１０年から１８年間の投資として？

仮に１０００万円があるとした場合、
当面の利益がでなくともという条件で
１０年後かそれ以上先で確実な組み合わせ
というものはあるでしょうか？
複数の組み合わせで良いです。

まとまった予算ができそうなので、
質問しました。

住宅ローンは約５万円で残り１９年間の支払いは
約１２００万円ですし、一括では約１０００万円です。

中古アパート経営と投資と何が得かも検討しております。
実際には約半年かけて勉強してから選ぶ予定です。

No.8 ベストアンサー 回答者： dance88 回答日時： 2004/02/13 19:29

お待たせしました。

やっと契約も終わりましたのでご報告です。

まず、5万カナダドル（約400万）を完全保証プランと呼ばれる元利保証の商品（利回り単利で12％）もう5万をリスク参加プランという元本保証（利益の半分が自分のものになる）のコースで投資しました。両方7年満期。

リスク参加の方は利回り保証がないけど3倍以上は見込めるそうです。まゆつばなので2.5倍くらいなら合格かなと思うけど、過去の不動産価格やら現在のカナダ経済とか市況とか丁寧に教えてくれて、そのデータからするにまんざらでもなさそうに思いました。

まぁどっちにしても元本と12％の単利は確実だからリスクのほうはちょっとギャンブルの気分ですね。

安全面では弁護士が契約書やらお金の管理、登記等全部やってくれるので安心です。

手続きは思った以上に簡単で、送られてきた契約書にサインするのに自分で日本の弁護士探して立会いがないといけなかったのが面倒だったくらいですね。それは自費でした。

共同経営で、契約により僕は元利等の保証つき・経営責任なし。そのMBNっていう会社は無限責任を負うので運営も気合がはいるのだそうです。

基本的にメールのみでの交渉でちょっと不安だったけど弁護士の信用性は問題ないようなので安心しました。

まぁ、ざっとこんな感じで契約は済みました。物件は4件ほど買うらしいのですがそれはまだ物色中で2ヶ月ほどかかるよとのことです。実際にはその時点から7年契約スタートです。

参考になりましたでしょうか？

参考URL：http://www.investment-canada.com

No.9 回答者： raimu0331 回答日時： 2004/03/15 21:16

以前私がした質問です。

参考になれば・・・

参考URL：http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=796682

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
少し、株式に分散して投資してみることにしました。

お礼日時：2004/03/21 07:40

No.7 回答者： dance88 回答日時： 2004/01/04 18:22

外貨預金ではなく不動産投資ですよ。

確認の取れたことをお知らせします。

まず、この会社はカルガリーで現地の人を対象にしてた不動産投資会社で、培った投資法を昨年末より日本人向けに海外部門を始めたそうです。会社は小さい。

知名度、信用度がないのを補うために第三者である現地の大手法律事務所の弁護士が私たちのお金を責任持って管理し、正しい使途に使われることを保証するそうです。

目玉の保証プランの利回りはその弁護士が不動産登記時点で登記簿に権利として記載するそうですのでその会社が倒産しても投資したお金は守られます。抵当権かな？すみません確認しませんでした。

大金を扱うのに基本的に郵便とメールのみのやり取りというのが心配ですが、保証の方法自体はその分優れてるみたいですね。

実際にやってみようと思ってるのでまた経過報告しますよ。それでは。

参考URL：http://www.investment-canada.com

この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。
締め切ろうと考えましたが、経過報告をまってからにしようと思います。

お礼日時：2004/01/07 15:11

No.6 回答者： dance88 回答日時： 2003/12/11 17:29

ここのホームページを訪ねてみてはいかがでしょうか？　私も投資方法を模索中ですがなかなか興味深い内容ですよ。

　ただ不明な点もあり確認が必要なようです。

参考URL：http://www.investment-canada.com

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
外貨預金？にも実は興味があります。
いくつかに分散投資する予定ですので、
また、よろしくお願いします。

お礼日時：2003/12/14 18:03

No.5 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/04 12:27

現在返済原資がある状態ですと最低金利を狙うのは大正解ですね。

金利が上昇したらすぐに繰り上げ返済してしまえば損にはなりませんので。

ただ長期的に見ると、短期金利で借り続けた場合は、現在の長期金利である３．５～４％程度になると考えて間違いはありません。というのもこれは要するにさまざまな投資家を初めとした多くの人たちがそう考えているためにその数字が結果として生まれてくるからです。

