないと、その強制執行はできないことになっています。
執行官の身となって考えますと、まず、臨場しても現実にその債務者に同席を求めることができないなどと(帰っていないのですから)占有を認定するだけの資料が揃わないです。
そのような関係から執行不能となる公算が大です。
これらは、私の長年の実務経験から自身を持って言えることです。
なお、現在、契約中であるか否かの認定は、債務名義によって執行しようとしている場合は、当然と契約は解除されていることが前提です。

No.3 回答者： shoshiman 回答日時： 2013/03/19 04:36

＞(1)退去させれるか？

99%無理だと思います。

どう考えても、1.5か月分づつ支払う
という新たな契約を締結したものとみなされます。

その新たな契約に対して信頼関係を破壊するに足る
理由が必要と考えます。

連絡が取れないこと、過去の滞納履歴等は
信頼関係を破壊しやすくする事項ですので
次は３ヶ月ほど溜めれば退去させられると
思います。


＞(2)ゴミ屋敷状態で部屋の天井が落ちている状態で、
＞ライフラインが全て止められている入居者を
＞善管義務違反で退去させれるか？

まず、ライフラインが止められていることは
なんら善管義務違反になりません。


また、これ良く分からないのですが・・・
ゴミ屋敷状態と天井が落ちている状態とは
どういう因果関係があるのでしょうか？

通常、「放置する」といった使用方法では、
天井が剥がれ落ちて来たりしないと思うのですが・・・

入居者が海外に長期出張に行くなど
「放置する」こと自体はごく自然な行いです。


善管注意義務違反とは、
乱雑に扱うことなどで貸している何かを壊してしまったり
許可無しに原状回復が難しいほど部屋をリフォームした
等の場合に当てはまります。

ゴミの種類によって、床が溶けたりしたら
善管注意義務違反と言えますが・・・


・部屋の何かが壊れた状態を善管注意義務違反とは言えません。
・普通のゴミ等を放置する行為を善管注意義務違反とは言えません。

壊れた状態を生み出した入居者の行為を特定し、
その入居者の行為が善管注意義務違反に当らなければ
なりません。

なぜ天井が剥がれ落ちているのでしょうか？

質問者さんが書かれた内容からは
天井自体に元々欠陥があったとしか思えないのですが・・・

もしそうであるなら
善管注意義務違反どころか逆に
貸主側に修繕義務及び損害賠償義務が
発生します。

まあ、そんな部屋の状態で入居者に実損害が発生したとは
言えないと思いますが・・・


＞連絡が取れない相手に退去勧告または退去させるには
＞どうしたらいいか？

連絡を取るに、法的手続きを採りたくないのなら
面倒くさいですが、口座を変更する手はよく使われます。

元々振込みということであれば、持参債務になると思われますので
債務を履行したというには、供託をするか最低でも連絡をしなければ
なりません。

実際に退去させるには、
より長期間の滞納事実と滞納行為に過失が必要になりますが、
連絡をしないことと連絡が取れないことは本人の過失に
なります。

口座が変わったからといって、債務を長期間履行しなければ
普通に退去させられます。

但し、他の借主に迷惑がかかりますし、
相手が出て行かない場合にはやはり法的手続きを
執らざるを得ません。

そんな借主であれば、またいずれ滞納するに決まってますので、
次に滞納が３ヶ月以上溜まった時にオーソドックスな法的手続きを
執るほうがよほど簡易だと思われますが・・・

なにがなんでも連絡を取らせてやりたいというような
感じを受けましたので・・・

なお、法的手続きを執らずに勝手に処分すれば、
当然不法侵入や器物損壊等に問われます。


＞(4)その部屋の天井のコンクリートの隙間から
＞水漏れが起こっているので緊急事態と考えて、
＞入居者に連絡が取れなくとも、立ち入り、
＞とりあえずの応急処置をして良いか？

これは、処置をする義務がありますので、
応急処置のためであれば、立ち入り可能と考えます。

不法侵入等に問われるようなことは
まずありません。


＞(5)その入居者の携帯番号は、呼び出し音が鳴るので，
＞本人が使っている可能性がありますが、
＞その入居者の居場所を調べる方法があるでしょうか？

本人の生命などに関わるような緊急の場合などであれば、
調べられますが・・・

ご質問の場合では無理でしょう。


＞(6)部屋自体が汚れ、損傷も激しいのですが、
＞本人に請求し取り立てる方法があるでしょうか？

そもそも汚れと損傷は関係ないはずです。

汚れは退去時に処理するものですし、
損傷は、度合いにもよりますが、
かなりの範囲が自然磨耗と判断されてしまいます。

質問者さんの場合だけは違うのかも知れませんが、
質問者さんと同じような内容で相談に来るほとんどのかたの場合
写真や現場を拝見してみても
請求などとても出来ない状態です。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/03/19 00:55

