専属専任媒介契約の解除について教えてください

私の住んでいた実家が、大手不動産販売会社との専属専任媒介契約により売りに出されてたのですが、あっという間に買い手がつきました。
買い手との売買契約は５日後の予定です。
ただ、私自身がその実家に住みたい事情がでてきまして、こちら側の非常に勝手な希望ではあるのですが、専属専任媒介契約の解除と、売買契約を締結する予定を取りやめできないか、調べています。

インターネットで調べますと、専属専任媒介契約の解除には実費支払いを要し、上限は約定報酬額の３％＋６万円とありました。
販売価額はおおよそ６０００万円です。専属専任媒介契約の締結から
１ヶ月くらい経過しています。実際にはどのくらいの請求があるものでしょうか。満額の１８６万円を想定しておいたほうが良いものでしょうか。

また、買い手の方は非常に乗り気らしく、銀行とローンの交渉をしています。まだ契約は締結していないのですが、法的に何らかの補償をしなければならないでしょうか。

また、法的なこととは別に、こちら側の勝手な事情で取りやめることについて、どういった謝り方をするか、あるいは、こういうことは不動産売買につきものなのか、あるいは、滅多にないことなのか、ご存知の方、教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： koyuki21st 回答日時： 2006/02/19 00:21

＞１ヶ月くらい経過しています。

実際にはどのくらいの請求があるものでしょうか。満額の１８６万円を想定しておいたほうが良いものでしょうか。
　買い手が見つかる前ならば、広告費や人件費など実費で、となるわけですが、現に買い手を見つけるまでのことをしているならば満額の請求を想定して然るべきところです。勿論、実費に対して明らかに高すぎる、と思われるならば交渉の余地はあります。

＞また、買い手の方は非常に乗り気らしく、銀行とローンの交渉をしています。まだ契約は締結していないのですが、法的に何らかの補償をしなければならないでしょうか。
　相手によっては請求されることもあるかもしれませんが、基本的に「法的に～しなければならない」というものではありません。

＞また、法的なこととは別に、こちら側の勝手な事情で取りやめることについて、どういった謝り方をするか、あるいは、こういうことは不動産売買につきものなのか、あるいは、滅多にないことなのか、ご存知の方、教えていただけないでしょうか。
　「どうしてもお譲りできない事情ができました。申し訳ございません」程度で構わないと思われます。申し込み後の売り止めは、私自身何度か遭遇していますし、一般に想像されるよりずっと多いと思います。つきものと言っても過言ではないと思います。契約後に「もっと高く買ってくれる人がいたから」といって解除されたことだってあります。そういうものです。

この回答へのお礼

早速のご教示、ありがとうございます。とても参考になりました。
広告を出していただいたり、測量していただいたりしたようなので、
満額お支払いすると予想していますが、契約前であれば、まだ選択肢が残っていることを知り、安心しました。とても助かりました。

お礼日時：2006/02/19 18:59

No.3 回答者： Takamitu 回答日時： 2006/02/19 11:44

不動産業界の経験で、最近は売買に関わっていませんが、あえていうと、このケースは非常に少ない。

でも、契約をまだしてないのですね。
契約後、売主から解除すると、違約金として買主に売買価格の２割を払う場合が多いんです。
あなたの場合は、契約によっては、６０００万円の２割の１２０万円を払うことになります。
不動産業者に対しては、契約書の内容をよく確認してください。だいたい、３％＋６万円払ってもらいます。と、書かれている場合が多いですね。
だから、今回は１８６万円に消費税が発生するかもしれません。
実家の契約書の確認してください。そこに、書かれています。そして、宅建協会にも一度相談されては。
その後に、不動産屋にいくのもいいかと。でも、買主さんが、ローンなどで動かれてるとトラブルになるから早い方がいいですね。５日以内なら月曜か、火曜日に宅建協会に連絡して、相談を受けて、不動産業者で解約されてはどうですか。
契約書みてないんで、一概には言えませんが、おそらく不動産業者には払う可能性は多いですね。買主は、まだ契約してないなら、払わなくていい可能性が多いですね。実際は、契約書や取引見てないから、断言できませんけど。
まず、宅建協会で相談ですね。それで、媒介契約の解除ですね。
でも、１９５万円３千円の損があなたにとって、いいか悪いかは、あなたの決断ですね。

この回答へのお礼

宅建協会に相談にいく、ということは知りませんでした。ついつい、不動産会社と直でお話してしまうところでした。そうなると、不動産取引に関する知識量・経験量が違いすぎて、言われるままになってしまったかもしれません。実際にどこに行けば良いかのアドバイス、とても助かりました。あとは２００万円弱をどう考えるか、ですね。じっくり考えてみたいと思います。

お礼日時：2006/02/19 19:07

No.2 回答者： malehorse 回答日時： 2006/02/19 07:03

専属専任媒介契約の解除は出来る場合もありますよ。

それは、不動産業者が、その契約により負うべき義務の履行をしなかった場合には一方的に解除可能です。
下記に、代表的な専属専任媒介契約書の
【宅地建物取引業者の義務】
についての部分を載せておきましたが、業者は、「１週間に１度以上の報告義務」など、業者が負うべき義務について明記されています。

質問者の場合、そうした報告や「登録証の交付」などをを受けていましたか？
大抵の業者は面倒くさいので専任媒介契約を締結後、依頼者に報告などしないでそのまま放置する場合がほとんどです。
その点をご実家のご両親などに良くご確認下さい。
報告を受けていなければ専任媒介契約は事実上自動的に解約ということになりますから、違約金等の支払うべき根拠が無く、契約は売買も含めて不成立である、と主張できます。
その場合、金銭の支払い義務はありませんが、今後のことも考えれば、多少の心づけ程度「和解金」を支払ったほうが良い場合も有ります。

一度お調べ下さい。


【宅地建物取引業者の義務】

第７条　乙は、次の事項を履行する義務を負います。

一． 甲に対して、文書により、１週間に１回以上の業務の処理状況を報告すること。

二． 目的物件を、専属専任媒介契約書に記載する宅地建物取引業法施行規則１５条の８の既定により、建設大臣が指定する流通機構（次号において「指定流通機構」といいます）に、媒介契約の締結の日の翌日から３日以内（乙の休業日を含みません）に登録し、広く契約の相手先を探索するとともに、契約の成立に向けて積極的に努力すること。

三．目的物件を、指定流通機構に登録したときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した登録済証を、甲に対して交付すること。

この回答へのお礼

ありがとうございました。不動産会社の手続き上の瑕疵を調べておく価値はありそうですね。といっても、やはり買い手を探すのに快く尽力してくださった方々なので、先方が気持ちよく解除に応じてくれたなら、実費お支払いには応じたいな、と思っております。いただいた視点は思い至りませんでした。何かあったときに主張できるので助かります。

お礼日時：2006/02/19 19:04