住宅ローンに以前主人が通らなかった

Question

今金利が安く、家を購入するのはチャンスではと考えております。
家2000万、土地1000万で検討しております。

旦那の年収　430万（正社員勤続7年）31歳
私の年収　　400万（正社員勤続6年）30歳
自己資金　　100万
3歳の子供一人

しかし、以前にマンションの購入を考えたとき、旦那で3000万
のローン申請を出したときに通りませんでした。

予想される原因（旦那）
・クレジットカード滞納で作成できなくなった（22歳）
・子供が生まれる前に消費者金融で借り入れを行っていた。（28歳）
・22歳くらいから、5社くらい利用していたようです。

(1)消費者金融への借り入れは子供が生まれる前に、発覚し私が大手銀行でカードローンを組みすべて返済を行いました。

(2)その後、バイクを購入しましたが旦那では審査がおりず
私名義で購入しました。バイクローンは後1年残っています。（66万）

(3)その後車を購入したのですが、また旦那では審査が通らず
金利を聞くと、(1)で作ったカードローンの金利（８％）の
ほうが安かったため、借り入れました。残高（60万）
大手銀行の枠は300万です。

(4)私はクレジットカードを６枚くらい持っています。うち1枚は
コーポレートカードでゴールドです。キャッシング等行った
ことはありません。

旦那では審査が通らないと思うので、私で審査を行おうと
思っていましたが、過去の質問等見る限り私でも厳しい
ということが分かりました。

(2)については平成２２年の9月に終わります。
(3)については今年の冬には返済できる予定です。返済後解約します。
(4)については3枚解約を行うつもりです。

以上のような状況です。私達は今年住宅ローンを組むのは
難しい状況でしょうか？2009年の1月くらいに
私の名義と旦那との合算の両方で審査を通したいと考えていますが
難しい状況でしょうか？

やはり旦那が33歳になるまで待ったほうが良いでしょうか？
宜しくお願い致します。

Domenica · Accepted Answer

＃６・７です。

ご主人がクレジットカードが作れるようになりましたら、取り敢えず電気・ガス・水道・電話（固定・携帯）・ＮＨＫ受信料のいずれかについて、銀行引き落とし＝口座振替依頼契約ではなく、「クレジットカード払い」にしてください。
単なる銀行引き落とし＝口座振替依頼契約では、『個人信用情報機関』において『個人信用情報』が構築されませんので、この「対策」のためです。

電気・ガス・水道・電話（固定・携帯）・ＮＨＫ受信料については、金額に大きな変動がなく、毎月（水道は２か月に１回）支払いがある項目になりますので、資金管理がしやすいんですよ。
それをクレジットカード払いにすることで、「毎月」『個人信用情報』が構築されていくので、比較的「楽」に」『個人信用情報』を構築する方法なんです。

クレジットカードでのショッピング…ですと、金額の多寡が出ますから、資金管理がしづらいんです。
万が一にも「残高不足による振替不能」を起こしてはいけませんから、「公共料金のクレジットカード払い」を活用されるのが「便利」な方法なんです。

銀行引き落とし＝口座振替依頼契約も、通帳に記載がされますから、それを重要視する金融機関では有効になります。
ですが、自行取引やこちらが提供しない限り、相手（金融機関）は知ることができませんし、保証会社には全く関係ない話になってしまいますので、「保証会社が加盟している『個人信用情報機関』」に『個人信用情報』を残しておいた方がいいんです。

> すると、本日借り入れがあることを告白されました。
実は…。
「よくあること」です。
他に借り入れがあると絶対通らない訳ではありませんし、むしろ『個人信用情報機関』に加盟している事業者からの借り入れで、「延滞」や「遅延」なく返済ができていれば、「『個人信用情報』が構築できている」と前向きに捉えることもできます。
ただ、それが「消費者金融業者」の利用であったり、恒常的に限度額いっぱいまで借りては返す…という状況ですと、審査にマイナス影響を与えることがありますが。

> 借り入れない手続きをとると、収入合算、連帯債務等できないですよね。
そうですね。
本人や家族からの「借入規制」の申請は、『個人信用情報機関』やその関係機関に対して行いますので、申請してしまえば、『個人信用情報機関』にも「本人申告情報」としてその旨の登録がされますので、住宅ローンについても収入合算、連帯債務等はできなくなりますね。
ご質問者さま単独でのお借り入れにせざるを得ません。