　不動産賃貸業を営んでおります。

　賃貸借あるある、という話ですねぇ。昔からありましたけども、最近増えてきたようです。

（１）を理由とした解除は、何度か明け渡し・滞納家賃請求訴訟を起こした経験を踏まえて考えると、契約解除は難しいのではないかと思います。

> その後毎月1.5か月分づつ振りこまれているのですが

　ということは、その後の合意を守っているということでしょ？早晩、滞納はなくなりますよね？

　しかも、そもそもそのような１.５倍合意は、ゴミの存在も知った上での「契約の継続」を前提に行われたのではないですか？

　経験上、「契約を解除する」通告すると、その後は滞納家賃の支払いなんて（自発的には）しません。

　言い換えると、すなおに支払っている人は「賃貸借契約を継続してもらえる」「してもらおう」と思って支払っている可能性が大きいと思います。

　大家側も、契約解除をその時点で口にしないなら、継続を容認していたと考えるのが普通かな、と思うのです。

　裁判になると、おそらく「裁判官が」この点の釈明を求めてきますので、（１）を根拠にするならば、なにかいいわけを考えておいたほうがいいでしょう。

（２）善管注意義務違反

　ふつう、そこまで雑に使われ、かつ、長期滞納されたら、「信頼関係を喪失した」と言って契約解除を宣言します。

　で、裁判になっても契約解除が認められるのですが、質問者さんの場合、そのような状態を知ったうえで、それを前提として新たに家賃の支払いを合意していますよねぇ。

　この点が裁判所にどう受け取られるのか・・・ 。

　基本的に、賃貸人対賃借人の裁判では、裁判所は賃借人に味方します。

　先般、弁護士を使って追い出したテナント（女）との訴訟でも、あちらの、男文字（たぶん連帯保証人の男が書いた）で、住所も年月日もハンコもない（女の氏名だけ書かれた）書類を正規の準備書面として受け付ける一方、こちらにはセンチ単位まで数字が入った図面を要求したり、こちらは弁護士をたてていても、あちらはテナント（女）は一度も裁判に出ないでも許したりしました。

　賃借人には知識もないしお金もないのだから、裁判所が肩入れしてようやく対等、という考えなのかもしれないですが、私には不公平に見えました。

　そういう体験をしていると、私には契約解除できますとは言えません。

（３）契約解除の方法

　今の法律では、まあ、公示送達のようなものしか・・・ 。

> 法的手続きを取れば時間がかかるし、

　法的手続き以外をお考えですか？

　先日、高裁ともあろうものが、「憲法違反だが法律は有効、憲法違反の法律に基づいて行われた選挙も有効」という妙な判決を出しましたから、「法律違反だが契約は有効、法律違反の契約に基づいて行われた自力救済は有効」と考える余地もアリなのかな、とか思っていますが、契約ではどうなっているのでしょうか？

　まあなんにしろ、「ゴミの中にダイヤの指輪があったはず」とか言い出される危険を覚悟する必要がありますよねぇ。

　なにも知らない一番最初に「契約を解除する」と宣言してしまえば簡単だったのでしょうが、精神を病んでいるらしいことなどを知った今から、そういう人につらく当たると、（無責任な）世間の風は強くぶつかってきがちです。その点の覚悟も必要でしょう。

（４）無断修理

　緊急事態なので、これは可能だと思います。

（５）現住所調査

　これは、調べられないと思います。

（６）原状回復費の請求

　十中八九、費用倒れになって、請求するだけ損害が増えると思います。ない袖は振れないのですから。

　最初に書いた通り、「不動産賃貸あるある」という話で、別段珍しいことでもないので、契約解除がうまくいったとしても、費用回収はあきらめることをお勧めします。
　　

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/03/18 09:21

お答えしますと、(1)を理由として明け渡し訴訟は可能です。

しかし、この案件は(1)や(2)を理由として(3)の執行まで考える必要はないと思います。
「任意に退去した。」として、片付るなり、リホームするなりしていいと思います。
気をつけないとならない点は、誰が見ても価値があり対価性のある物があれば、「任意に退去した。」と言えない場合があります。
この点、遺留品目など調べて下さい。
そのようなわけで、本人が「今はそこに住んでいない」と言っていることと警察官の立会もあったことですから、退去したと判断していいと思います。
以上で、未払い賃料の取り立ては諦め、引渡を受けた方が得策と思います。
なお、その始末の報告は最低限の連絡はして下さい。兄や父に。

この回答への補足

父は以前縁を切ったと話されていて、現在は緊急連絡先欄の携帯に電話しても、この番号は使われていませんとのアナウンスが流れるだけです。お兄さんも最近連絡したのですが、連帯保証人でもないし、関係なく、縁も切っているので連絡も取れないし、大家と本人のみで勝手に解決して下さいとのことでした。
それでも、連絡の取れるお兄さんに連絡して、連絡の取れないお父さんの住所に郵便で知らせなければなりませんか？
1ヶ月前のの２月まで振込みはあるのですが、勝手に任意退去で問題は起きないでしょうか？

補足日時：2013/03/18 11:17