保証人変更の際の仲介手数料について教えてください<m(__)m>

私の知人の事なんですが質問させてください。<m(__)m>

知人はある外国人の賃貸マンションの保証人になっています。しかし今後保証人として続けていくのに困難な状況になったので不動産会社に保証人変更の手続きをお願いしました。

すると、その保証人変更手続きの仲介手数料として家賃の５２．５％を請求してきました。

この請求は妥当なのですか？私は知識が乏しいのでいいのか悪いのかわからないのですが、納得いかない請求のような感じがするので教えてください。よろしくお願いします<m(__)m>

No.9 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/31 13:23

＃５です。

保証人の更新について補足します。

まず、以下のサイトをご覧ください。更新時に連帯保証人の継続を拒否した場合について「連帯保証人も家主が新しい保証人を認めない限り、そのまま責務を免れることは出来ませんから、更新を拒否しようと連帯保証人であることに変わりはないのです。」と書かれています。
http://www.geonetwork.co.jp/1999-10.htm

このサイトの内容が正しいかどうかはおいておいても、このように考えている業者も多くいるのです。そのため、業者が必ずしも泣きつくとはいえず、業者は保証人契約は有効に続いていると考えて、もめることになるということを指摘したかったのです。

つぎに以下のサイトの下の方をご覧ください。
http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/3-u/news20 …
最高裁の判決説明がされています。
最高裁の判例では、原則として更新に伴い保証人契約も更新されることになっています。原則なので例外があり、保証人を降りれることもあります。
例外になるケースは３つ挙げられていますが、そのうち
「(2)格別の定めがなくても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がある場合」
というのが、つまり保証人継続を断れば、保証人を下りられる可能性があります。
しかし、更新を断ったことがこの特段の事情になるかどうかまでは、はっきりとは決まっていませんので、冒頭で紹介したような考え方も存在します。
つまり、断れば自動的に保証人を下りられると保証されているものでもないと思います。
そのため、もめれば最終的には、保証人契約が継続されているかどうか、争うことになる可能性もあります。

少なくとも、断れれば下りられるものと考えていない業者がいるのは事実ですし、最高裁判例では例外としてできることにはなっていますが、それが具体的にどのようなことをすればよいまでは定義されていません。
そのため、面倒なことになる危険性をはらんでいますので、注意が必要だといいたかったのです。
逆に今お金を出して、保証人変更をしておけば確実に、保証人でなくなりますので、後に面倒に巻き込まれないという安心感があります。

もっとも、借り手がトラブルさえ起こさなければ、何の問題もないことですので、その確率が０なら、保証人であってもなくても関係ないことなので、単なる杞憂にすぎませんが。

保証人としての義務が発生する確率および保証人契約の継続について争うことになる確率と、手数料の額のバランスを考えて決める必要があります。

No.8 回答者： monchan-man2 回答日時： 2008/07/31 12:19

#4です。

皆様、誤解があるようですので補足させていただきます。

契約期間中であれば、(連帯)保証人をやめるには相手側の承諾が必要です。皆様が言われるように、一方的に保証人をやめることはできません。しかし、契約期間が終了すれば、その時点で保証人をやめることは自由です。契約期間終了後、保証人が続けて保証人になることを拒否した場合は、更新後の賃貸契約で自動的に保証人になることはありません。その場合、大家側としては保証人が無くなるわけですから、当然、契約更新を拒否しようとするでしょう。しかし、賃借人の権利は借地借家法で強く保護されていますので、大家が契約更新を拒否しても、法定更新されるというのが実態です。

判例の事例は、賃貸契約の更新時に、保証人が付帯する保証契約の更新に異議を申し立てなかった場合です。判決理由をよく読んで見て下さい。言い換えると、賃貸契約の更新と同時に、自動的に保証契約も更新されるというのは、保証人が何もしなかった場合のみです。ですから、賃貸契約の更新と同時に、保証契約も継続されているという主張を排除するためにも、内容証明郵便をもって保証人を辞退する旨通知すれば良いと書きました。

ただし、注意していただきたいのは、上記主張はあくまでも法律的にはこうなっていると紹介しただけですので、実際にこのような行動をした場合は、不動産屋(大家)と賃借人の関係はかなり悪化することを覚悟したほうが良いと思います。もし、その知人がこれからも継続的に外国人のお世話をする予定があるのであれば、穏便に更新料を支払うのも一つの手です。

No.7 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/07/31 11:42

＃３です

質問の趣旨とは異なるのですが少し気になりますので書き込みます

連帯保証契約は申し出だけで解約できる性質の契約とは異なります

むしろその責任は相続されるほどきついものです

http://www.hosho.net/81.html

あくまで債権者（大家）の了解がなければ特殊な場合を除いて解約は出来ません

＃４さんのリンク先でも書かれていますね

「連帯保証契約は、家主と連帯保証人とのあいだで結ばれる契約であり、借主が、連帯保証人の変更を希望しても、家主が拒否すれば、変更できません。」

「債権者の承諾がなければ解約できない」
「更新後も責任が継続することが原則 」
「法定更新の場合も保証人の責任は継続する」
「連帯保証契約は相続される」
「保証人が保証契約を解約できる場合も有る」

これが基本でしょう

http://www.mirailaw.jp/info/manage05.html

通常は大家に何らかの過失が無ければいつまでも保証契約は持続します

検索は「賃貸　保証人　変更」．．．ででも．．．。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/31 10:09

