銀行融資について、中小企業の方々にももっと融資がスムーズに行き渡るようにできないか?という趣旨の質問を、金融に詳しい人たちに向かってすると、
やはり現実の融資は難しい、「何にお金を使うのか」「どうやって返済するのか」が明確になっていないとお金は貸せないというご意見を多々いただきました。
現実を把握されているビジネスのベテランの方々からすれば至極当然の話だったかもしれませんが…
しかし「何にお金を使うのか」はいいとしても「どうやって返済するのか」…
これは普通融資を受けに行く会社の社長さんはどう説明されるんでしょう?これまでの事業経験をもとに今後の事業展開の予想をもっともらしく組み立て、これだけ月々、年間、での売り上げが見込めるのでいくらづつの返済は可能…と話されるんじゃないですかね?それしか説明しようがないですよね?
それが返済可能かどうか、という審査は銀行さんはどういうふうにされるんですかね?
融資は難しいという意見が多いのでおそらく融資がおりない、もしくは期待通りの額の融資は受けられないケースが多いのか、と思います。
それが現実だ、というのは簡単ですが…話が飛躍するようですが、政府が大量の金融緩和を実施し続けて、産業振興したがっている、という政治の大きな話と、そういう銀行の融資の話が矛盾するように見えて仕方ないんですが…
とくに中小企業、零細企業でしょうか、結局融資金を返せない法人が多い、ということでしょうか?まともに返せる堅実な経営を会社さんにやってもらうにはどうすればいいのでしょう?これは銀行の範疇を超えた話かと思いますが…
市場のメカニズムに忠実な考えの経済学者さん、まさに竹中平蔵氏のような方などは、継続不安のある会社はさっさと市場から退出したほうが良い、などと言いますが、やっぱりドライに過ぎるのではないか、と思います。
そういう考えはおそらく経済学的には正しく、私は個人的には竹中平蔵氏は超優秀な経済学者であると思い、ある意味尊敬していますが、やはりこういう方は社会を巨視的に見すぎて、個人個人の生活を思考から捨象しているのではないか、と思います。
しかし中小企業円滑化法のような政策は経済学的には正しくない、世界の中でも非常識な政策、などと言われたら、全国の中小企業の方々に元気に仕事を続けていただくにはどうすればいいのでしょうか?
経営不安のある会社はマーケットから退場する、と言っても、年配の経営者の方が会社をたたんで別の会社にすんなり再就職できるのか、あるいはより大きな会社に吸収合併してもらう、ということがいつもスムーズにいくのか?この辺は大いに疑問です。
どうでしょう?多少経営不安と言われるような会社さんも経営改善してもらって、融資も受けて経済活性化、といくうまい方法は考えられないのでしょうか?
No.4ベストアンサー
- 回答日時:
ああ、減価償却費ですね。
うちの場合、いくらでナニを買ったという話を経理事務所に伝えて、減価償却など国の定めた方式でやるしかないルーチン作業は丸投げなので、質問者さんに納得してもらえるだけの知識がなく、再々質問されても説明ができないのでスルーしました。
償却除外枠(5%)などを無視して、ざっくりと10億円を50年で定額償却すると年に2000万円になりますね。
すると、「利息を引いた総所得8000万円」と書いたのは「所得6000万」と書くべきだったのかな。
でも、減価償却を計算して所得税を減額すると、ほかの、税金や年金保険などの掛金など、増額分も触れたくなります。
住民税や固定資産税の細かい計算式は思い出せないのですが、事業税は、前年の所得金額(営業・不動産欄記載)から、事業種控除の290万円を引いてそこに、事業税の最高税率5%を掛けた額の税がかかります。
事業税の税率は、職種によって3~5%なのですが、不動産貸し付けは最高税率の5%なんです。
で、家賃分の収入が増えたおかげで、ザックリ計算で事業税が150万円増えます(元々の事業税も合わせると300万円)。
そのほか、10億円の不動産というと固定資産税は半端ナイ額でしょうし、3000万円の所得が6000万円になれば住民税も倍になりそうです(頭打ちするのかな)。
年金や社会保険の掛け金も上がりますよね。高齢者医療保険は、50万円で頭打ちだったと思いますが、とりあえずは上がる。
初年度だけですが、不動産取得税もかかる。10億円だと、100万円は軽く越えるんだと思いますよ(テナントがちょっと内装を直しただけで、"弊社"に40万円だったかなの"不動産取得税"の課税通知がきたので。結局テナントに払ってもらいましたけど)。
手元の資金がドンドン出ていきます。
そんなこんなで、初年度分の減価償却分はチャラかなぁと思っているんですが。
仮にそういうのがなくて、6000万円が「所得」とされただけだとしても、税率40%だとすると2400万円の所得税となります。
しかしマンション家賃6000万円の内の6000万円は銀行への元金と利息の返済に使われるわけで、2400万円は、もとからあるそのほかの所得を充てなければならない理屈ですよね。
いままで3000万円で暮らしていた人にとって、600万円で暮らせというのはなかなか厳しいです。
また、「滞納でも課税される」ことや「倒壊でも3年しか損を繰り越せない」のリスクはリスクとして残りますので、金融が緩和されても借りないで、建てないで、寝ていた方がいいという具合になります。
> 6000万の収入というのが、もっと上を目指してもいいのではないか
まったくごもっとも。
実際には、お書きのような額を目指します。
ひとつには、「課税制度がおかしい」「だから借金してまで働く気がおきない」ことを説明するのに、例えば、1年で10億円の家賃を取って・・・ とか設定したら、「そんなに儲かるならどうでもいいじゃん」という話になって、課税制度がおかしいこと気がついてくれないです。
また、10億円のマンション建てて、1年で10億円もらえるなら働くでしょ?
