競売物件の取得について

競売物件（戸建住宅）の場合、住居人の立ち退きがスムーズにいくのでしょうか？
強制執行等方法はあるようですが、実際的にはどのような場合が多いのでしょうか？
また、物件を実際に現地で確認するよう本や裁判所のホームページ等に記載されていますが、その場合もトラブルが多そうす。現地を確認する場合の心構えやアドバイスを教えてください。

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/03/24 08:36

最近素人の方でも競売物件に興味がある人が増えています。

時価相場より安いので魅力のようです。何故、安いのでしようか、それは自己の意志に反して強制的に所有権を失い、そこには、さまざまなトラブルが予想されるからです。そして、その負担は全て買受人が負わなければならないからです。それら、競売と云う特殊な売買であることを肝に銘じ覚悟のうえでアタックして下さい。
本題ですが、立ち退きがスムースかと云う点は「困難」が正解と思われます。なかには良心的（？）な人もありますが、あらかじめ相談できないことや相談できたとしても大勢の入札ですから買えるとは限りません。そうかと云って一軒一軒詳細な調査は現実的に不可能です。次に、執行妨害ですが、これは物理的な妨害と法律的な妨害に分けることができます。詳細な説明は省略しますが数々あることは間違いありません。ある程度の法律的知識は必要です。現地調査の心得ですが、これは債務者本人に問い合わせても、まず、正確な回答は得られないでしよう。むしろ、そうすることで間違った方向に進むおそれがあります。環境などの一般的な調査事項の他、近隣で債務者の家族構成や職業など知っておく必要もあります。明渡の強制執行も不可能となる場合があるからです。最も重要なことは現地調査は当然ですが法律的な瑕疵がないか調べることが大切です。

この回答への補足

法律的な瑕疵とはどういうことでしょうか？

補足日時：2002/03/25 17:12

No.2 回答者： Schwarz_jacke 回答日時： 2002/03/25 00:15

ケース・バイ・ケースです。

競売に出ている物件には、様々なものがあります。
権利関係のはっきりしているものや、そうでないもの。
さらには、物件の範囲が明確でないもの（地番錯綜地など）まで、様々です。
最低売却価額が低いものは、それなりに手間のかかるものが多いようです。
Webで公開されている部分だけでなく、その他の情報（裁判所のも）にもあたってみましょう。
それから、問題（対抗力のない第三者ありなど）があれば、それぞれ対処するようにしてください。（一概には書けないので、これくらいにとどめておきます）

参考URL：http://civilpro.law.kansai-u.ac.jp/kurita/minjiS …

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/03/26 07:03

＞法律的な瑕疵とはどういうことでしょうか？

一寸、表現が不適切であったかも知れません。
賃借人の敷金を承継していないと思っていたのに承継していたとか
負担するはずがないと思っていたのに負担しなければならないとか
登記簿上で抹消されない登記があるとかなどです。

この回答へのお礼

具体的は回答、ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2002/03/27 22:22