迷惑行為が続く、賃借人を退去させたいのですが…

私はとあるアパートの大家をやっている者です。よろしくお願いします。
問題の部屋の主は1年以上木造二階建てアパート角部屋に住まわれてる方で
騒音が激しいらしいのです。
その賃借人のせいでいままで2人でていきました。
幸い立地条件がいいためか連日内覧にこられる方が後を絶ちません。
ですが、内覧にこられたお客さんを部屋に案内する際、下の階から凄まじい音楽が鳴り響いてきます。当然、そのせいでお客がつかず営業課は困っております。
騒音元である賃借人の部屋へ、なぜ妨害するのかをたずねたところ
「天井からキミらの足音がうるさいからその音で気が狂いそうやさかい流した」との事情でした。
その賃借人は過去に周囲への生活音に対するクレームや水道の衝撃音に対して何度も言ってきているのでかなりの神経質タイプらしいのです。
ですから、こちらは全く悪くないので先日「これ以上、迷惑行為を行う場合は立ち退きの方向で考えさせていただきます」との勧告文を送りました。
しかし、今だ彼の迷惑行為は止まず内覧時には音楽を流してきます。
一度騒音調査を行ったところ、彼は普段は何をしているのか分からないほど静かなのですがこちらが少しでも足音を立てると、2階に人がいることを察知して音楽を鳴らし始める生き物だということが判明しました。
1日の大半を音楽を鳴らし続けてくれれば、録音した証拠を訴訟に持ち込めるのですが、1日に一度も物音を立てない日も会って大した武器にはなりません。
家賃の方は一度も滞ったことがありませんので滞納で追い出すことも出来ません。
契約当初は仕事をしていたらしいですが、8ヶ月前からひきこもりで車も手放してます。
生活保護の可能性があります。
保証人はおらず、保障会社と契約しています。
彼のせいで２階の一室に客が定着しません。
退去勧告の文書を１３通おくりましたが、向こうは「借家借地が…こうで…ああで」とわけの分からないことばかりいいます。
彼のせいでこうむった被害額は妨害が無ければ契約したであろうお客が付いて見込めた家賃分と
慰謝料等を請求したいのですがどのような手順を踏めばよろしいのでしょうか？
かかる裁判費用、強制執行費用などもちゃんと請求できるのでしょうか？
あと、私の部屋の玄関のドアノブが今朝壊れておりました。
私の送る退去勧告文に怒りを抑えられず彼がやったこどもじみたイタズラだと確信できます。
彼には私にイタズラする動機があるので被害額を請求できるとおもいます。
どうすれば彼を追い出せますかね？教えてください。お願いします。

No.33 回答者： katyan1234 回答日時： 2012/04/29 17:15

あなたが住み騒音測定器を役所から借りて計測し後は第三者立会いとして警察でも呼べばいい。

後は保障会社に相談して契約内容を調べてもらい該当しない場合は契約を打ち切ってもらい契約解除というストーリーもある。

通常生活保護になっているなら生活保護課に相談するのも方法ですね

＞私の部屋の玄関のドアノブが今朝壊れておりました。
これは警察に被害届けを出してもいいでしょう。それで確定すれば裁判して追い出しましょうか？

No.32 回答者： tebyoshi 回答日時： 2012/01/31 10:23

簡単な事。

あなたが二階に住めば良い。

あなたが現在居るその部屋を賃貸にし、二階に住んでみれば騒音証拠なんて集め放題です。

No.31 回答者： doll2007 回答日時： 2012/01/22 14:48

大家しています。

＞私としてはやっと念願がかなってうれしいのですが、できれば今までの被害額も腹って欲しいので、だとすると預かっている敷金だけでは足りずむしろ、いくらか請求したのですが…

ハァ？？？

いつまでも何をマヌケなこと言ってるんですか？
そんなことより、相手の気が変わらないうちに、すぐに解約書にサインと捺印させることです。
もちろん、「○日以降の部屋の残留物はすべて放棄する」の一文を入れること。
それがあれば、追い出せます。

敷金だけで出て行ってもらえれば恩の字です。
ヘタすると、引っ越し代をよこせだとか、仲介料と礼金も出せとか言われますよ。
医者の診断書を出されたら、裁判になっても勝ち目なんかありません。

No.30 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/17 14:55

30回できりがいいので私は降ります。

さて、質問者さまが他の法律相談サイトに投稿されたものも拝読いたしましたが
いずれも、公証人をつかって証拠を残せとか弁護士へ頼めという回答が多かったですね。

世の中には、素人には手におえないこともあるということです。
一刻も早く問題を解決したいなら、「急がば回れ」という諺を思い出すことです。

大家をやっているなら「内容証明郵便」くらいはご存知ですよね。
郵便局へ行けば用紙を売っています。カーボンで写しがとれてどういう内容が
いつ誰に送られたかを証明できます。
普通は内容証明郵便が来るということは、この先は裁判所の調停が待っているぞ
という意思表示になると考えられています。
貸し金債務の時効消滅に用いられますが、家賃の未払い督促でもよく使います。