「課税制度の不当性」を訴える場合の説明は、「制度の不当性」が「明らか」になるような数字にするものなのです。
課税制度が適切・正当なら、数字を変えても、その数字に見合った税金になるから、数字を変えても問題はないはず。
数学でも習ったと思いますが、数字を変えるとおかしな結果が出るのは、計算式(制度)が間違っているのです。
また、実社会では、目標通り行く保証がないのも問題です。
私の営業地あたりでは、大不景気で、土地の利用法がなく、マンションやアパートがドンドン新築されています。
そのせいで、Aマンションに住んでいた人が、より新しいBマンションに移るだけ、という現象がおきています。
移るのを防止するにはどうするか・・・ 値下げするしかない。何時するか、今でしょう、という話になります。
ヘタにリフォームしたり耐震補強したりしても、資産です。カネは出て行くが、税金計算上、計算に入れて良いのはその何十分の1、何百分の1です。差額は手元に残っていることにされてしまう。
さらに最近は「築何年ですか」という質問からしてくるので、答えると「あ、そうですか。どうも」でオワリ。リフォームしたとか耐震補強済みだとかの説明をしている暇がありません。
値下げ確実。
まあ、目論見通りにはならないのが実社会ですので、私の上げた数字は、(真剣に練った数字ではないですが)結果的にそれほど現実離れしているとは思えません。
> 法人にすると・・・
これも、多くの場合お書きの通りです。よく調べられましたね。
知らないで不満を述べるサラリーマンが多いのですが、税法上、「一番優遇されているのはサラリーマンです」ので、事業を自分でやるより、法人を作って自分はその会社から給料・報酬をもらうのが一番です。
が、常にそうだというのではありません。
例えば「定時同額報酬制度」とかいう不思議な制度をつくって、会社からタップリ税金を取ったりもします。
------
まとめ
不動産賃貸がそんなに目論見通り行くなら、銀行(法人)は子会社でも作って自分で賃貸を始めるでしょうし、建設会社(法人)もまたしかり。さっさと自分で賃貸するでしょう。
それどころか、社宅がすでにある会社などは、社員をリストラした後、リフォームでもして社宅を賃貸すればいいのに、やりません。
リスクも統計的処理・確率計算などで算出し、真剣に損益を計算すると、合わないのだろうと思います。希望は希望なのです。
今はそんな経済情勢、「課税制度」なので、金融緩和などしても、「金融緩和したから借りる・借りられる」と考える人の中には慎重さに欠ける人か、一か八か起死回生を狙うような、なにがなんでも返えそうという気はない人が多くなるんだろうな、と思ってしまうのです。
で、慎重に貸し付け先を選別してほしいと願う次第です。
No.3
- 回答日時:
2番回答者です。
礼文の中の疑問文を拝見しました。不動産賃貸でいうと、儲かっていなくても、儲かったことにされて課税されるので困っています。本当に儲かってその後に課税されるなら全然かまわないのですが。
以下、所得税に限定して説明しますが、所得が増えると、住民税も増えますし事業所税なども増えますので、実際は下記よりももっともっと税金は盗られます。
当節、ちょっと魅力的な賃貸マンションを建てようとすると10億くらいかかります。
以下、すべて「例えば」という数字ですが、
20年で返済するとして、1年に5000万円返済しなければ成りませんよね。
それで、年間総額6000万円入るようにそれぞれの部屋の家賃を設定したとします。
6000万円入って、5000万円+利息(利率1%として、初年度10億の1%だから1000万円)を銀行に返済しますので、マンション用の財布は「空っぽ」ですが、この場合のマンション家賃分の所得税(新規)はいくらだと思いますか?
