設計事務所の予算オバー

Question

設計事務所に設計料を税別２５０万円でお願いしています。予算は税別２４００万円と契約で決めています。今まで基本設計料完了で税別１００万円プラス構造計算料６０万円のところ３０万円支払いました。ところが実施設計終了間近（工務店に見積りをお願いした）段階で、５００万円の予算オーバーになりました。納得がいかないのですが、今後自分たちのとるべき行動をお教え下さい。税別１３０万円を損しても、違う設計事務所にお願いしたほうが賢明でしょうか？

oyazi2008 · Accepted Answer

また書きますが、契約解除はもちろん電話で話をするのは良いですが、先方が電話で応じれば、先方から解除の合意書を送ってもらってください。書類で残すのがBESTです。

契約解除に関する合意書　などという表記で、
依頼主は既に支払い済みの金銭130万円を放棄し、請負主は受領済みの金銭以外は請求しない旨、（解除の条件）

書類の締結を以って依頼主と請負主との間には、一切の債権債務が無いことをお互い確認した旨
（今後に支払うべき費用等がないこと）
上記の内容が含まれていれば、その他の内容（今までの提案やプラン図など著作権が建築士事務所に属するなどの表記）はまあ建築士事務所の希望通りでどうでも良いです。

契約解除等に関しては、不動産屋ゆえ、専門分野ですから・・・・・

あえて書きますが、例え質問者さん側の希望が大きくそれにより床面積が増大し、総額が増えてしまったと仮定しても（質問者さん側の希望が予算と離れていたとしても）、それを踏まえての1回目のプラン提示時などは良いでしょうが、具現化してゆく時点では、現実的にそれが無理なことを諭すか？追加でどれぐらいの予算確保が可能なのかなど確認して、現実建築可能な予算帯で進めなければただ無駄な打ち合わせと、お互いの労力の浪費にしかなりません。
経験上同予算帯のお客さんでも、提案を気に入られ300万ぐらいの追加であれば、追加分の自己資金が無くとも毎月のローン負担を1万円程度増やしてでもそれを希望する方もおられます。
要は、事務所側との信頼関係が無ければこれは成り立たず、残念ながら現在、その建築士事務所との信頼関係は壊れてしまっているようですから、どちらが良い、悪いではなく、このまま続けてもどちらにも良い結果にはならないが現実という事です。

設計管理を希望されるお客さんの中には、これは請けたら「厄介な類の依頼主だな」と感じてしまうお客さんもいます。揉め事が多い不動産業界の者ですからおおよそ見当が付きます。請ければ当然にスタッフの負担となる可能性があるのですから、当方は何か請け負い出来ない理由をつけて、先方から断られる方向で話をします。しかし、請けてしまえば当然に100％のサービスを提供しなければなららいのは当たり前の話で、請けてから依頼者がどうこう言うような意見は、受ける側として未熟でしかないと思います。（気を悪くされたらご容赦を）

inon · Answer

再度の回答になりますが、
アバウトな判断材料　一般的な坪単価は(外構除く）６０万が限度と私は思っています。
２４００万なら４０坪　これ以上の面積を望むなら工事費２４００万は難しい。まして、外構等がその中に含まれるなら建坪はもっと少なくなります。
面積を変えずに、工事費を安くと言うような要望なら設計事務所も頭を抱えるでしょう。

設計者とよく話し合って信頼がどうしても築けないなら、違う設計事務所に依頼する方が良いように思います。しかし、構造計算費と設計料で１６０万を捨てるのは痛いですね。

工事費が高額にアップする場合は、初めの設計自身に問題があると言うことで、設計料の減額を言い渡した判例がありますよ。
相手が訴えるか、こちらが訴えるか、或いは揉めないで手を引かすか難しい選択ですね。

oyazi2008 · Answer

NO.5です。
＞解約手続きはどのようになると考えられるでしょうか？

不動産売買契約のように、建築の請負や設計管理などの契約は、契約内容自体に業法上の制約などがありません。
あくまで締結した契約書の条項に依ります。現在はこの契約時に重要事項の説明をして、依頼主から署名押印をいただく定めになっており、質問者さんもこの重要事項を見れば、解除に関する事項で（最後の事項です）定めが書いてあるでしょう。