今回のケースでは、
(1)どの程度の騒音があったのか
も大事ですが
(2)いつ、騒音妨害があったのか
も重要です。
ですから、騒音による入居者の内覧妨害があるたびに「こういう妨害があった
やめてください」という手紙を出したことを「内容証明」で記録を残すことが有効です。
第三者が必要なのですが、仲介は通しているのですか？

＞私は大家でもあって営業をしている立場でもあるということなのですが、
＞察してはいただけなかったということに非常に遺憾の意を覚えます…
そんなけったいな業態は見たことが無い
街の不動産屋で自社の賃貸物件も持っているということですか？
それともあなたが大東建託とかのサブリース会社の営業マンということでしょうか。

「おい。サツキ。おまえ○○アパートの問題住人、なんとかしろよ。どうやったら
出て行ってもらえるんだ。」
「はい。いまいろいろ相談しています」
「何て言われた」
「手紙を書けって文案もらいました」
「そうかすぐ持っていけ」
「課長。内容証明でなくていいんですか」
「ばか。ポストにつっこんでおけば十分だろ」

とにかく、本気で解決したければ、地味な証拠を積み重ねる
本気で問題解決する気があるのかどうかは、あなたが営業課の人間であれ
大家であれかわりません。

どこかのサイトの弁護士が書いていたじゃないですか
「精神病患者だからって人に迷惑をかけていいわけではない」

カネも時間もかけずに問題を解決しようというのは、ありえない。
ただ、節約はできます。
市民系の弁護士。要するに共産党系の弁護士に依頼してみてください。
彼らは弱者の味方ではありますが、生活保護者の住宅問題は山ほど
扱ってきています。弁護士ですから正義感はつよい。
間違ったことをしている人がのさばるのは許さない。
それに弁護士料が安い。

それができないなら、空き室を抱えて我慢するしかないですね。
本当に大家ならそれも甘んじて受け入れるしかないでしょうけど
そうじゃないとしたら
今はまだ２ヶ月足らずだけどこれから入居のシーズン迎えて
営業課のなかであなたの立場も悪くなるのではありませんかね。

この回答への補足

長々とあなた様の貴重なお時間を割いてまで、質問に答えていただき本当にありがとうございました。

さきほど、本気で怒りをぶつけてきたところ「もう、面倒やさかい、出ていったるわ！そのかわり、引越し代代わりに敷金、全部返せや」
といわれてしまいました。

私としてはやっと念願がかなってうれしいのですが、できれば今までの被害額も腹って欲しいので、だとすると預かっている敷金だけでは足りずむしろ、いくらか請求したのですが…

申し訳ありません。これが最後です。お答えいただけませんでしょうか…

補足日時：2012/01/17 18:43

この回答へのお礼

大変お世話になりました…

お礼日時：2012/01/20 00:23

No.29 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/17 09:20

もう一度、１から読み返してみましたが、回答者に謎解きを仕掛けて楽しんでいる質問者の姿が浮かんでくるばかりでした。

(1)なぜ、質問者は最初から自分が同じアパートに住んでいることを説明しなかったのか。
(2)なぜ、質問者は隣の部屋に住んでいながら「騒音がすごいらしい」などと伝聞口調で表現したり
　　　　　　　　２階で一日騒音調査をする必要があったのか
　　　　昼間一日家にいるくらいだから、仲介の業者が部屋を案内するときにとなりで確認できるはず
(3)なぜ、質問者は「営業課」などと変な表現をつかうのか
　　　　隣に住んでいて仲介が客をつれてくるたびに自分が案内したりしているのか、していないのか

(4)なぜ、質問者は回答者が「証拠づくりのためにすすめた」内容証明の文面をコピペしてプリントアウト
　　　　して玄関扉の新聞受けに突っ込むほどずさんな対応をするのか
　　　　そんな中学生のラブレターのような親しみをこめた方法では「信頼関係の崩壊」を協調できない
　　　　だろう。　　　　　

この回答への補足

確かに自分でも今読み返してみて一部、質問内容に矛盾の生じる表現が含まれていることを認めざるを得ませんでした。
申し訳ありませんでした。

(1)なぜ、質問者は最初から自分が同じアパートに住んでいることを説明しなかったのか。
文字数が限られているので、文面の雰囲気から察してもらおうと割愛しました。

(2)なぜ、質問者は隣の部屋に住んでいながら「騒音がすごいらしい」などと伝聞口調で表現したり
　　　　　　　　２階で一日騒音調査をする必要があったのか
　　　　昼間一日家にいるくらいだから、仲介の業者が部屋を案内するときにとなりで確認できるはず
表現の誤りとしか言いようがございませんね。騒音調査は状況証拠を得るために飢えていたのです。仲介会社は通してはおりません。