ご主人は、お若いころからクレジットカードの利用や消費者金融業者の利用などについて、ご認識が「甘い」方だったようですね。
借金に関するハードルも低ければ、返済に関する義務認識も低い印象を受けます。
そういう方ですと、「借入規制」をかけなければ、借りることを止められないと思います。

今、ここで住宅ローンを借りることができたとしても、その返済を優先させるために、ほかに「お金を遣うこと」を我慢する…ということができないような気がします。
お金が必要ならば、借りられるところから借りてしまうことは充分に考えられます。

私自身は独身で子供もいませんが、実は、今年の初めに友人が「旦那の借金」が原因で離婚していまして…。
まさに、ご主人のようなタイプで、趣味や付き合いでお金が足りなくなると、後々への影響や金利なども気にせず「簡単に借りられるトコロ」から借りては返しの自転車操業をしていたそうです。
そして、その「習慣」は、結婚前からのもので、結婚して10年して、借金の総額が年収の半分を超えたところで「もうどうしようもない」と判断し、打ち明けてきたそうです。
その彼女の嘆き、悲しみ、憤りなどを目の当たりにしていたものですから、＃７のお礼を拝見して他人事とは思えず、つい、また来てしまったんです。
友人にとっては、「借金額」の多寡が問題なのではなく、「隠されていたこと」が許せなかったのだそうです。
最後、本題から外れてしまいましたが、ご質問者さまのお辛さを、少しは察することができるものですから…。

Domenica · Answer

＃６です。

ご丁寧なお礼をありがとうございました。
補足をいただきましたので、それに基づいて追加回答を差し上げたいと思います。

年収は、「年度」ではなく「年分」での証明になります。
＃６でも書かせていただきましたが、平成22年１月～３月にお申し込みになられる場合は、平成21年度のお申し込み…になりますから、平成20年分（平成20年１月～12月）の年収が対象になります。
ただし、表記としては、源泉徴収票は「平成20年分」、給与所得者に対する住民税の特別徴収税額の決定通知書は「平成21年度」となっていたりします。
源泉徴収票は収入に関する「公的証明書」ではありませんので、仮審査・事前審査では源泉徴収票を提出すればいいかもしれませんが、本審査では、「公的証明書」の提出を求められることが多いと思います。
住民税の特別徴収税額の決定通知書は、「公的証明書」になります。

> 「収入合算」と「連帯債務」の違いがよく分からないのですがそれぞれのメリット、デメッリットはありますか？
ご質問者さまの場合は、ご夫婦ですし、年齢も近いので関係してこないのですが、「収入合算」の場合、
・「合算者」の年収の２分の１までしか合算できない
ということがあります（金融機関によっては、そこまでしか認めていないところもあるんです）。
「合算者」の年収の２分の１以上を合算することもできるんですが、この場合、「合算者」の年齢がネックになったりします。

例えば、子が債務者となる場合に、親の収入を合算することがあるんですが、親の年収の２分の１以上を合算する場合には、「完済時年齢」を考える場合の「年齢」が、「年齢が高い方の年齢」が対象になってしまうんです。
完済時年齢が７５歳とされている場合で、子３０歳、親６０歳で、親の年収の２分の１以上を合算して返済能力を審査する場合には、返済期間が、７５歳－６０歳＝「１５年まで」になってしまったりするんですよ。

「年金」も、収入と認めている金融機関が多いので、６０歳以上でも、連帯債務者や収入合算者になれたりするので、こういうことも起こり得るんです。

そして、「収入合算」の場合、多くの金融機関では「合算者」は、「連帯保証人」になっていただきます。
法律的には少し間違いがあるのですが、こちらのサイトが分かりやすいかと思います。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050525A/
（法律的に間違っている部分については、後述させていただきます。）

『フラット３５』は少し違っていまして、「合算者」は「連帯債務者」になります。
http://www.flat35.com/faq/faq_201-4.html

そして、＃６で書きましたとおり、「合算者」＝「連帯保証人」となった場合、「住宅ローン控除」が受けられません。

先ほど紹介しましたサイトの、法律的に間違っている…と申し上げたのは、
・（連帯）保証人は債務者に対する債務不履行時の代弁者
という部分です。
「（連帯）」がなければ、間違っていないのですが、これではまるで「連帯保証人も債務者に対する債務不履行時の代弁者」と言っているように受け取れてしまいます。