少なくても、2000万円くらい。
6000万円の内、利息の1000万円は経費になりますが、「銀行への返済は経費にならない」ので、6000万から1000万を引いた5000万円が新規の「所得」となり、これに所得税がかかるのです。
問題は、この大家にかかる「税率」です
おそらく10億も貸してもらえる大家さんは、そのマンションの家賃とは別に3000万円程度の所得があるはずなので、それに計算上、新たに5000万円の所得が加えられるので、所得は8000万円になります。
日本は世界に冠たる累進税率なので、所得8000万円だと税率は最高に近いでしょう。40%くらいかな?
所得は8000万円ですが、銀行に5000万円返済して、元々の所得3000万円に対する税金1200万円と新規の2000万円を納税しますので、大家のその年の財布は、本当に本当に、からっピです。
計算あってますよね?
どうやって生きていけ、というのでしょうか?
それに近い質問をしたことがありますが、税務署員は「それは私どもが考えることではありませんので、税理士の先生とよく相談なさって決めてください」と言いました。
もっと長期間でちょびちょびと返済していけばいいじゃないか、と理屈はなりますが、それは銀行が納得しません。
経済状況なんてどう変わるか分かりませんし、巨大地震の予想もあります。30年以内に発生する確率80%でしたっけ?
大家も嫌がります。そんなに時間をかけたら、支払う利息が膨大になるからです。
で、例えば、20年の返済期間のうち、10年たって5億円返したところで巨大地震が来て、マンションが傾いて人が住めなくなったとしますか。
さぁ、さぁ、財布は空っぽに近いのですが、借金が5億円残っています。残骸の廃棄料が新たに発生しました。家賃収入は途絶えました。
質問者さんは、「このマンションを建てて儲かった、利益が出た」と思いますか?
税務署員なら、「儲かりました」「大変な利益が出ました」「うらやましいねぇ」と言います、きっと。で、これまで盗った所得税は返してくれません。
5億円の損はどうすんだ、というと、「3年間だけ、損と認めますが、それ以上繰り越すことは認めません」という話になります。
マンション以外の所得の3000万円を全部ぶち込んだところで、毎年返す約束の5000万円には足りません。
4年目からは、その3000万円にも500万円くらいの所得税が課税されます。家賃収入がないので、税率は下がりますけど。
銀行には(飲まず食わずで返済しても)2500万円しか返済できません。
どうしたら、いいと思いますか?
そこまでいかなくても、例えば地震で被害がなくても、住んでいる人たちが職を失って給料が入らず、全員が滞納したとしますか。
6000万円の家賃が入らないのです。しかし、5000万円+利息を返金しなければならない、という状況ですよ。
ところが、所得税は1円たりとも減りません。
従来通り、「家賃分」の税金として2000万円の税金を払わなければならないのです。
「発生主義」と言って、「家賃をもらう権利が発生したら納税しろ」という制度だからです。もらえたか、もらえそうかどうかなんて、そんなの関係ねぇ、そんなの関係ねぇ、という制度だからです。
どうしたらいいと思いますか。
正解は、全員を「たたき出す」ことです。追い出せば、家賃をもらう「権利」がなくなりますので、それ以後の税金はかかりません。
が、震災被害者をたたき出せば、鬼畜中韓のように罵倒されるのは大家です。陰で操って、そうさせた日本政府ではないのです。
そもそも、簡単にはたたき出せない(税金を取り続けられるように)法律が作ってあります。
どうしたらいいと思いますか。
私に分からないのですから (^o^; 、質問者さんに質問するのは酷というものですが、まあ、電卓を叩きながら論理を追っていただけると、
3000万円もの収入があるような力のある人は、借金して新たなリスクを負うようなことをしないほうがいい、とご理解いただけると思います。
「超」の字が付く力のある人は、緩和してもらわなくても借金する力があります。
中途半端に力のある人には、金融緩和なんて、無駄なのです。いまの日本の税制下では。
借金まみれ「自転車操業」の私が言うのもナニですが (^o^; 、
金融緩和を喜ぶ人の中には、一か八か、起死回生の博打を打とうかという人が、かなり含まれている恐れがありますので、より一層の慎重さが求められます。
そういう人に貸して破産されたりして取りはぐれると、その損失を回収しようとして、銀行は私らに対する貸し付け「金利」を上げ、預金「金利」を下げるからです。被害者は我々、健全な借金者。困ったものです、単独の金融緩和政策。
書き残しましたが、原則10万円以上の支出は経費として認められません。
ほとんどが資産になり、長い期間をかけて償却する償却資産になります。
毎年毎年ドンドン高額修理が増えて、それがドンドン資産になります(税務署は、修理によって価値が上がったので資産だ、と言う)ので、財布は空になっても税金はかかる仕組みになっています。
その一例が「黒字倒産」と呼ばれるケースです。帳簿上は黒字(儲かっている!)でも、実際にはお金がなくて、税金も民間へも支払えず、倒産する場合のことです。
ちょっと他の人に話を聞いてみましたが、マンションの減価償却費が計算に入ってないのではないでしょうか?
