確定申告 不動産収入の借入金利子の申告について

昨年、ローンでアパートを購入し賃貸経営をはじめました。今回がはじめての確定申告（青色申告）になります。

不動産経費として、借入金の利子も計上可能と聞いておりますが、利子全額を計上してよいのか、建物の比率を計算し該当額のみを計上してよいのか知りたいです。

例えば、物件が1000万円で取得価格が土地600万・建物400万だとして、返済が毎月20万円（うち10万が利子）の場合。
毎月、借入金利子として10万円全額を計上してよいのか、あるいは建物該当の4万円のみになるのかがよくわかがよくわかりません。

また、仮に4万円のみの場合、土地分相当の6万円のほうは、会計処理上どのような勘定科目で処理すべきかの点と、
建物該当額の比率計算のベースとなる金額が、「販売契約額」or「減価償却上の取得額」のどちかを採用すべきかも知りたいです。

人に聞いても、２説ありよくわからず・・・
ご存知の方、ご教示の程、どうぞよろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/01/04 09:21

＞昨年、ローンでアパートを購入し…

建物だけ買ったのですか。
土地ともではないのですか。

＞建物の比率を計算し該当額のみを計上し…

土地ともで買ったとしたら、何で土地分の利息は経費にならないとお考えですか。

＞人に聞いても、２説あり…

人とは誰ですか。
個人事業の経理に明るい者ですか。

＞「販売契約額」or「減価償却上の取得額」のどちかを採用すべきかも…

借入金の利息・手数料を経費とするのに、「減価償却資産に限る」などという制限はありません。
事業用資産を購入するのに借り入れたお金は、減価償却資産であろうがなかろうがすべて、貸借対照表の「負債」に載せた上で、年間の返済額のうち利息・手数料分はすべて経費にしてかまいません。

----------------------------------------------

ところで、去年のうちに消費税の課税事業者選択届
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/sho …
は出しましたか。

開業から 2年間は無条件で免税事業者ですが、あえて課税事業者になっておくことで、設備投資にかかった消費税の一部あるいは全部を還付してもらえるのです。
消費税に減価償却の概念がなく、何千万、何億の買い物でもすべて取得年の仕入れとなり、消費税の決算においては赤字になることが通例で、赤字分の消費税は返ってくるのです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

ご存じで手続き済みでしたら、余計なお節介を失礼しました。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
２説の件は、同じような不動産経営をやっている知人に聞いたものになりますが、上手く伝わらなかったのが要因かもしれません。
課税事業者登録の件、知りませんでした。
仰る通り決算は赤字になりますし、消費税額は160万くらいになるので残念です。
非常に勉強になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2016/01/04 11:55

No.3 回答者： 税理士_松井信行 回答日時： 2016/01/04 11:00

業務用資産（例えば不動産賃貸業の土地・建物）の取得のために要した借入金の利子は、原則、当該業務

に係る各種所得（例えば不動産所得）の金額の計算上必要経費に算入します（所得税基本通達37-27）。

また、国税庁の下記タックスアンサーも参考になるかと思います。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

従って、ご質問の土地・建物等を取得するために要した借入金の利子も、当然ながら全額（10万円）が必
要経費に算入できます。ですので、ご質問の「仮に～」の部分については割愛致します。

土地等に係る借入金利子だけが必要経費に算入できないわけではなく、恐らく聞かれた方は、不動産所得
が赤字となった場合に、土地等に係る借入金利子の額に相当する部分の損失はなかったものとみなされて、
他のプラスの所得金額と損益通算できないことを混同（勘違い）されているのだろうと思われます。

但し、同じ土地・建物等を取得するために要した借入金の利子でも、当該資産を事業の用に供する日（不
動産賃貸業を開始した日）以前の部分については、必要経費としてではなく、当該資産の取得価額に算入
することになっています（所得税基本通達38-8・38-8の2）ので、その点はご注意下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ひとつ前の方からもご指摘を頂きましたが、仰る通りで、損益通算の件と混同しておりました。
詳細な条件につきましてもよく理解できました。ありがとうございます！

お礼日時：2016/01/04 12:05

No.2 回答者： keirimas 回答日時： 2016/01/04 10:25

借入金の利息部分は全額必要経費に算入できます。

ただし
「不動産所得が【赤字】の場合は借入金のうち土地部分は他の所得と損益通算できない」ということです。
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_ …

所得が赤字の場合の土地部分の算出方法の一例（参考）
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_ …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
赤字の場合は、損益通算ができないということだったのですね。
私が知人に聞いた話は、たぶんこの件が混同してしまったのと思います。
すっきりしました。ありがとうございます！

お礼日時：2016/01/04 12:00