普通保証人と連帯保証人の大きな違いは３つあります。

・連帯保証人には「催告の抗弁権」がない＝「先に債務者に返済を求めてください」と主張することができない。
・連帯保証人には「検索の抗弁権」がない＝「本当に、債務者に返済する能力がないかを調べてみてください」と主張することができない。
・連帯保証人は「分別の利益」を有しない＝複数の連帯保証人がいる場合に、「連帯保証人が○人いるのだから、自分は全体の○分の１についてしか責任を負いたくない」と主張することができない
という点です。

この３点があるので、連帯保証人は、借り入れ当初から、ローンに対して、債務者とほぼ同等の責務を負うことになるんです。
実務としては「債務者が返済できなくなったら…。」ではありますが、法律から考えれば、債務者が返済できなくなるのを待つまでもなく、債権者（銀行等）は、債務者ではなく連帯保証人から返済を求めることもできるようになっているんです。

こういったことから考えれば、民間金融機関の住宅ローンの「収入合算者」は、「連帯債務者」と同じような立場でありながら、
・収入合算者は「連帯保証人」なので、住宅ローン控除が受けられない。
・連帯債務者は、自分の債務割合を基準にした住宅ローン控除が受けられる
といった違いが出てきます。

『個人信用情報機関』については、１機関だけにするとしたら、どこを選択されるおつもりなのでしょうか？
「住宅ローンを借りる予定の金融機関」と「その金融機関が利用する保証会社」において、どのような情報が把握されるのか…を知る必要がありますので、１機関だけではどれかが抜けてしまいますよ。
「住宅ローンを借りる予定の金融機関」と「その金融機関が利用する保証会社」は、【間違いなく】別の『個人信用情報機関』に加盟していますので。

あとは、ご主人の『個人信用情報』の内容を確認しなければ、何とも言えない部分がありますね。
例え『個人信用情報機関』からネガティブな情報が消えたとしても、『個人信用情報機関』に「何の情報もない」状態ですと、住宅ローンの審査にはマイナス影響を与えますから…。
せめて、３４歳までにクレジットカードを作ることができ、１年くらいは公共料金の支払いなどで返済実績をつくることによって、『個人信用情報』を構築できているといいんですが。
もちろん、この間、１度でも「クレジットカードの請求分について、口座振替日と残高の管理がきちんとできていなくて、後日振り込んだ」というようなことがないように、気をつけなければなりません。

Domenica · Answer

> 家2000万、土地1000万で検討しております。
土地の販売価格が1,000万円、住宅の建設費用が2,000万円だとしますと、そこに「土地や住宅を取得するための諸費用」が含まれていませんと、必要な資金は3,000万円では足りません。
また、その土地や建物を取得するために住宅ローンを利用されるのならば、「住宅ローンの借り入れに必要な諸費用」が必要になりますので、さらに資金は必要になります。

> 自己資金　　100万
とのことですが、土地の販売価格が1,000万円、住宅の建設費用が2,000万円に「土地や住宅を取得するための諸費用」が含まれていなければ、「土地や住宅を取得するための諸費用」＋「住宅ローンの借り入れに必要な諸費用」は、とても100万円では足らず、「お借り入れ額」が「土地の価格＋住宅の建設費用」を上回る、いわゆる「オーバーローン」になる可能性があります。

> 旦那の年収　430万（正社員勤続7年）31歳
> 私の年収　　400万（正社員勤続6年）30歳
> 2009年の1月くらいに私の名義と旦那との合算の両方で審査を通したいと考えていますが難しい状況でしょうか？
来年（平成22年＝2010年）の１月くらい…ですか？
平成21年度中のお申し込みになりますので、審査の対象となる収入は平成20年分です。
ここに書かれている年収は、それぞれの平成20年分の税込み年収と見てよろしいのでしょうか？
「収入合算」をされて…とのことですが、多くの金融機関において収入合算者は「連帯保証人」になります。
「連帯保証人」では「住宅ローン控除」が受けられません。
ご質問者さまの場合、夫と妻の年収に差がありませんから、「住宅ローン控除」をお気になされるのでしたら、「住宅ローン控除」を最大限に生かすためには「連帯債務」とされた方がよろしいのではないでしょうか。

