これから住宅ローンを組むなら

Question

来年春ごろ、3600万の家を購入するにあたり、3000万のローンを
組む予定です。ローンにもいろいろ種類があり、短期変動、長期
固定など、どのように組み合わせて借りたら良いのか悩んでいます。
今後の金利動向など不安定要素があるかもしれませんが、アドバイス
いただけたら幸いです。

Domenica · Accepted Answer

＃４です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

ご長男さんが
> 返済に毎月5万ほど協力してくれる
ということで、同居予定とのことならば、ご質問者さまを『主債務者』、ご長男さんを『連帯債務者』とされる方向で考えられてもよろしいかと思います。
もしくは、ご長男さんを『収入合算者』および『物件共有者』とされ、『連帯保証人』とする方法です。
そのようにされた方が、ご長男さんの『その家』に対する「義務」と「権利」の双方が明確に定義付けできますので、よろしいのではないかと思います（『その家』に対する「義務」と「権利」の双方が何らかの形で明確にできませんと、『相続』の際に揉めるんですよ。どちらのお宅でも「我が家に相続問題は起こりえない」とおっしゃるんですけれど、実際は驚くほど多数が『争続』になっていますので…）。
ご長男さんを『連帯債務者』にすることができれば、ご長男さんも『住宅ローン控除』を受けることができますし。
ご質問者さまが『主債務者』になられるのでしたら、ご長男さんの勤続年数はさほど厳しくみられることはないと思います。
金融機関にご相談に行かれる際には、「同居予定の長男が返済に協力してくれると言っている。」ということも伝えてください。
アドヴァイスをしてもらえるはずです。
（ただし、ご長男さんがまだご結婚されていない場合は注意してください。住宅ローンの契約条件によっては、ご結婚をされて「新婚当初は夫婦だけで生活したい」と考えても、住宅ローンの契約条件によっては『その家』から転居できないこともありますので。）

また、
> 繰上返済を２年に一度100万ほどを予定
とのことですが、現在の「運用」金利を考えますと、余裕資金をあまり多く持っていらっしゃることがメリットになりません。
それだけの余裕が見込まれるのでしたら、当初から返済期間を短めに設定された方が、『保証料』が安く抑えられたりして、メリットが大きい場合もありますので、ご検討ください。
また、一部繰上返済は、少しでも早く行った方が利息が少なくできます。
「100万円以上しか繰上返済ができない」ところもありますが、「１万円以上からできる」という金融機関もあります。
そういう金融機関を選ばれれば、「２年に１度100万円ほど」よりも「毎年50万円ずつ」の方がお得になります。
ただし、「固定金利期間中は一部繰上返済手数料が高い」という金融機関もありますのでお気を付けください（「繰上返済手数料無料」というところですとベストでしょう）。
また、「固定金利選択型」を選択される場合は、「固定金利期間中は繰上返済は一切不可」としている金融機関もありますので、「固定金利特約」の条件を十分に注意してください。

さらに…。
> 繰上返済を２年に一度100万ほどを予定
ならば、返済方法については『元金均等返済』をご検討ください。
住宅ローンでは『元利均等返済』（金利の変更がなければ、完済まで毎回同一金額を返済する方法）を利用されている方が多いのですが、『元金均等返済』は、先に行けばいくほど、返済額が少なくなっていきます（当初は返済額が多めですが）。
「今」は比較的余裕があるけれど、将来、支出増・収入減などの不安要素がある場合には、『元金均等返済』の方をお勧めします。
『元金均等返済』の方が『元利均等返済』よりも、「総支払予定利息額」が少なくなりますので、「お得」ですし。

-mikage- · Answer

変動，短期固定，全期間固定など色々ありますが，
どれがいいかは金利に対する考え方次第かと思います．

金利が変動して返済額が変わること自体が強い不安要素に
なるなら，全期間固定がよいと思います．

そうでなければ，自分が今後金利がどのように変動するのか，
色々予測＆シミュレーションして，どの方法が良いか，
検討されるのが良いのではないでしょうか．
色々な条件でシミュレーションを繰り返せば，感覚が
つかめてくるのではないかと思います．

変動金利の場合，金利は変動しますし，短期固定も
固定期間終了後は金利が変動します．

今の金利がほぼ最小値なので，変動金利にするとかなり安く
見えますが，将来上がる可能性には注意が必要です．

上昇する可能性をきちんと考えていないと，
下の方で書かれているNHKの番組の方のようになりかねません．(^^;