当方では、不動産売買の経験から、解除の際はお互いに合意した支払い金額や支払い時期に既に支払い済みの金銭は返還しない、それ以上も請求できない、という明確な解除用件なのですが、解除時までにかかった経費を精算するなどという記載ですと、そのかかった経費を依頼主が精査するのは困難です。これを100万以上かかったと主張されれば、面倒でもあります。書類を良くご確認ください。

しかし、現実まだ確認申請図面までは作成しておらず、設計管理費用総額の5分の2は支払い済みなのですから、支払い済みの金銭ですべておしまい・・・で交渉されるしか無いでしょう。それ以上を請求されれば、第三者に委ねるという姿勢もありかと思います。返金は望めないと思いますから、支払い済みの金銭は放棄して解除、まっさらに新たなスタートが良策だと思います。
万一、先方が法的手段等で弁護士等を介入させ、請求してきた場合は、質問者さんも代理人弁護士を立て、勝手に交渉、争ってもらい気にしないことです。（負ける道理はありませんから）

新たに依頼する先は、出来れば施工事例など、自己の嗜好に合う物件等実際に見せていただき、本当に自己の予算内で、どのような住宅が可能なのか？プレゼン等受けてから判断してください。

簡易なプラン図やパースぐらいなら無料か？数万円程度の提案料でしょう。今までの図面等は見せる必要はありません。何も無いところからスタートしたほうが良い結果が得られます。

尚、現在の事務所から地盤調査が済んでいるのであれば、そのデータだけは引き継ぎましょう。配置が違うので、再度調査は要しますが、改良等費用か否か？ぐらいの判断材料にはなります。
ご参考まで。

oyazi2008 · Answer

本業は不動産屋ですが意匠系の建築士事務所も運営しています。（私は建築士ではありません）

どうも補足を見ると、仕様や設備が高価であったり、質問者さん希望の床面積が大きいという様な事案では無いようですね。
当方の設計管理契約書には建築費用等の総予算を記している項目があるのですが、この様な2400万（税別）の記載はありませんか？（一般的には無いほうが多いみたいですが）

居宅で2400万の予算と伝えられている依頼主の設計に、1000万越えのプランとそれに合わせた打ち合わせを進め、見積り用図まで作成する意味が理解できません。正直に申し上げれば、その建築士が思う構造にどれぐらい金がかかるのかは、具体的になる以前に、施工側へ確認しておくべき事項だと思います。結果だけ見れば、全く依頼した成果を上げていないと思います。

現在のプランは、もう既に減額作業も終え資金的に現実化しようが無いのですから、2400万ぐらいで現実化出来るプランを再提示してもらうのが筋だと思います。もちろん費用の追加はなしでです。生じても構造計算にかかる費用ぐらいでしょう。

質問者さんは素人で、図面を見て金額を算定することは無理なのですから、ここの部分を施主に代わり希望条件をかなえながら、極力予算内で収まるように計画し、確認しながら遂行することが建築士の勤めですから、著名な建築家のように自己の作品をプレゼンして採用された結果、幾らの費用がかかりますというような手法では、富裕層ではない一般の方々の家つくりは成り立ちません。

ここの落ち度は建築士事務所側でも認めますよね？そうであれば、まずは再度1からプラン提示をしてもらい、それが気に入らない場合や、やはりその事務所では気が乗らない場合などに、解除すれば良いのではありませんか？
現在支払った金銭が戻ることはむずかしいでしょうし、100万以上の金銭を無駄にするのももったいないですし。

当方でも確認申請の直前まで進んでから、親御さんが将来同居することになった・・・なんてほぼ1からプランのやり直しをすることもありますよ（この場合は多少の追加はいただいていますが）

しかし、住宅つくりは双方の信頼関係が重要です。質問者さんがその事務所をもう信用できないなら、良い家つくりが出来るはずはありませんから、契約解除の条件は別としても、他の方へ依頼したほうが良い結果は得られるでしょう。