> 以前にマンションの購入を考えたとき、旦那で3000万のローン申請を出したときに通りませんでした。
「以前」というのは、具体的にいつのことでしょう。
５年前の話ならば、勤続年数も３年以下でしょうから、それが原因であることも考えられますし、その時のご主人の年収によっては「返済能力」でＮＧとなった可能性も考えられます。
ご質問者さまには「分かり切っていること」でも、こちらには分かりません。
また、審査不可と予想される原因として、
> クレジットカード滞納で作成できなくなった（22歳）
とありますが、現在31歳ならば９年前ですよね。
その時に直ぐに対応され、クレジットカードの契約を終わらせていれば、既に『個人信用情報機関』には「契約情報」も残っていません。
「その後」、このクレジットカードの契約はどうなったのでしょうか？

> ・子供が生まれる前に消費者金融で借り入れを行っていた。（28歳）
> ・22歳くらいから、5社くらい利用していたようです。
> (1)消費者金融への借り入れは子供が生まれる前に、発覚し私が大手銀行でカードローンを組みすべて返済を行いました。
利用していたのは分かりますが、こちらは返済の遅延や延滞はされていませんよね？
28歳ならば今から３年前。
その時に完済・解約しても、まだ、消費者金融業者を利用していた履歴は『個人信用情報機関』から消えていませんね。
保証会社によっては、「消費者金融業者は利用履歴があるだけで不可」という基準を設けているところもありますから、これだけでもＮＧとなる可能性はあります。

> (2)その後、バイクを購入しましたが旦那では審査がおりず私名義で購入しました。バイクローンは後1年残っています。（66万）
(1)の「その後」ということですから、ここ３年以内のことでしょうか。
> クレジットカード滞納で作成できなくなった（22歳）
この延滞していたというクレジットカードについて、５年前までに延滞を解消し、完済させ、契約を終了させていれば、もうそろそろ『個人信用情報機関』から「契約情報」が消える頃ですが、それをせずに「未だに」ほったらかしにしたままになっていれば、いつまで経っても『個人信用情報』はきれいになりませんよ。

> (3)その後車を購入したのですが、また旦那では審査が通らず金利を聞くと、(1)で作ったカードローンの金利（８％）のほうが安かったため、借り入れました。残高（60万）大手銀行の枠は300万です。
(2)のさらにその後のことならば、ここ２年以内の話ですか？

ならば、『個人信用情報機関』に登録されている情報を調べた方がよさそうですね。

> 5社あるとわかりましたが、どの会社に確認するのが最も良いのか判断しかねている状態です。判断基準はあるのでしょうか？
現在は
・全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）
・ＣＩＣ
・ＣＣＢ
・日本信用情報機構（ＪＩＣ）
の４機関です。
８月１日付で、ＪＩＣを存続機関にしてＣＣＢと合併しますので、それ以降は３機関になります。
「保証会社の保証を利用して、民間金融機関から住宅ローンを借りる」のでしたら、８月１日以降は「３機関すべて」になってしまいますね。
金融機関はＫＳＣのみやＫＳＣとＣＣＢに加盟していて、保証会社がＣＩＣに加盟しているので、ＫＳＣ、ＣＣＢ、ＣＩＣの情報を確認されるといいんです。
ですが、８月１日付でＪＩＣとＣＣＢが合併する以上、どうしても８月１日以降は「３機関全て」になってしまうんですよね。

> (4)私はクレジットカードを６枚くらい持っています。うち1枚はコーポレートカードでゴールドです。キャッシング等行ったことはありません。
クレジットカードについては、保有していることが理由で審査に通らないのでしたら、金融機関等からその旨の連絡があるはずです。
ですから、慌てて解約する必要はありません。

ただし、(3)のカードローンについては、極度額を既存ローン額として審査の対象とするところもありますので、少しでも早く完済、解約をされた方がよろしいかと思います。

> やはり旦那が33歳になるまで待ったほうが良いでしょうか？
> 旦那は35歳になって自分で審査を通すといっています。今の家賃を払うことや、金利のことを考えて私も少し焦っているところがあると思います。
『個人信用情報』の内容によっては、33歳になっても、35歳になっても通らない可能性があります。
少しでも早く、『個人信用情報』を確認され、対応が必要なものがあれば対応されたうえで、「きれいな身になってから５年後」と考えてください。
ですから、「今から」５年以上経過してから…になるかもしれません。