ただいまだに変動金利よりも３年固定が低かったりするのは、まだ金利が本格的に上昇する局面ではないということですね。しかし長期金利は今年からすこし上昇を始めていますから、長期的には上昇すると考えるのが妥当です。

そうなると、補足で書かれているように、半額程度繰り上げてしまい、これから１０年の短期勝負と考えると、まだ１０年物の固定金利は３％前後ですから、この数字を上回る利益を上げることが出来れば成功したといえるでしょう。
将来の金利の予想は素人考えよりも相場の金利をみて予想するとより確度は高くなります。（絶対ではありませんけど）

この回答へのお礼

mickjey2に大正解と言われて光栄です。

お礼が遅れましたが、結局住宅ローンは一括の繰り上げ
返済をすることにしました。
２００万円の利息が減ると考えて２００万円の利息がついたと考えます。
住宅ローンの浮いた分と１００万円をこつこつ分散して投資しようとほぼ決まりました。
また、具体的な商品などでお世話になると思いますので、その時にはよろしくお願いします。

お礼日時：2003/12/14 18:01

No.4 回答者： reimen 回答日時： 2003/12/03 22:04

一応、補足。

＃３の方法で運用し年金がわりというなら、残存期間の異なるものや複数の通貨を組み合わせるのが良いと思います。

外貨建てというと「為替リスク」を気になさる方が多いのですが、利回りがそこそこあり（４％以上）運用期間が長ければ長いほど為替変動の影響は小さくなります。
これを理解できれば、バカバカしくて日本の個人年金保険や学資保険には入る気をなくします。
＃３に貼ったＵＲＬをご覧になれば、日本の金利水準が異常に低いことがご理解いただけるでしょうから。

アメリカ、カナダ、オーストラリア、ニュージーランド等の国債はいずれも格付けがＡＡＡ（Ｓ＆Ｐ）と高く、日本の国債（ＡＡ－、先進国中で最低）や日本の大手生命保険会社（Ａ－～ＣＣＣ－）の商品を利用するよりは余程安全性が高いと考えます。

余談ですが、豪連邦準備銀（日本で言えば日本銀行にあたります）は本日１２月３日、政策金利を0.25％引き上げ5.25％にすると発表しました。先月に続く利上げです。

この回答へのお礼

再度ありがとうございます。

投信関係、外貨利用の場合は分散して投資することに
なると思います。
性格的にのめり込むのも怖いと思っているのと、見えないものだと小心者なので落ち着かない部分もあります。
いろいろ勉強してみます。

お礼日時：2003/12/03 23:47

No.3 回答者： reimen 回答日時： 2003/12/03 12:24

不動産投資については、

１、建物の価値はどんどん下がっていき、最終的には０になること。
２、購入コスト、保有コスト（税金、登記、修繕費等）が高いこと。
３、流動性が低いこと。
４、土地代については上昇が期待しにくい事（場所等の条件にはよります）
５、空室リスクがあること（これも条件によりますが、年々高まるでしょう）
などから、リスクの大きい投資だと思います。
　
株投資でも不動産投資でも基本は同じ。
利益の源はインカムゲイン（家賃収入・配当）とキャピタルゲイン（値上がり益）です。
融資を受けて不動産投資するのは、借金して株を買うのと本質的には変わりないと思っています。

２ケタのリターンを狙わない、控えめな投資としては,
外貨建外債（ショーグン債）のストリップ債はいかがでしょう？
例えばアメリカ国債2015年８月15日満期（残存11年8ヶ月）ものですと、利回り4.83%
現在57.21ドルの投資で満期時には100ドルが確定します。
現在のレートが１ドル109円ですので、仮に1000万円分の投資をした場合、91743ドルの投資となり
11年8ヶ月後の満期時には160362ドルが確定します。（実際には為替手数料と税金が発生します）
（ただし、国の破綻がなければ。ちなみにアメリカ国債の格付けは日本のより高いです）

満期時のレートが
60円なら 9621720 円
70円なら11225340円
80円なら12828960円
90円なら14432580円
100円なら16036200円
110円なら17639820円
120円なら19243440円
130円なら20847060円
140円なら22450680円