(3)なぜ、質問者は「営業課」などと変な表現をつかうのか
　　　　隣に住んでいて仲介が客をつれてくるたびに自分が案内したりしているのか、していないのか
私は大家でもあって営業をしている立場でもあるということなのですが、察してはいただけなかったということに非常に遺憾の意を覚えます…

(4)なぜ、質問者は回答者が「証拠づくりのためにすすめた」内容証明の文面をコピペしてプリントアウト
　　　　して玄関扉の新聞受けに突っ込むほどずさんな対応をするのか
一刻一秒彼を早く追い出すためです。いちいち遠い郵便局までいって郵送されるのに１日も待っては精神的に耐えられませんでした。

補足日時：2012/01/17 13:40

No.28 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/16 20:03

12:53 私が書き込み

それを読んだ質問者さまが、手紙の書きとり
すぐさま　アパートの郵便受けに
それを読んだ問題住人が間髪いれずに返事を書き
貴重な診断書（1通3000円はしそうな）の原本をそのまま同封して
大家さんのポストへ
それを読んだ大家さんが、私の書き込みへ「補足」を書き込んだのが私の
記憶によれば15：00頃

早すぎだよｗ

質問者さま、よっぽど淋しい人なんでしょうか。

この回答への補足

診断書ってそんなにするものなんですか？
手紙自体はあなた様が考えてくださった文面のコメントをテキストにコピペしたものをそのまま彼の所へ送っただけなので手間は掛かりませんよ。

淋しいのは否定しません。支えてくれる人が誰もいないのですから…

今の私には、度重なる優柔不断な質問に次々と応えてくださるあなた様がいてくださってとても心強いです。
こんな私の相談に乗っていただいて本当に感謝しているんですよ。

補足日時：2012/01/16 20:51

No.27 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/16 16:04

＞この状態では明らかに裁判でも病気だから故意じゃないと主張してきますよ彼は…

そうですか。仕方がないですね。とにかくそうやって穏便なお手紙のやり取りができるって
ことは、信頼関係が崩壊していない証でもあります。
次にはこういうお手紙を書いてみたらどうでしょう。
別に私のいうように「内容証明郵便」でなくていいですよ。

「１０■号室　○○様
お手紙拝見しました。あなたも冷静にお話が出来る方と知って安心いたしました。
つきましては、下記の問いにお答え下さい。

今のお気持ちは？
(1)僕はもう足音や幻聴が聞こえても大音量で音楽を流したりしません。
(2)また幻聴が聞こえたら流すかもしれませんが、これは病気のせいですから
　　ぼくにはどうしようもないです。
(3)僕はもう迷惑行為をするつもりがないのですがもう一人の僕が出てきたら
　　僕には抑えられません。
(4)ごめんなさい。幻聴が聞こえるとき僕は記憶を失うのです。

返事が来たらまた教えてくださいね。

さて次は、禁治産者、成年後見人の話題に入っていくんですね。
楽しみだなぁ。

この回答への補足

今、彼から変身が届きました。

(1)僕はもう足音や幻聴が聞こえても大音量で音楽を流したりしません。
流すと思います…

(2)また幻聴が聞こえたら流すかもしれませんが、これは病気のせいですから
　　ぼくにはどうしようもないです。
その通りです

(3)僕はもう迷惑行為をするつもりがないのですがもう一人の僕が出てきたら
　　僕には抑えられません
その通りです

(4)ごめんなさい。幻聴が聞こえるとき僕は記憶を失うのです。
記憶がなくなることは大学病院の先生にも確認されているので電話で聞いてみてください。
○○大学病院　精神科　○木先生

電話で問い合わせたところ、個人情報なので応えられないとのことでした。

補足日時：2012/01/16 18:48

No.26 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/16 12:53

１０■号室入居者　○○殿

貴殿は
１）入居希望者が下見にくるたびに騒音を鳴らした。
２）これまでも足音がうるさいという理由で騒音を鳴らしその結果居住者が１年余りの間に２度退去した。
３）入居者の退室に際し大家は引越し費用を２０万円負担した。
４）これまで迷惑行為をやめてほしいと１３回にわたり文書で申し入れたが無視された
４）自宅のドアノブを壊された（本人がやった証拠はない）

上記の行為は賃貸人の入居者募集を妨害するものであり、さらには入居が迷惑を理由に
退去した場合の家賃収入の喪失、引越し費用の負担は当該賃借人に起因する経済的損害
である。
これをもって、賃貸借契約における信頼関係は崩壊していると考える。加えて賃貸借契約書
第■条に記載された特約
「賃借人は近隣の迷惑となる一切の行為をしてはならず、これに反したとき又は共同生活の秩序を乱したときは、無催告で解約できる」
を再度確認するものである。