http://www.tiken-web.com/menu/houteitaiyonensuu. …
その規模だと、おそらく2000万円程度が初年度の減価償却費になるのではないか、という話でした。
あと、10億のマンションに対して6000万の収入というのが、もっと上を目指してもいいのではないか、10億なら1億の収入、1割の収入を目指した方が良いんじゃないか、という話もありました。
あと、手続きが大変かもしれませんが、法人にすると、自分や家族などに対して給料を払う、ということもできるそうです。
No.2
- 回答日時:
不動産賃貸業を営んでおりまして、しょっちゅう借りる側ですが
> 中小企業に簡単に融資したらダメなの!?
「簡単に」貸すのはダメです。
前都知事さんの肝いりで作ったナントカという新銀行は、何も分からぬ官僚が何も担保を取らず簡単に貸したので、悪い連中に喰い物にされて、今大変な状況です。
前知事さんも、その銀行の仕事をしている官僚たちも、自分のお金でないし、足りなくなれば都民の税金から引っ張ってくればいいので、「大変な状況だ」とは認識していませんが、大変な状況なんです。
たしかに、東京都の財政は日本一豊か(国から交付金をもらっていないのは都だけだったかな?)なので、銀行の一つや二つ潰したところで都民は泣かないのかなぁと思いますけど。
> 普通融資を受けに行く会社の社長さんはどう説明されるんでしょう?
お書きのようなことを説明するんです。
> それが返済可能かどうか、という審査は銀行さんはどういうふうにされるんですかね?
まずは、頻繁にその会社を回る外回りの担当者が、社長の人間性を見るそうです。
大した利益も出ていないのに、ダイヤを散りばめた腕時計をして外車を乗り回していたり、面倒くさくなって、すぐ「自己破産だぁ」「破産は法で認められた権利だからぁ」とか叫びそうな人は即アウト。
地銀や信金などは、地域密着型だから、ほかからの評判も自然に耳に入ってきますので、ダメそうな人は、担保があってもダメ。
担保は値下がりしますし、そもそも銀行は担保物件を自分のものにしたくて貸すのではなくて、元利の現金を受け取りたくて貸すので、とにかく返さないような感じの人はダメ。
(心当たりのある人は、都銀のような、あまり人物を知らないで貸すところを狙うべし)
人物試験にパスすると、つぎに使い道を調べ、それで利益を得られるのか、利益を得る事業を継続できる人材はいるのか、増加した利益で返済できるのか、などを調べることになります。
中小零細企業では、評判のいい跡継ぎがいないケースはアウトです。
最後に、(どっちが先になるかは銀行の経営方針次第だが)担保の有無もしくは、社長の個人収入などを調べ、担保を取れるか社長を連帯保証人にする価値があるか検討。
で、最終的に、支店長ないし本店経営者が決裁する。
という流れになるものと思います。
> 中小企業円滑化法のような政策は
以下のご意見のようなことは、政府が政策として実行することで、個々の金融機関が考えることではありません。
銀行など金融機関は営利企業ですので、とりあえず自分が儲かるようなこと以外、してはいけないものです(儲けるために支出した資金は経費にできますが、捨て金を経費にすることは認めらていません)。
私は不動産賃貸業を営んでおりますが、リストラされて収入の途絶えて滞納し始めた人を、かわいそうだと思って追い出さないでいると、まるで罰金のように、税金を取られます。
もらえない家賃も、もらったことにして納税させられるのです。入ってこない分の税金をどこから工面すると思いますか?