確かに金利は上がるかもしれませんが、住宅ローンの金利が上がる時には、「運用金利」も上がります。
５年の間に資金を蓄えられれば、住宅ローンを借りる際に「借りる額」を少なくすることもできますよね。
借りる額が少なければ、払わなければならない利息も少なくできるのですから、金利の上昇を懸念されるのでしたら、「借りる額を少なくすれば、そのデメリットの影響は小さくできる。」と、前向きに考えてください。

mai-mai927 · Answer

＃４です。
うちの場合は延滞ではなく一度引き落としできなかったことで遅延の記録が付いてました。
たまたまそのカード会社が完済日以降情報の更新をしなかったので、幸い今年中に記録はなくなるんですが、通常はカードの有効期限中は更新されるはずなので、カード会社の更新がどこでされるかということなってくるようです。（以前ここのQ＆Aで質問した際の回答です）
ですので解約の申し出をした際にそこで更新されれば、その年月日から５年は残ってしまいます。

mai-mai927 · Answer

消費者金融での借り入れ時に延滞等の履歴があるのではないですか？
もし２２歳の時の延滞以外でその後の支払いをきちんとしていたならば、バイク・車のローンが通らないのはありえないと思います。延滞履歴は５年で消えますし、よくあるオートローンのように金利が高いところは割りと簡単に審査が通ります。（パート収入の私でさえ８０万程のローン通りました。）
もし絶対に延滞していないと言い切れるのでしたら、考えられるのは
(1)返済後も契約状態のままになっている。
(2)他にもまだ借り入れがある。
ぐらいだと思いますが、一度個人情報の開示をしてみたほうがいいですよ。そうすることで正確なことが把握できるので、今後の計画が立てやすくなると思います。
もし契約中のままだと、完済していても解約から５年情報が残ります。
３３歳まで待ったところで意味ないです。

mnb098 · Answer

失礼とは思いますが、ちょっと厳しく、はっきりと。
バイクや車のローンさえ通らないのは、ご主人はよっぽど支払いがルーズであること、もしくは多重債務であることを隠しているから、と考えられませんか。
普通430万円の年収なら、夫婦合算で3000万円の住宅ローンは軽くパスできますよ。

信用情報の開示をしてもらって、なぜ通らないのかをご夫婦で共有する事からだと思います。
住宅の夢は奥様が主導して進めていませんか。今までの明らかなローンはほとんど奥さんが段取りしていて、ご主人はそれほど負担に感じていない構図が見えます。

消費者金融があってもきちんと支払いしていれば、特別問題はありません。ましてや一回清算しているならなおさら。
ご主人とは本当のところ持ち家についての本音を話し合うことが大事かと言わせていただきます。

doctorelevens · Answer

＞１つ追加で旦那の会社では500万住宅ローンで借り入れができます。
＞給与天引きになります。
＞これを利用しても難しいでしょうか？

2,000万円しか借りられない奥さんと、会社から500万円借りられる旦那さんの借金の額は、
2,500万円にしかなりません。
自己資金100万円ですから、3,000万円の家は買えません。
しかも500万円借りたおかげで、旦那さんの借金はそれ以上他所から借りられません。
（会社からの住宅ローンは外部の金融機関にはわかるから）

無謀な計画に変わりはありません。

doctorelevens · Answer

年収400万円では2,000万円しか借り入れ出来ないでしょう。
（年収の5倍まで、っていうのはそれなりに説得力ありますよ）
「旦那さんの収入があるから」って伝えたらそちらの延滞と事故情報でNG出ちゃうし・・・

私なら、
・旦那さんの返済関係が終わって5年以上経ってから
・その間に自己資金を6～700万円程度は用意
・奥さんのカード類も極力解約
その後に合算で2,500万円借金を計画します。
金融の事故情報は5年は絶対に残るし、ギリギリ借りてしまうと、
引越し費用や必要品の購入で厳しくなるし。
お子さんの教育費用が掛かるこれからの時期には、借金は可能な限り少なくしましょう。
今の時代、年収が維持できる保証なんて、どこにも無いんですよ。

住宅ローンに以前主人が通らなかった

＃６・７です。

＃６です。

> 家2000万、土地1000万で検討しております。

＃４です。

消費者金融での借り入れ時に延滞等の履歴があるのではないですか？

失礼とは思いますが、ちょっと厳しく、はっきりと。

＞１つ追加で旦那の会社では500万住宅ローンで借り入れができます。

年収400万円では2,000万円しか借り入れ出来ないでしょう。

この回答への補足

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