不動産の競売手続について

イ．競売物件の状況
　　　　　　　　　　土　地　　　　　建　物
所有者　　　　　　　　Ａ　　　　　　　Ｂ
抵当権第１順位　　Ｃ銀行　　　　　Ｃ銀行　　
　　　　（競売申立人・残債１５００万円（債務者Ｂ））
　　　　　　（但し、登記簿記載の債権額は１億円）　　　　
　　　　第２順位　　Ｄ社　　　　　　　無し　　　　　　
　　　　　　（残債１億２０００万円（債務者Ｅ））
その他の権利　　　　無し　　　　　　無し　　
鑑定評価額　　　　６０００万　　　３０００万
最低売却価格　　　　　　　９０００万
買受申出保証金　　　　　　１８００万

ロ．仮定する条件
Ｄ社が９１００万で落札
上記、競売申立人の残債は概ね間違いないが、残高証明書等の書面で確認したものではない。
しかし、話がややこしくなるので、この話の中では上記の通り残債は１５００万で確定とします。

ハ．質問
Ｄ社は、この物件を落札するために、いくら現金を用意する必要があるのでしょうか？
１．４８００万　＝　保証金１８００万＋建物３０００万　
２．９１００万　＝　保証金１８００万＋残額７３００万
３．その他

Ｃ銀行へ１５００万円の弁済は、土地・建物の売却価格を按分で算出して、その割合でそれぞれの価格から充当されるのでしょうか？

よって、全額払い込むとすれば、Ｄ社には、いくら戻ってくるのでしょうか？

その他、何か用意するものはあるでしょうか？

ご指導お願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： done1 回答日時： 2002/01/12 11:57

　本件では、土地建物が一括して競売に付されていて、第一順位の抵当権については、建物所有者が債務者で土地所有者が物上保証人という関係で共同抵当権が設定されており、Ｄ社はこの物上保証人の後順位抵当権者であるということでよろしいのでしょうか。

　そうだとすると、通常の共同抵当権であれば割付主義がとられて第一抵当権者は各不動産の価格に応じて配当を受けるところ（民法３９２条１項）、物上保証人の後順位抵当権者（Ｄ社）が、物上保証人（Ａ）が第一抵当権の債務者（Ｂ）へ法定代位権（民法５００条）を行使することを期待することを保護するため、３９２条１項の割付はなされず、Ｃ銀行は債務者の不動産である建物から配当をうけるとするのが通説ではないかと思います（最高裁昭和５３年７月４日判決は、異時配当の場合ですが同様の後順位抵当権者保護の理論を用いています）。
　この考えが適用されるとすれば、本件でＤ社は土地の売却代金分として最低６０００万円（競落代金が高くなればそれに応じて増える）は配当を受けることができそうです。

　Ｄ社が９１００万円で競落した場合とは、１８００万円を保証金として積んで入札するわけですが、この保証金は代金に充当されるため（民事執行法７８条２項）、残額７３００万円を納付するのが原則だと思います。
　但し、売却決定期日の終了までに配当を受けることのできる買受人は配当金を差し引いて納付することを申し出ることができます（民事執行法７８条４項）。
　これが認められ、かつ配当が６０００万円であるとすれば、更に納付する金額は３１００万円から１８００万円を引いた１３００万円ということになり、合計３１００万円を用意すればよいということになりそうです。

この回答へのお礼

丁寧なご指導、誠に有難う御座います。
「後順位抵当権者保護の理論」なるものは知りませんでした。
なんか希望が湧いてきましたので、早速私なりに、貴殿ご指摘の条文・判例などをあたってみたいと思います。
重ねて御礼申し上げます。

お礼日時：2002/01/12 22:37

No.1 回答者： masamasa_37 回答日時： 2002/01/11 22:27

　裁判所の不動産競売手続ということでしょうか。

　Ｄ社が落札するためには,入札書に記載した９１００万円でよいと思います。
　落札後,Ｄ社は,入札額から買受申出保証金額を差し引いた分を裁判所に払込むことによって(登記の印紙台は別途必要ですが),落札者であるＤ社に所有権が移ります。この後配当手続によって,債権への充当が行われます。配当手続は,公租公課・抵当権の高順位からとなりますので,無配当ということもあります。
　これでも債務者にまだ債務があれば,別の方法で債権の回収を行うことになるでしょう。

　わかりにくい回答ですみません。詳しくは,本件を扱っている裁判所にお問い合わせください。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます

お礼日時：2002/01/12 22:31