銀行でも同じような罰金的納税が、政府によって強制させれているに違い有りません。
また、無知なお上が理想に燃えていらんことをすると、現実問題として、上記の石原前都知事の作った銀行のように、喰い物にされるのがオチで、そのツケが都民に回っていきますので、納税者に相当な覚悟が必要です。
> 融資も受けて経済活性化、といくうまい方法
経営不安なところはダメでしょう。納税者が大損してもいいなら別ですが。
単純に金融緩和・ゼロ金利にしても、借り手がいないのだから、銀行の金庫の中に札束が山積みされるだけです。
私は、経営不安のない、返済可能な企業に貸し付けて、その手腕で経営範囲を拡大してもらうしかないだろうと思います。
しかし、経営に不安のない企業というのは現状維持で問題ないということですから、慎重。がんばって拡大したら良い事があると思わせなければ、借金や拡大なんてやらないです。寝ていた方がいい。
いまのように、例えばアパート作りが成功して収入が増えると収入の大半を税金に持って行かれ(巨大なリスク・努力に対して報われる成果は雀の涙)、家賃滞納続きで収入がなくなっても税金は減らない、地震で倒壊しても税金は盗られる、という制度では、借金して企業範囲を拡大し人を雇ってアパートを建てて運用しよう、なんて気になりません。
かといって、経営不安のないような優秀な企業家の税金を安くしたり、税制度を改革するのは、一般労働者や経営不安のある企業家は反対するので、不可能。
反対しなければ増えたはずの勤務先や、取引先をヘラしてしまう。そういう時代です。
自縄自縛で、身動きできないのではないかなぁと思います。つまり、うまい方法なんて、ナイ!と思う今日この頃です。
新銀行東京がおっしゃるように問題まみれだったのは本当に大変だったのでしょうね。石原さんが何であんなに人気が出るのは私はさっぱり分かりません。まず何か責任取ったのか?色々疑問があります。
現実の経営に疎くてすみません、>アパート作りが成功して収入が増えると収入の大半が税金に持って行かれ… そんなに税金って取られるんですか?個人でしょうか、法人でしょうか?その違いもよく分かっていませんが…経費も色々あって、差し引けるはずですよね?しかし課税所得が結構残ってしまうのでしょうか?
No.1
- 回答日時:
在ドイツ・自営業者です。
ドイツの場合と比べてという形での回答になりますが…難しい問題だと思います。中小企業、零細企業に限らず、日本企業は専門性が低すぎると思います。経営の問題だけではなく、商品、サービス、法制など多くの面において企業内の専門家が少なすぎるのではないでしょうか。ドイツの中小企業、零細企業は基本的に専門家集団です。いろんな分野で博士号所有者が数人集まっただけの企業というのが数多く見受けられます。銀行、官庁でも決定権を持つレベルになると博士号所有者がゴロゴロしています。場合によっては二つ三つの博士号をもっている人も。対する日本は基本的に学士卒、大企業で就職後大学院に通わせてもらったとしてもMBA(経営修士)レベル。博士号を持っている人はほとんど居ません。企業でも官庁でも異動が多く、ジェネラリスト育成には熱心ですが、スペシャリスト育成はほとんど行なっていません。
経営側も専門的バックグラウンドが足りない、銀行側も専門性が低いとなれば、改善も難しく、経営展開も見込みがありません。個別事例的な融資政策では構造欠陥を解決することは不可能です。総体的に見ていく必要がありますが、政治家もスペシャリストではなくポピュリストばかりなので構造改革も無理でしょうね。構造改悪はできそうですが…
ドイツには博士号所有者がゴロゴロで二つ三つの博士号を持った人がいる?それは教育制度はどうなっているんでしょう!?大学進学、さらには大学院進学がしやすい、例えば奨学金制度みたいなものが整っているのでしょうか?二つ三つとなると尋常じゃないと思うのですが、どういうことですかね?大学に何度も入りなおすことが可能、みたいな社会環境があるのでしょうか?それとも限られた通学時間の中で、何種類もの学問を専攻できるカリキュラムがある、ということでしょうか?
日本はジェネラリスト育成には熱心だがスペシャリスト育成が足りない、本当にそうでしょうね。私は海外の事情に詳しくはないですが、社会をざっと見渡して、海外経験豊富な人の話を聴くだけでも、たぶんそうだろうなぁ、と実感します。
大変興味深いご意見、ありがとうございます!
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