上記のように為替リスクはあり、円建ての受け取り金額は未確定ですが、このくらいの長期で４％以上の利回りなら、ま、元金は割れないと思いますけど。
さらに高金利の豪ドル債やニュージーランド債で試算してみても面白いです。

参考URL：http://www.nomura.co.jp/cgi-bin/retail/f_seconda …

この回答へのお礼

外貨預金とかも実は検討していました。
ドルなら大きく変動はもう無いかなと
考えていました。
戦争が怖いですね。
生活に余裕がある範囲では大やけどしない範囲では考えてみます。

お礼日時：2003/12/03 23:41

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/03 11:21

今度はローンを残したまま投資した方がよいのかどうかという考えですね。

ご質問内容からすると現在の住宅ローンは２％前後のようですが（ご質問内容から逆算しました）、それは固定なのか変動なのかで答えは相当変わります。

変動や短期固定であれば将来金利が上昇すると同時にローン金利も上昇し返済金額は増えますのでやはりリスクの高い投資以外にはローン金利を上回るものは存在しません。これは当たり前の話で、ローン金利を上回るものがあるのであれば、みなそちらに資金が流れますので、ローンのための資金がなくなるからです。

ただ固定金利の場合ですと、将来１９年間で２％を上回るという投資先があるという可能性は出てきます。
もちろんリスク０ですといまだとせいぜい１％程度が限度となるのですが（とはいえ個人が出来るようなものですと更に率は下がります）、１９年という歳月を考えれば平均２％以上であれば可能性はあります。
ただ、一箇所に簡単に預けておしまいという運用だとなかなか存在しません。
やはりリスクの高いものと低いものをうまく組み合わせることが必要になるでしょう。
リスクの低いものとしては国債などがあり、リスクの高いものであれば投資信託や株式となります。
不動産投信もそのひとつになります。

私の手持ちのＩＮＤＥＸファンドでは中には数％の利益を生み出しているものもあります。（ただし配当だけだとだめでやはり売買による利益も必要です。投信は手数料が高いので。）
あと外貨預金も為替リスクがありますが、コスト平均法を使ってうまくやれば年平均２％程度は確保できると思います。

以上が大体のお話になります。何にしても高収益を上げるにはこうすればよいといえるほど簡単ではないですね。常時そのときに応じていろんな判断をしながら進めないとだめです。
なので知識が乏しい場合は定期預金で我慢するという話になります。

知識があまりなくても出来そうな方法は、
　・国債
　・定期預金
　・生命保険関係
　・通常の民間の年金
　・国民年金基金
を組み合わせることです。上記の中では一番国民年金基金が率が高くなります。ただこちらに一度に全額投資できませんので、他のものと組み合わせることになり、全体の収益はそれよりも低くなりますから、２％を上回るのは容易ではありません。

ご参考になれば幸いです。

では。

この回答へのお礼

たびたび回答ありがとうございます。
ローン金利は予想通り２％台の３年固定です。
当分は低金利か続くと予想していましたから。
今までの予想は当たっていたと思います。

国民年金基金は今勉強中です。
元本保証ありの４０１Ｋも検討中です。
投資可能な金額が確定するのはしばらく先です。
少ない場合はローンの半額程度を一括返済の方向では考えています。

お礼日時：2003/12/03 23:37

No.1 回答者： reimen 回答日時： 2003/12/02 19:48

私見ですが、不動産投資は不動産固有のリスクがありますから余程の知識のある方でないと難しいのではないかと思います。

（宅建有資格者とか）

ご存知かも知れませんが、不動産投資と有価証券投資を比較した本をＵＲＬに貼り付けます。

自分なら海外の投資信託に注ぎ込みます。
このご時世でも安定して年２ケタのリターンをたたき出しているファンドはありますから。
海外投資については上記の本にも一部紹介があります。

参考URL：http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4840213 …

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
reimenさんの回答も時々見て参考にしています。

紹介のページは参考にさせていただきます。
将来の年金対策などで、いろいろ検討しているところです。

年２けたは期待しておりません。リスクも大きくなるのでしょう。
あくまで、年金対策として確実性のあるもので、約２０年で２割以上が見込めるので無いと住宅ローンの一括返済の方が有利と考えています。

地方なので、不動産の投資はあ都会より良いと別の所できいたのですが、どうなのでしょう。

お礼日時：2003/12/03 07:08