ローンが無茶かどうかは，
月々の返済を，（将来の予定を含めた）自分の生活に当てはめて，
問題なく支払えるかで判断するのが良いかと思います．

親子ローンと親子で支払うものなどもあるようですので，
具体的なプランなどは銀行等で相談されたほうが良いかと思います．
（銀行によって取り扱っているローンも異なりますので，
　事前にWeb等で調べると良いかと思います．）

http://home.loan-navi.com/jutaku-loan/vol4.html

masuling21 · Answer

今日もＮＨＫで住宅ローンについては、ＮＯ．３の回答と同じことをＦＰさんがコメントしてました。どのくらい返済できるかを先に考えるということ。将来の計画は本人にしかわからないので、自分でぜひシミュレーションをと。
ＮＯ．４の回答を読むと、マスコミは旧・住宅金融公庫を一方的に悪者扱いしているなと思いました。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です。
旧・住宅金融公庫一般融資も担当していました。

> 子供たちは、それぞれ大学を卒業しましたので
という点から、少し違ったアドヴァイスを差し上げたいと思います。
それは、「将来における「売却」を視野に入れて物件を検討してください。」というものです。
「お子さん」に譲ることを視野には入れないで物件を検討してください。
「自分たち」の加齢を視野に入れて物件を検討してください。

さて、住宅ローンについての考え方ですが…。
住宅ローンという「商品」は、大変「個別性」の高い商品なんです。
ですから、「来年春ごろ、3600万の家を購入するにあたり、3000万のローンを組む予定」だけでは、アドヴァイスを差し上げるのはとても難しいんですよ。

一般的に言えることは、現在の日本の住宅ローンは、まだまだ「超低金利」だということです。。
ですから、この先については「金利が下がることがあっても限度は知れている。金利が上がる場合には天井は見えない」とお考えください。
もし、ご質問者さまが「繰上返済は一切考えられないし、当初の返済額よりも１円でも返済額が上がるのは困る」ということでしたら、『固定金利型』（完済までの全期間において当初契約金利が適用される）をお選びください。
そうすれば、この先、どれだけ市中金利が上昇してもそのリスクを受けることはありません。

「収入は多く、返済には十分余裕があるので、繰上返済をどんどんしていくつもり」ということでしたら、借入時において「一番金利が低いもの」をお選びになってもいいかもしれません。
『変動金利型』（半年ごとに金利の見直しがされ、５年に１度返済金額が見直される）や変動金利型の契約をベースにしている『固定金利選択型』（変動金利型の契約と合わせて「特約」をすることにより、一定期間は金利の変更を行わないもの）を選ばれてもよろしいでしょう。

> 子供たちは、それぞれ大学を卒業しましたので
とのことですから、ご質問者さまは４０歳は超えていらっしゃることと思います。

＃２さんが書いていらっしゃる、
> ・途中で金利が跳ね上がるタイプは危険なのではないか。
> ・年収は、今後、増えないと考えて返済計画を立ててみること。
> ・ボーナス時返済を考えない返済計画を立ててみること。
> ・将来の計画を織り込んでみること。例えば、お子さんの教育費など。
については、金融機関の人間ならば、たいていこの程度のアドヴァイスは差し上げていると思います。
ただし、１つ目については、必ずしも危険とは言えません。
人によっては十分に「お得」に活用ができることもあります。
４つ目については、住宅の修繕、車の買い替え、白物家電の買い替えなど、大きな金額が必要となる場合を想定してください。

ですが、ハウスメーカー、不動産業者、マンション販売業者は、こういった「懸念材料」をお客さまに提示することは少ないです。
彼らは「売ること」が商売ですから、「買ってもらうこと」が大前提になるのは仕方ありませんので…。
ただ、何も検討されず、それに「乗せられてしまう」お客さまが少なくなく、金融機関の人間が「後々が心配ですので、ご再考された方が…。」とご説得申し上げても、なかなかお聞き入れいただけないんですよ。

ですから、まずは「本当に返済することができるのか？」をお考えください。
＃２さんの「検討事項」に追加して、
・定年年齢が引き上げられているとはいえ、「雇用継続」では給料が格段に下がるので、「現在の一般的な定年年齢」である「６０歳までに完済」できるよう、「返済期間」は「６０歳－現在の年齢」以下で設定すること（例え、個人事業主、経営者側で「定年がない」としても…です）。
・退職金の支給は、法律で定められているものではないので、「退職金で繰上返済をする」ということは考えないこと。
・いくらまで借りられるかではなく、毎月の給料の「手取額」から、「いくらまでならば住宅ローンの返済に充当しても、現在の生活レベルを維持することができるか」を考えて、そこから『返済可能額』を逆算すること。
・住宅ローンの返済のシミュレートを行う場合、金利の設定は『固定金利型』の金利で行うこと。
を申し上げます。