今後、入居者下見、及び入居者入居後において同様の騒音発生があった場合は、当方は大阪簡易裁判所に
「賃貸借契約における信頼関係の崩壊」を理由に、上記特約に基づく契約解除と貴殿の退去を求めることとする。

////////////////////////////////////

てな感じで、この内容証明を十通も出しておいて、仲介業者の証言でももらっておけば十分でしょう。
自営業というので仲介の案内のたびにお手数でもテープレコーダー持って立ち会うとかするしかない。


信頼関係崩壊の法理は家賃滞納や、ペット飼育違反や住宅用途以外での利用、無断転貸（特約に禁止されている場合）
の際の契約解除に援用されているようです。もちろん裁判所の判断が必要なのですが


さて、この迷惑行為・・・他の住民に対しても迷惑で、止めさせる責任は大家さんにありますよね。
止められないからって人を入居させてはそのたびに引越し代を払っていたのでは、腰抜け大家もいいところだ
どうどうと裁判所で白黒つけるのが大家としてのあなたの責任でしょう。

弁護士なら、裁判官なら、みんな同じ結論になるわけではない。勝てる勝てないは能力にもよるし
なにより大事なのは責任感と問題解決をしようという意欲だ。
掲示板に書き込んで逃げているようじゃ見込みないな。
お金とっている以上大家の責任を果たすべき。

それと、生活保護受けている相手に損害賠償を請求する考え方が間違っている。
ここは、退去一本にしぼって、あわよくば和解で当人がおとなしくなることを期待するしかない。

相手が、分裂病か躁うつ病の診断書でも出してきたらまた改めて相談してください。
身内に精神科医がいますから。

この回答への補足

あなた様が考えてくださった文面どおりに勧告文を郵便受けに入れてきましたらさっそく反応がありました。

ただ今、私のところに彼からの手紙と診断書が入っていたのですごくショックです…

やはり普通の人ではないようでした…
文面には
「　平成23年　12月　02日に申し上げた事は私がとある疾患に掛かっていることを隠すための内容でした。
生活というものは往々にして変化していくものであります。
本来聞こえるはずの無いものが聞こえて、それに対して体が過剰に反応してしまいます。外部からのストレス要因として、周囲の生活音がありますがそれが引き金になって症状が起こり、それに対処するために音を出すので、直接周りの生活音に反応して音を出している訳では無いのです。
ご理解し難いことだとは思いますが、これ以上のことは一切お話することは出来ません。」

と大学病院から出されたらしき「統合失調症」「後汎性発達障害」の診断書も一緒に封筒に入ってました…

ここで非常に気になったのですけども、明らかに私の案内するときの足音に反応しておきながらそれを病気のせいにするのは余りにも都合がよすぎませんか？
とことん呆れました。
この前までは、「周りが五月蝿いからこっちも五月蝿くするんや！お互い様や」といっておきながらいまさら前言撤回ですよ？
この状態では明らかに裁判でも病気だから故意じゃないと主張してきますよ彼は…

補足日時：2012/01/16 14:51

No.25 回答者： goikenbandesu 回答日時： 2012/01/15 22:46

＞弁護士相談掲示板で相談したところやはり・・・

　質問者は何故素人のこの掲示板に質問をしているのでしょうか。
　理解に苦しみます。

この回答への補足

現在17箇所の掲示板で並行して相談に乗ってもらっております。

素人かプロかなんて関係ございません。

皆様のどんな些細なアドバイスでも私にとっては宝石なのです。

補足日時：2012/01/15 23:21

No.24 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/15 22:14

世の中の騒音トラブルと質問者さまの質問が大きく違う点がふたつ

ひとつは多くの騒音トラブルが賃借人相互、区分所有者相互の問題であって
契約解除とかでなく損害賠償を争う形になっているからです。
ここでは、大家さんと店子という問題に限定してお答えしています。
大家さん店子さんには賃貸借契約が介在していて当事者間の問題だからこそ
契約解除という方法がとれるけど
賃借人相互のトラブルでは第三者が賃貸契約を解除させられない。区分所有でも
同じ。世の中の騒音問題の大半が賃借人と大家なら確かに簡単に解決するでしょう。

もういいなぁ。オレ疲れた。

この回答への補足

まってください！どうかみすてないでください！

例えば他の不動産業者を参考にしたいのですがレオパレスとか大東建託は毎日のように裁判してますよね？
それらの大手さんだったら、私のような事例でも楽勝なので楽勝なのでしょうか？

補足日時：2012/01/15 22:41