当方が建築士事務所の業務に関わるのは、依頼者の資金的な管理や住宅ローンのサービスなどで関わっているのですが、土地取得から住宅建築まで、諸々の諸費用など生じて、実際幾ら建築費総額に使用可能なのか？など誰かが進行具合にあわせて計算し、現在発生している追加工事分で融資金のほかに、自己資金をあと幾ら使用するなどと明確にしていかなければ、契約時に何もかも決まってしまうハウスメーカーの様な家つくりではなく、確認申請後も仕様変更や素材の変更など追加が発生するような家つくりは、依頼主が安心して打ち合わせに没頭できないと感じています。扱う予算帯は質問者さんのご予算と同等～ぐらいの感じの依頼主の方々です。

当方不動産屋だから、この融資関係や諸々の費用関係など明るいので、ご安心いただいているのですが、建築士事務所にこの資金に明るい方はいないと思ったほうが良いでしょう。
ですから尚更、依頼主が提示する予算が重要で、設計側が意図してそれを越える金額提示であっても、意図した部分を採用しなければ、予算内で実現可能な様な仕事が出来る事務所に依頼することが重要だと思います。（最初からすべて予算内で納めてしまうのもおもしろくない）

精神的な疲労が大きいでしょうが、めげずに後悔の無いように勧めてください。

n-space · Answer

数社で相見積もりを取るとそのくらいの金額差は稀ではありません。
ですので、設計が妥当かどうかは判断できないと思います。

これから金額合わせの作業になります。
まずは希望盛りだくさんからスタートすることが多いのです。
お施主さんの希望は予算以上に夢いっぱいなのですから。
（ほぼ100％そうです）
希望をいかに生かしながら、質を落とさず減額するかが、
設計者にとって工夫と忍耐のいる大変な作業です。
ここで切ったら作業半ば、無意味だと思いますが。

atelier21 · Answer

見積もり結果が予算オーバーするのは、通常のパターンだと思いますが？

予算半分・希望2倍と云います通り、先ず設計は希望を描き、予算調整する場合が殆ど

ぴったりとした見積もり額が出て来た方が、何か疑わしい感じがします

建材も標準の価格がありますが、仕入れる業者により価格差があります

施工社も得意不得意が、手間代に反映されます

其れや是やを調整するのも、設計者の仕事の中でしょう

inon · Answer

設計監理料は一般的ですね。
問題は予算オーバーですが、これはこれから仕様変更などの対策をして、予算に近づけます。

工務店の決め方は相見積もりを取らないのですか？
個人住宅の場合は特命の場合も多いですからそれはそれで良いですが。

初めは施主の要求を全て盛り込まないと設計が進みません。これは高すぎる、これは予算内に収まらないなんて初めから全て否定してたら家作りが嫌になっちゃいますからね。

せっかくここまでプランが進んでいるのですから、もう少し設計事務所と話し合って下さい。
ただ、予算に近づけるのは無理だと、何の手立ても行わず言うような事務所なら切った方が良いように思います。
基本的に設計監理契約では当初の予算に近づけて設計する事が仕事の一部です。
それを放棄することは契約違反になるので、これ以上絶対に工事費は下がらないと言う事になれば、設計料の減額も考えないといけないかもしれませんね。
とりあえず、話し合う事が先決です。

yasuto07 · Answer

当たり前じゃん、、、せっけいのうりょくないじゃん、。。話にならないでしょう。

てゆうか、金払ってるんだからさ、もう一度やり直しさせて、完成しなきゃ、残りは払わねえど、ってさ。

でも、２５００万の家で、２５0、万の設計料、、、割に合わないね、、、出来合いの間取りにすれば、それで、庭が作れるのにね。

設計事務所の予算オバー

また書きますが、契約解除はもちろん電話で話をするのは良いですが、先方が電話で応じれば、先方から解除の合意書を送ってもらってください。

この回答への補足

再度の回答になりますが、

NO.5です。

この回答への補足

本業は不動産屋ですが意匠系の建築士事務所も運営しています。

この回答への補足

数社で相見積もりを取るとそのくらいの金額差は稀ではありません。

この回答への補足

見積もり結果が予算オーバーするのは、通常のパターンだと思いますが？

この回答への補足

設計監理料は一般的ですね。

この回答への補足

当たり前じゃん、、、せっけいのうりょくないじゃん、。

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