もしご質問者さまが45歳ならば返済期間は15年とし、現在の住宅ローンの金利状況から、シミュレートの金利は3.20％とします。
借入額：3,000万円　返済期間：15年　適用金利：3.20％　元利均等返済　ボーナス返済なし　という条件でシミュレートしますと、毎月の返済額は21万円程度となります。
「現在の手取給与」から21万円を住宅ローンの返済に充当しても、「現在と同レベルの生活が維持できる」のでなければ、3,000万円の借り入れは「再検討」された方がいい…とアドヴァイスを差し上げます（もし、現在が賃貸住宅にお住まいならば、毎月の家賃が27万円以上であれば同程度とお考えください）。

なお、旧・住宅金融公庫の「ゆとり返済」は、1993年～2000年まで扱われていました。
「ゆとり返済」は、当初５年間の返済額を低くし、６年目から返済額を上げるものです。
ですから、「ゆとり返済」利用者の「返済金額が上がる時期」は、もう10年前、1998年から始まっていることです。
そして、その時から「返済困難者」が大量発生しています（友だちが購入したマンションでは、この時期に一斉にマンションを「手放した」人が大変多かったそうです）。
このことがあったので、旧・住宅金融公庫は、2000年で「ゆとり返済」の制度を撤廃したんです。

さらに、旧・住宅金融公庫融資は「固定金利」と言われるものの、正確には10年目までと11年目以降で金利が変わる「段階金利」です。
ですから、「ゆとり返済」の利用者は、１～５年目と６年目～10年目と11年目以降の３段階で「返済金額」が変わるんです。
旧・住宅金融公庫融資の「金利が跳ね上がる時期」は、「ゆとり返済」でなくても到来します。
民間金融機関の「10年固定」と違って、旧・住宅金融公庫一般融資の場合、11年目以降の金利も「借入当初」に分かっています。
その金利が適用されると返済金額がいくらになるか…ということも「借入当初」から分かっているんです。
そして、この数年来「景気後退感」があったにもかかわらず、「何の手段も講じなかった」人たちが、「今になって」慌てふためいているんです。
決して「去年」からの話ではありません。

kusokuzeshiki · Answer

ちょっとローン設計の考え方を変えた方がいいのではないでしょうか。
No2さんが言及された番組はNHKのものだと思いますが、そこでコメンテータは物件ありきでローンを設計するのではなく、支払い能力からローンや購入価格を逆算すべきことを言っていました。売り手にこんな相談してもまともにとりあってくれないので、Webなどにあるシミュレーションをすることをぜひお勧めします。金利は長期固定でボーナス払いなし、物件は駅近で物件価値が目減りしにくいってところでしょうが、それと、あなたの支払い能力からくる可能金額が合致するか。ここはアメリカ人の失敗（サブプライム問題）を他山の石とすべきでしょう。

masuling21 · Answer

最近、テレビで日本のサブプライムローン問題という特集がありました。旧住宅金融公庫の「ゆとりローン」が昨年あたりから金利が跳ね上がる時期に来て、返済額が激増して支払ができない人が増えているということです。
それから言うと、
・途中で金利が跳ね上がるタイプは危険なのではないか。
・年収は、今後、増えないと考えて返済計画を立ててみること。
・ボーナス時返済を考えない返済計画を立ててみること。
・将来の計画を織り込んでみること。例えば、お子さんの教育費など。

万一の場合、アメリカでは、家を差し出せば返済はなくなりますが、日本の住宅ローンは家を売った額が低いと、家がなくてもローン残を払うようになります。できるだけ資産価値が高い物件を買いましょう。

k-kayoko · Answer

もう　購入は確定したのですか？
このご時世で　3600万円の家で　3000万円ものローンは無茶です。
頭金がもう少したまってからのご購入じゃないと
ローン貧乏で　すぐに家を手放す事になりますよ。

これから住宅ローンを組むなら

＃４です。

この回答への補足

変動，短期固定，全期間固定など色々ありますが，

この回答への補足

今日もＮＨＫで住宅ローンについては、ＮＯ．３の回答と同じことをＦＰさんがコメントしてました。

住宅ローン審査経験者です。

この回答への補足

ちょっとローン設計の考え方を変えた方がいいのではないでしょうか。

最近、テレビで日本のサブプライムローン問題という特集がありました。

もう 購入は確定したのですか？

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もう　購入は確定したのですか？