＃５です。

＃４さんが紹介しているサイトをよくご覧ください。保証人がいなくとも賃貸契約は更新できるということが書かれています。だから借り手はあまり心配する必要はないのです。
しかし質問者の知人は借り手ではなく、保証人の立場にいますので、賃貸契約の問題の他、保証人契約が更新時に終了するかどうかという問題の方が重要でしょう。

保証人が更新されないかどうかは、２つの説があります。
過去の判例より、保証人については特段な事情がある場合を除き、契約が続く限り、付随して保証人契約は継続されるという方が実務上採用されている説ですので、業者が泣きついてくるとは限りません（特段な事情はかなり厳しい条件が付くようです）。
http://www.townhome-sapporo.com/05.html
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/199908.html

せっかくわずかなお金で保証人変更に応じてくれて、今後トラブルからは開放されることになるのに、法定更新などして、態度を硬化して、保証人は変更せず、そのままであるとされてしまうと大変ですよ。万が一の時、保証人契約が継続しているか終了しているかについて争わなければならなくなりますので注意が必要です。

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/31 09:50

保証人の変更手続きについては、不動産の集会ではないので法的な規制はないと思います。

一般に宅建業法では、大家・借り手両方から受け取れる仲介手数料の合計を家賃の１ヶ月分を上限と決めています。そして基本的に借り手から受け取れるのを０．５ヶ月以内としています（借り手の承諾があれば１ヶ月まで可）。

手数料には消費税がかかるので、宅建業法上の仲介手数料を参考にすれば、０．５×１．０５＝０．５２５ヶ月（５２．５％）ですので、妥当と思います。

むしろ大家は応じる必要のない保証人変更に変更に応じるのだから、大家が変更に関する承諾料を請求してもよい状況にありますし、仲介手数料を負担する必要もないので、宅建業法を参考にすれば、倍の１０５％でも妥当と考えられます。むしろ、その程度の費用で保証人変更に応じてもらえるだけラッキーですね。

No.4 回答者： monchan-man2 回答日時： 2008/07/31 09:46

保証人の変更の時期は、賃貸マンションの契約更新と同時でしょうか？それとも、契約更新の時期とは関係なく、契約途中で保証人の変更を希望されているのでしょうか？

もし、契約更新にあわせて保証人を止めたいのでしたら、不動産屋（正確には、大家）に、契約更新時に保証人を止める旨、内容証明を送るだけで大丈夫です。法的には、質問者様が新たな保証人を立てる義務はありません。
そうすると、更新後の賃貸契約は保証人なしの契約になりますが、現在の賃貸人がきちんと家賃を支払っているのであれば、不動産屋(大家)は保証人無しでも賃貸契約の更新を拒否することはできません。賃貸人の権利は、借地借家法で強く保護されていますので、安心してください。

ですから、法的な答えとしては、賃貸契約の契約更新と同時であれば、不動産屋に手数料を支払う義務はありません。むしろ、保証人を立てずに法定更新すると主張してみて下さい。不動産屋の方から、泣き付いてくると思いますよ。

参考URL：http://raku-chin.jp/keiyaku_koushin_trouble.htm# …

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/07/31 09:24

大家してます

貴方と業者のどちらの味方でも有りません

＞納得いかない請求のような感じがするので教えてください

では貴方の納得のいく金額とは？

契約ですからお互いが納得できればそれで成立するのが基本です

今回の場合は

・大家は特に保証人の変更を希望していない
・貴方が保証人を辞めたいのは貴方だけの事情
・一般的には業者を働かせるのですからいくらかの出費は必要
・大家と直接変更の手続きをすれば手数料は不要ですが応じる大家は少ない

貴方が支払いを拒絶すれば

「いつまでも貴方の連帯保証契約は有効なままです」

一般的には家賃の半額程度なら妥当な金額かな？

・大家と貴方との意見の調整（時間と若干の経費が必要です、電話代も無料では有りません）
・新しい保証人の審査
・書類の作成（時間と経費が必要）

手続きをして変更が出来るかどうかは別問題でしょう

ただ、「貴方が直接大家と交渉しても変更できる可能性は少ないでしょう」

No.2 回答者： kuroneko_z 回答日時： 2008/07/30 23:12

妥当なものだと思います。

会社が動けば経費は当然発生するのですから。
しかもただの紙切れとは違います。もしその変更書類に不備があって家主に損をさせるような事が有れば不動産会社が責任を取らなくてはいけない大切な書類ですから、当然それに見合った手数料を取るのは当然ですよ。

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/07/30 21:23

>　この請求は妥当なのですか？

　妥当かどうかはわかりません。第一、如何なる理由があるのかは分かりませんが、そもそも契約の中途で保証人が降りられる（変われる）なんてことが通常は考えられませんので、そのような際の『保証人変更手続きの仲介手数料』なんてめったにないことと思います。たった『家賃の５２．５％』の『保証人変更手続きの仲介手数料』で部屋の賃貸借契約の保証人が降りられるなら、降りたいと思っている保証人は殺到するでしょう。

>　納得いかない請求のような感じがする

　それでしたら拒否されて保証人をお続けになるしかないでしょう。　　『保証人として続けていくのに困難な状況になった』くらいで保証人の変更を認めていたらわざわざ保証人を立てている意味がありません。部屋の賃貸借契約の連帯保証は、契約が続く限り、保証人が死んでも相続人に行くほど重たいものです。あまり気楽に引き受けるべきものではありません。ある意味では『無限責任』ですから、借金の保証の方が金額が決まっているだけ安心なのです。